Il 2019 rappresenta senz'altro il momento migliore per l'acquisto di una casa. I mini tassi favoriscono gli italiani che non rinunciano a concretizzare il sogno della casa. E l’intenzione della Bce di continuare con una politica “benevola” di tassi bassi anche nei prossimi mesi è sicuramente di incoraggiamento per chi intende comprare casa.
Tra l’altro, il nostro Paese figura fra le nazioni europee che contano la percentuale maggiore di proprietari di appartamento. L’immobile di proprietà è, da sempre, ai vertici delle priorità degli italiani, che guardano all'investimento nel mattone come tra i desideri più ambiti. Secondo il Rapporto Coop 2017, 4 italiani su 5 sono proprietari di un appartamento.
I motivi che determinano la scelta di questo tipo di investimento sono molteplici. Analizzando le ragioni che muovono gli italiani a investire nel mattone, possiamo citare una tradizione radicata unita all'idea di ottimizzare i risparmi convogliandoli nella rata di un mutuo casa piuttosto che pagare un affitto mensile.
In Italia la casa di proprietà viene percepita come un bene “rifugio” rivendibile, che può diventare una risorsa economica che acquista valore. Inoltre, esistono diverse agevolazioni fiscali, che permettono di risparmiare per chi acquista l’abitazione che rappresenta il luogo dove si andrà ad abitare, la cosiddetta “Prima casa”.
Il Fondo di garanzia gestito dalla Consap per l’acquisto della prima casa è stato rifinanziato. È ancora possibile presentare la domanda per chiedere la garanzia del 50% per un mutuo di massimo 250 mila euro per l’acquisto della prima casa, anche con interventi di ristrutturazione purché intesi all'aumento dell’efficienza energetica.
Mutuo sì, ma a quale tasso?
Il tasso fisso continua a dominare lo scenario. Il periodo è buono per i potenziali mutuatari soprattutto se si intende accendere un mutuo a tasso fisso, una scelta oggi compiuta da quasi il 90% dei debitori. Nel caso del tasso fisso il parametro di riferimento è l'Eurirs, che viene definito quotidianamente dalla European Banking Federation.
E l’Eurirs è sceso ai minimi storici. Il parametro che serve per i mutui a 20 anni è quotato 0,99% e il trentennale all’1,07%. Questi valori, definiti dalla BCE, sono i più convenienti degli ultimi anni.
È vero, il tasso fisso è ai minimi storici. E anche la differenza tra tasso fisso e tasso variabile delinea una fase propizia per accendere un mutuo e comprare finalmente casa.
Ma attenzione, per avere la certezza di una scelta realmente vantaggiosa, prima di decidere di scegliere un mutuo a tasso fisso è sempre utile confrontare le offerte dei diversi istituti bancari per valutare le proposte e, soprattutto, assicurarsi che il tasso fisso possa davvero essere più conveniente rispetto a quello variabile.
Che il tasso fisso sia ai minimi storici non garantisce che sia più conveniente rispetto a uno variabile. Se si prende in considerazione l'andamento generale del mercato degli immobili, infatti, si potrà facilmente notare come anche la differenza tra i due tassi non è mai stata così bassa. Questo significa che in molti casi il tasso variabile può essere considerato una soluzione migliore.
Infatti, i mutui a tasso variabile, regolati dall’Euribor a 3 mesi, hanno fatto registrare un -0,31%. Per questo tasso di interesse le previsioni sono di una lenta risalita, senza però arrivare a toccare valori positivi prima del 2020.
E' un fattore psicologico quello che fa sì che i clienti preferiscano il fisso. Di fatto il variabile è più basso del fisso perché consente di rimborsare rate più alte rispetto agli interessi. Col fisso si pagano più interessi e si finisce per rimborsare meno capitale; col variabile, che costa meno, ci si trova a rimborsare più capitale. Con la situazione attuale il variabile è consigliabile.
Uno dei migliori modi per affrontare il pagamento di un mutuo è seguire sempre con attenzione gli andamenti del mercato e, in caso di variazioni dello spread, valutare la possibilità e la convenienza di richiedere una surroga del mutuo.
Quando si accende un mutuo a determinate condizioni, infatti, non è detto che tali condizioni debbano restare immutate e invariabili per tutta la durata del mutuo. In caso di variazioni elevate dello spread, infatti, si può procedere con una surroga per un ricalcolo dei tassi di interesse.
Il tema surroga è particolare perché esiste una metà della popolazione 'malata di surroga' che a ogni variazione dello spread chiede di rinegoziare il mutuo a fronte di un'altra metà della popolazione che invece si tiene il pacchetto così com'è per tutta la vita.
Torniamo allo scenario macro. Positivo e incoraggiante è quello fornito da Bankitalia: il costo delle case in Italia continua a ridursi e il quadro generale rafforza le possibilità di ottenere finanziamenti immobiliari a condizioni convenienti. La ripresa del mercato immobiliare, infatti, continua il suo percorso di crescita.
E negli ultimi tempi, la concorrenza tra le banche ha introdotto un moltiplicarsi delle offerte sulla rata per la casa che hanno reso ancora più vantaggioso il finanziamento. Si può casi parlare di una guerra dei mutui a prezzi bassi.
Ma se continua il periodo di tassi a buon mercato per i mutui, secondo gli ultimi dati raccolti la domanda per i mutui è in calo. Ad aprile si notata una flessione di 7.9 punti percentuali sia per quanto concerne l’accensione di nuovi mutui che per quanto riguarda il mercato delle surroghe. il cambio di rotta sarebbe dovuto al ridimensionamento dell’incidenza dei mutui di sostituzione dovuta alla contrazione del bacino di mutuatari per i quali l’operazione di rinegoziazione del vecchio finanziamento risulta ancora conveniente.
Le domande mutui si contraggono e si aggiornano anche le tipologie di mutuo richieste. Sebbene gli importi medi non abbiano subito sostanziali cambiamenti, si allungano i tempi di rimborso. Le lunghezze medie richieste sono principalmente quelle che vanno da 26 ai 30 anni, che arriva a spiegare il 25,1% del totale.
Complessivamente i piani di rimborso superiori ai 15 anni rappresentano quasi il 75% delle richieste totali confermando la preferenza degli italiani a privilegiare soluzioni in grado di alleggerire la rata mensile. Confermata invece la fascia di età dei principali richiedenti che, anche ad aprile, risulta essere quella tra i 35 e i 44 ani di età.