Mutui su immobili da donazione: la riforma che potrebbe cambiare tutto
Hai trovato la casa perfetta al prezzo giusto, tutto sembra andare liscio. Poi scopri che l’immobile proviene da una donazione e improvvisamente la banca decide di negare il mutuo. O, in alternativa, ti chiede una polizza assicurativa da 700 euro che fa lievitare i costi. Una situazione comune a numerosissimi aspiranti mutuatari in Italia, alle prese con immobili provenienti da donazioni – tuttavia presto le cose potrebbero cambiare radicalmente.
Il problema degli immobili da donazione
Per fare chiarezza, facciamo un passo indietro, e immaginiamo una situazione concreta: Mario compra casa da Luca, che l’aveva ricevuta in donazione dal padre qualche anno prima. Tutto procede regolarmente, il prezzo risponde a quello di mercato, si passa al rogito dal notaio. Tre anni dopo, il padre di Luca muore ed uno dei fratelli di quest’ultimo scopre di essere stato sostanzialmente tagliato fuori dall’eredità a causa di quella donazione.
La legge italiana protegge i “legittimari” (coniuge, figli, in alcuni casi i genitori) garantendo loro una quota minima di eredità, la cosiddetta “legittima”. Se questa quota viene violata da donazioni eccessive, i legittimari possono agire per recuperare ciò che spetta loro. E qui arriva il colpo di scena: possono farlo anche contro chi ha comprato dal donatario.
Nel nostro esempio, il fratello di Luca può chiedere la restituzione della casa a Mario, che l’ha comprata in totale buona fede pagando il giusto prezzo. Mario si ritrova espropriato della sua abitazione.
Ma non è finita. C’è un secondo protagonista che viene danneggiato da questo scenario: la banca che ha concesso il mutuo a Mario. Quando la casa viene restituita agli eredi, l’ipoteca della banca viene meno, con la garanzia reale su cui aveva contato per erogare il prestito. Questo doppio rischio spiega perché oggi ottenere un mutuo per comprare un immobile che arriva da una donazione è tutt’altro che scontato.
Le strategie bancarie (molto prudenti) di oggi
Di fronte a questo rischio, gli istituti di credito hanno adottato tre approcci principali:
- Alcune banche semplicemente rifiutano categoricamente di finanziare l’acquisto di immobili provenienti da donazioni. Nessuna trattativa possibile, porta chiusa.
- Altri istituti accettano, mostrando maggiore apertura, ma solo se sono passati almeno 20 anni dalla donazione. Perché proprio 20? È il termine dell’usucapione, dopo il quale eventuali controversie pregresse non possono più essere sollevate. Se la donazione è avvenuta nel 2004 o prima, via libera. Se è più recente, si aspetta.
- La terza strada è quella della polizza assicurativa. In pratica, la banca richiede la sottoscrizione di un’assicurazione specifica che copre il rischio di esproprio. Se arriva un legittimario a reclamare, la polizza paga l’equivalente in denaro della quota lesa, l’acquirente mantiene l’immobile, la banca mantiene l’ipoteca.
Questa soluzione ha un costo. Le polizze cosiddette “Donazione Sicura” hanno solitamente un costo che si aggira attorno allo 0,35% dell’importo assicurato, con un minimo di 700-800 euro a prescindere dalla cifra. Si paga una volta sola (premio unico), ma è comunque una spesa che si aggiunge ai già elevati costi del rogito.
La svolta in arrivo: stop agli espropri per gli acquirenti
Ed eccoci alla grande novità. Il disegno di legge sulla semplificazione delle attività economiche è stato appena approvato alla Camera (dopo essere già passato dal Senato) e promette di avere impatto sostanziale anche su questo settore.
Cosa cambia: nei fatti, con l’adozione della nuova legge, se un acquirente compra un immobile che arriva da donazione pagando un prezzo di mercato, esso non potrà più essere soggetto a esproprio. Le controversie sulla legittima resteranno confinate tra il donante, il donatario (chi ha ricevuto in donazione) e gli eventuali legittimari lesi. L’acquirente in buona fede che ha pagato il giusto prezzo sarà esente da rischi.
Viene meno dunque quello che tecnicamente si chiama “diritto di seguito”.
Oggi il legittimario può inseguire il bene fino a chi lo possiede, domani potrà rivalersi solo sul donatario originale.
Chi è protetto (e chi no)
La riforma fa una distinzione netta:
• Acquirenti a titolo oneroso (chi ha pagato un prezzo): completamente protetti
• Acquirenti a titolo gratuito (chi ha ricevuto una seconda donazione): possono essere chiamati a compensare in denaro i legittimari lesi
C’è però un’eccezione importante: se la vendita è palesemente fraudolenta (esempio classico: casa venduta a 5.000 euro per mascherare una donazione), la protezione non scatta. Ma parliamo di casi estremi e facilmente dimostrabili.
Cosa cambia per chi cerca un mutuo
Una volta entrata in vigore la nuova legge, è lecito aspettarsi che le banche aggiornino progressivamente le loro politiche di credito. Venuto meno il rischio di perdere l’ipoteca, non ci sarà più motivo per rifiutare i mutui su immobili da donazione, o complicarne l’istruttoria.
Attenzione però: i tempi tecnici non saranno immediati. Anche dopo l’approvazione definitiva della legge, ogni banca dovrà attivare i propri uffici rischio ed aggiornare regolamenti intern i da estendere a tutta la rete: parliamo probabilmente di diversi mesi tra l’entrata in vigore della legge e il suo pieno recepimento da parte del sistema bancario.
Nel frattempo: le banche più flessibili
In attesa che la riforma faccia il suo corso, non tutte le banche sono ugualmente rigide. Sebbene la scelta di istituti e prodotti sia senz’altro limitata, alcuni già oggi accettano di finanziare l’acquisto di immobili da donazione. Parliamo in particolare di:
Molti altri istituti, come Credem o Intesa, adottano invece la politica della polizza Donazione Sicura. Se stai cercando un mutuo per comprare una casa che arriva da una donazione, vale dunque la pena esplorare queste opportunità – e il modo migliore è avvalersi di una consulenza specializzata, e gratuita, come quella di MutuiSupermarket.
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