Cambiare mutuo? ecco come muoversi fra surroga, rinegoziazione e sostituzione

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Cambiare mutuo? ecco come muoversi fra surroga, rinegoziazione e sostituzione
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Cambiare mutuo? ecco come muoversi fra surroga, rinegoziazione e sostituzione

Tutti i mutui possono essere variati per ottenere condizioni più favorevoli, per far questo si può ricorrere a tre modalità diverse: la surroga, la rinegoziazione o la sostituzione. Nell’ultimo anno, grazie i tassi ai minimi storici, molti intestatari di mutuo sono ricorsi ad una di queste pratiche per avere condizioni migliori del loro finanziamento.
In questo approfondimento andiamo ad esaminare nel dettaglio la differenza fra queste tre possibilità.
 
La surroga
Di gran lunga la più conosciuta ed utilizzata dai mutuatari italiani, la surroga è il trasferimento di un mutuo ipotecario da una banca ad un’altra che offre migliori condizioni per il mutuatario. 
Il trasferimento avviene a seguito di un atto notarile col quale l'ipoteca viene trasferita al nuovo istituto di credito senza costi aggiuntivi per il cliente.
Con questa procedura il mutuatario si impegna a pagare regolarmente il mutuo alla nuova banca ed a rispettare le condizioni con essa stipulate, senza null’altro dovere alla vecchia banca.
L’istituto di credito che ha finanziato il mutuo non può opporsi a questa scelta del cliente né tantomeno addebitargli costi aggiuntivi o penali.
Con la surroga o portabilità del mutuo si può:
  • abbassare il costo della rata mensile;
  • ottenere un tasso più favorevole;
  • passare da un tasso variabile ad uno fisso o viceversa.
Per avere maggiori informazioni in merito a questa pratica e su come richiederla ti invito a leggere Surroga come funziona e come richiederla 
 
Rinegoziazione
La rinegoziazione del mutuo è la possibilità di ottenere condizioni migliori dalla stessa banca che lo ha concesso.
Le condizioni contrattuali che possono essere modificate sono:
  • tipo di mutuo, ovvero si può passare da un mutuo a tasso fisso ad uno variabile o viceversa;
  • durata del mutuo può essere ridotta o allungata;
  • modifica dello spread (percentuale di guadagno della banca) o dell’indice ad esempio passare da un euribor a sei mesi a quello mensile.
Per ottenere una rinegoziazione del mutuo il mutuatario deve fare domanda, indicando le condizioni che vuole modificare. La richiesta va fatta tramite lettera raccomandata o posta certificata.
Ricevuta la missiva,  la banca può respingere, valutare o accettare la domanda. 
Una volta raggiunto l’accordo, o accettate le nuove condizioni, queste vengono cambiate e la variazione della rata è immediata senza bisogno dell’intervento di un notaio. 
L’accordo viene stipulato direttamente tra banca e mutuatario senza spese aggiuntive per il mutuatario.
A differenza della surroga, la banca può opporsi alla rinegoziazione.
 
Sostituzione
E’ l’unica operazione che consente di ottenere una cifra diversa di mutuo.
Consiste nella chiusura del mutuo esistente e nella riapertura di un altro finanziamento a nuove condizioni.
In questo caso il mutuatario deve accollarsi sia i costi della chiusura anticipata che quelli della nuova apertura. 
Il mutuante può valutare e chiedere la sostituzione del mutuo sia con la banca con cui ha il mutuo sia con un altro istituto di credito. 
Ottenuta la delibera per l’apertura di un mutuo a nuove condizioni deve contattare un notaio di sua fiducia e procedere contestualmente all’estinzione del mutuo già attivo e all’apertura del nuovo, accollandosi tutti i costi.
 
Differenze tra  surroga, rinegoziazione e sostituzione
Nei primi due casi più che di differenze si può parlare di similitudini.
Le due pratiche, surroga e rinegoziazione,  sono molto analoghe.
Entrambe possono essere richieste per modificare il tipo di mutuo, per cambiare la durata ed il numero delle rate e per ottenere un tasso migliore, ma non per variare la cifra richiesta. 
La sostituzione invece permette di chiedere anche un importo maggiore. 
Se la surroga prevede il passaggio da una banca ad un’altra, la rinegoziazione prevede nuove condizioni con la banca che ha erogato il mutuo. La sostituzione può essere effettuata sia presso la stessa banca che con un altro istituto di credito.
Sia la surroga che la sostituzione necessitano dell’intervento di un notaio per effettuare un nuovo atto di mutuo, mentre la rinegoziazione è una pratica interna alla banca senza bisogno di notaio.
Nella surroga il notaio e tutti i costi necessari sono sostenuti dalla nuova banca. 
Nella sospensione tutti i costi di estinzione del vecchio finanziamento, l’apertura del nuovo mutuo e le pratiche bancarie necessarie sono a carico del mutuatario. 
La rinegoziazione non ha costi né per l’una né per l’altra parte.
In tutti i casi se il mutuo che si vuole modificare è un mutuo prima casa non si perdono le agevolazioni  e le detrazioni fiscali previste.
Infine, conviene più ricorrere alla surroga, alla rinegoziazione o alla sostituzione del mutuo?
Dipende! 
Dipende dalle esigenze del mutuatario.
Surroga e rinegoziazione sono simili sia per tipo di condizioni che si possono variare sia come costi e  vengono richieste per abbassare il costo della rata.
Con la sostituzione può essere chiesta una cifra diversa e comporta costi molto alti, si ricorre alla sostituzione del mutuo quando si ha necessità di maggiore liquidità.
In ogni caso consulta le nostre offerte troverai sicuramente il mutuo più adatto alle tue esigenze. Ti ricordo che  il nostro Supporto è Gratuito per ogni tipo di  operazione e nessun costo aggiuntivo ti sarà addebitato.

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