Il mutuo al 100% è un prestito che ti finanzia una cifra pari all’intero valore dell’immobile che andrai ad acquistare, valore che viene determinato da una perizia e dal prezzo di acquisto della casa (la banca può finanziare il valore più basso fra i due).
Il mutuo al 100% può essere concesso sia a tasso fisso che a tasso variabile.
Questo tipo di mutuo è stato studiato per tutti coloro che, per vari motivi, non dispongono di liquidità sufficiente per affrontare il costo della caparra e delle spese accessorie legate all’acquisto di casa (imposte, onorario del notaio, spese per il mutuo, parcella dell’ agenzia immobiliare e spese varie).
In questo articolo vediamo insieme, quali caratteristiche ha un mutuo al 100%, requisiti e garanzie richieste, mutuo al 100% garantito da Consap, quali banche lo concedono e quanto costa.
Caratteristiche principali di un mutuo al 100%
E’ un mutuo ipotecario, che a differenza della maggior parte dei mutui per acquisto prima casa, finanzia l’intero importo di acquisto, mentre gli altri concedono dal 50 ad un massimo dell’80% del valore dell’immobile.
Questo 20% in più che viene finanziato con i mutui al 100% prende il nome di loan to value (LTV).
Il loan to value (rapporto credito/valore) è il rapporto tra la somma concessa in prestito al richiedente e il valore dell’immobile che il mutuatario mette come garanzia. Più è alto questo valore, maggiore è il rischio che si assume la banca che concede il mutuo e maggiori sono i costi che la banca richiede al cliente. Il loan to value è uno dei tanti parametri utilizzati dalle banche per decidere se concedere un prestito al richiedente.
A differenza degli altri finanziamenti, per i mutui al 100% la Banca d’Italia ha imposto alle banche che lo concedono di stipulare una polizza assicurativa a copertura di quel venti per cento in più che viene erogato. Ovviamente questo costo va a gravare sul richiedente.
Chiedere un mutuo al 100% da un lato ha il vantaggio di ottenere un finanziamento di importo maggiore che permette di non anticipare soldi, dall’altro ha lo svantaggio di
ottenerlo con uno spread più elevato che fa innalzare la quota di interessi. A tal proposito ti ricordo che la rata di un mutuo è composta da una quota capitale (parte della somma richiesta) dagli interessi applicati e dallo spread (guadagno della banca).Inoltre le spese di istruttoria sono maggiori rispetto a quelle per ottenere un mutuo sotto l’80% del valore dell’immobile.
La durata massima concessa è di 40 anni, ma questa è legata all’età del mutuatario che, alla scadenza dell’ultima rate non può avere più di 75 anni.
Requisiti e garanzie richieste per un mutuo al 100%
L'istituto di credito che concede questo tipo di mutuo, si assume maggiori rischi rispetto ai mutui “tradizionali”, così per tutelarsi la banca chiede maggiori garanzie ed il mutuatario deve avere determinati requisiti perché gli venga concesso.
I requisiti richiesti al mutuatario sono:
lavoro a tempo indeterminato, o comunque deve essere dimostrata una certa stabilità economica e finanziaria;
età inferiore ai 40 anni;
sono preferiti nuclei familiari con almeno due redditi;
il rapporto rata reddito non deve essere superiore al 30% ovvero su un reddito familiare di duemila euro mensili la rata massima finanziabile sarà di seicento euro;
fideiussione per il 20% eccedente dall’importo massimo finanziato per i mutui tradizionali;
deve avere la Crif pulita, ovvero non deve risultare come cattivo pagatore;
spesso viene richiesto un garante.
Inoltre come per tutti i mutui viene iscritta ipoteca a favore della banca erogante.
Mutuo al 100% garantito da Consap
Anche i mutui al 100% rientrano fra i mutui che possono essere garantito dal fondo stanziato da Consip
Consap è una società controllata dal Ministero delle finanze con la quale il ministero ha istituito un “fondo di garanzia per i mutui prima casa” al fine di agevolare coloro che vogliono acquistare casa ma non hanno le garanzie sufficienti per ottenere un mutuo.
Con questo Fondo lo stato italiano copre il 50% della quota capitale richiesta per importi massimi di 250 mila euro.
Questo tipo di garanzia è riservata a:
giovani coppie di cui almeno uno dei due ha meno di 35 anni;
famiglie monogenitoriali con figli minori;
affittuari di alloggi dello IACP (istituto autonomo case popolari);
giovani under 35 con contratto di lavoro atipico.
Per approfondire il discorso puoi leggere qui .
Quali banche lo concedono e quanto costa un mutuo al 100%
Sebbene questo tipo di mutuo sia possibile richiederlo dal 2014, la percentuale di persone che ne fanno richiesta, è molto bassa, parliamo di un 9% dei mutui erogati nel 2019, in calo per il 2020 dove si prevede un calo all’8%.
Come abbiamo detto, concedendo un mutuo al 100% le banche si assumono un rischio maggiore rispetto al normale 80%, in quanto il loan to value è molto alto.
Più è alto il loan to value più diventa meno conveniente e può costare fino a quattro volte in più rispetto un mutuo normale.
Dal momento che i tassi di mutuo sono ai minimi storici, pur non essendo estremamente conveniente richiedere un mutuo al 100% al momento viene concesso a tassi comunque abbordabili.
Sono poche le banche che concedono un mutuo sopra all’80%, abbiamo:
MPS: finanzia il 100% del prezzo di acquisto se minore o uguale al valore di perizia, solo con la garanzia Consap fino ad un massimo di 250.000 euro;
BNL: finanzia fino al 95% del prezzo di acquisto dell’immobile purché il finanziamento non ecceda l’80% del valore di perizia dell’immobile;
Banca Popolare Pugliese (presente al Centro-Sud): con la garanzia Consap può finanziare il 100% del prezzo di acquisto se minore o uguale al valore di perizia con un tetto massimo di 250.000 euro;
Intesa Sanpaolo: finanzia il 100% del prezzo di acquisto se minore o uguale al valore di perizia fino a 300.000 euro.
Di fatto l’unico istituto che davvero eroga mutui ad alto LTV rimane Intesa Sanpaolo che ha studiato un mutuo su misura per i giovani under 30 “mutuo Domus fisso” dove per il tasso fisso a 20 anni il TAN applicato è pari al 1.75%, a 25 anni 1.90%, a 30 anni 2%.
Cosa aspetti, visita la nostra pagina e vidi quanto ti viene a costare un mutuo al 100%
con Banca Intesa Sanpaolo.