Detrazione interessi mutuo prima casa 2025: regole, novità e come ottenerla

Come abbiamo spiegato estensivamente nella nostra guida alle detrazioni IRPEF, chi ha acceso un mutuo ipotecario per l’acquisto della prima casa, al momento delle dichiarazioni del reddito può ottenere una detrazione pari al 19% sugli interessi passivi. La detrazione sugli interessi si applica su un importo massimo di 4.000 euro annui, con un risparmio fiscale massimo di 760 euro (in altre parole, se le tue spese dovessero superare i 4.000 euro, avresti comunque diritto a una detrazione di 760 euro).

La Legge di Bilancio 2025 ha introdotto significative variazioni sulle aliquote, che vanno a penalizzare i redditi più alti. Andiamo a esaminare la riforma in generale, e in dettaglio come si riflette sul tema mutui.

Novità IRPEF 2025: cosa cambia con la riforma fiscale

Dal 2025 entrano in vigore i nuovi scaglioni IRPEF, che passano da quattro a tre:

• 23% per i redditi fino a 28.000 euro
• 35% per i redditi da 28.001 a 50.000 euro
• 43% per i redditi oltre i 50.000 euro

I contribuenti con redditi tra 15.001 e 28.000 euro potranno beneficiare di un leggero risparmio fiscale complessivo: col passaggio dal 25% al 23%, il risparmio massimo così ottenuto sarà di 260 euro.

Tetto alle detrazioni per redditi alti: vale anche per le detrazioni sugli interessi del mutuo?

La Legge di Bilancio 2025 ha introdotto un limite all’ammontare delle detrazioni per i contribuenti con redditi superiori a 75.000 euro: esso non potrà superare i 14.000 euro. Ancora più basso è il tetto se il reddito supera i 100.000 euro: in quel caso il limite si attesta a 8.000 euro.

Tuttavia, di fatto per ora nulla cambia per i titolari di un mutuo sulla prima casa: sono escluse da questo limite le detrazioni per interessi passivi, se il mutuo è stipulato entro il 31 dicembre 2024. Chi ha acceso il mutuo entro tale data continuerà a fruire integralmente della detrazione, anche se ha un reddito elevato.

Costi accessori sul mutuo: quali spese sono detraibili, e quali no

Gli interessi passivi non sono gli unici esborsi legati al mutuo che si possono detrarre. La detrazione IRPEF al 19% spetta su:

Oltre agli interessi passivi, possono essere portati in detrazione anche alcuni oneri accessori legati all’acquisto dell’abitazione principale. Vediamo quali:

Spese detraibili:

• Spese notarili: comprendono l’onorario del notaio per la stipula del contratto di mutuo e le spese sostenute dal notaio per conto del cliente, come l’iscrizione e la cancellazione dell’ipoteca

• Spese di istruttoria del mutuo: si tratta degli importi che la banca addebita per le pratiche necessarie all’erogazione del mutuo

• Spese di perizia tecnica: relative alla valutazione dell’immobile effettuata dall’istituto di credito

• Imposta sostitutiva: relativa alla quota del mutuo finalizzata all’acquisto, costruzione o ristrutturazione dell’abitazione principale

• Commissioni bancarie per l’intermediazione: purché connesse alla stipula del mutuo

Spese non detraibili:

• le spese di assicurazione sull’immobile, in quanto non necessarie ai fini del mutuo

• l’onorario notarile per la stipula del contratto di compravendita

• le imposte di registro, IVA, imposte ipotecarie e catastali connesse al trasferimento dell’immobile

• le spese per l’incasso delle rate del mutuo

In generale, la detrazione spetta per le spese sostenute nel corso dell’anno (criterio di cassa), indipendentemente dalla scadenza delle rate.

Requisiti per ottenere la detrazione

Per fruire della detrazione è necessario che:

• La data di stipula del mutuo sia compresa tra il 1° gennaio dell’anno precedente e il 31 dicembre dell’anno successivo rispetto alla data di acquisto dell’immobile
• L’immobile sia adibito ad abitazione principale entro un anno dall’acquisto
• Le spese siano tracciabili (bonifico, carta, assegno…)

In caso di mutuo cointestato, ciascun intestatario può detrarre solo la propria quota, salvo che l’altro sia fiscalmente a carico.

Dove indicare gli interessi sul modello 730

Gli interessi passivi vanno inseriti nel quadro E, rigo E7 del modello 730/2025:

• Colonna 1 – per i mutui stipulati entro il 31 dicembre 2021
• Colonna 2 – per i mutui stipulati dal 1° gennaio 2022 (inclusi accolli, subentri e rinegoziazioni)

Il beneficio fiscale si basa sul criterio di cassa, quindi contano gli interessi effettivamente pagati nel 2024.

Precompilato 730: gli interessi del mutuo sono già inseriti?

Per chi si muove con difficoltà quando si tratta di compilare il 730, c’è una buona notizia: in molti casi, gli interessi passivi del mutuo sono già presenti nel modello precompilato messo a disposizione dall’Agenzia delle Entrate. Le banche sono infatti obbligate a trasmettere questi dati.

Tuttavia, se l’importo non dovesse comparire, ricorda che le banche sono tenute a produrre una certificazione degli interessi versati, che viene inviata al mutuatario in forma digitale o cartacea in genere entro aprile. Se non dovessi averla ricevuta, puoi muoverti in due modi:

• Verifica nell’area personale del tuo home banking: spesso è disponibile una comunicazione riepilogativa
• In alternativa, richiedi il documento alla tua banca: fornirlo è un dovere sancito dalla legge

Attenzione: se modifichi il precompilato per aggiungere spese mancanti, dovrai conservare la documentazione per eventuali controlli.

Riepilogo: cosa fare per ottenere la detrazione mutuo 2025

• Verifica di avere i requisiti su tempi di stipula e abitazione principale
• Controlla che gli interessi siano stati pagati nel 2024 con mezzi tracciabili
• Recupera la certificazione bancaria con il dettaglio degli interessi
• Compila correttamente il rigo E7 del 730 o verifica che sia già presente nel precompilato