- Oltre 700.000 famiglie sono in difficoltà con i mutui a tasso variabile.
- La migliore strategia per difendersi dal caro: la surroga
I mutui a tasso fisso a luglio si confermano la scelta più conveniente. Attualmente, i migliori mutui a tasso fisso registrano un calo medio tra i 5 e i 10 punti base e il miglior tasso fisso costa oltre un punto percentuale in meno rispetto al corrispondente mutuo a tasso variabile. Pertanto, se la domanda di nuovi mutui è focalizzata principalmente sul tasso fisso.
L'aumento dei tassi variabili se da un lato deprime la domanda di nuovi mutui a tasso variabile, dall’altro sta mettendo in seria difficoltà oltre 700.000 famiglie che hanno sottoscritto un mutuo a tasso variabile in passato.
Per meglio comprendere l’impatto per le famiglie dell’aumento dei tassi variabili, abbiamo simulato un mutuo di 150.000 euro in 25 anni sottoscritto a giugno 2022 a tasso variabile al tasso Euribor 3 mesi + spread dell’1%. In tal caso la prima rata è stata di poco meno di 550 euro e in un anno è salita fino a 818 euro con un aumento del 49%.
Esistono alcune strategie che i titolari di mutui a tasso variabile possono adottare per difendersi dall'aumento dei tassi e mitigare l'impatto finanziario negativo, l’ABI ha di recente pubblicato un memorandum sul tema e MutuiSupermarket ha simulato l’impatto di ciascuna strategia proposta:
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Trasformazione del mutuo da tasso variabile a fisso: la Legge di Bilancio 2023 prevede la possibilità di trasformare un mutuo da tasso variabile a fisso per importi fino a € 200.000, se il mutuatario ha un reddito ISEE pari o inferiore a € 35.000. Questa operazione è gratuita e può consentire al mutuatario di fissare un tasso di interesse inferiore dello 0,47% rispetto al tasso variabile del proprio mutuo, riducendo così l'importo della rata a € 779,99, con un risparmio dei 24 anni rimanenti di quasi 10.900 euro.
- Surroga del mutuo: la surroga del mutuo consente di trasferire il proprio mutuo presso una nuova banca che offre condizioni più vantaggiose. Attraverso la surroga, è possibile passare a un tasso fisso più conveniente, ad esempio al 3,86%, riducendo così l'importo della rata a € 776,82 ottenendo un risparmio di quasi 11.800 euro sulla spesa per interessi. La concessione del nuovo mutuo di surroga dipende dalla valutazione della nuova banca, ma non vi sono particolari limiti di importo o reddito e l'operazione è gratuita dal momento che anche le spese notarili sono a carico della nuova banca.
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Rinegoziazione del mutuo: la rinegoziazione del mutuo implica richiedere alla banca una revisione delle condizioni, come ad esempio il passaggio dal tasso variabile al fisso. In questo caso, la banca potrebbe richiedere spese di istruttoria ridotte e le nuove condizioni di tasso sarebbero determinate discrezionalmente dalla banca stessa. Poiché le condizioni dipendono dalla singola banca, non è possibile effettuare una simulazione del potenziale risparmio.
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Allungamento della durata: il mero allungamento della durata del mutuo, lasciando invariato il tasso di interesse, potrebbe essere una soluzione per ridurre l'importo della rata. Tuttavia, non tutte le banche prevedono durate superiori ai 30 anni e generalmente richiedono che il mutuatario non superi i 75/80 anni di età alla scadenza del mutuo. Nella simulazione che abbiamo condotto, l'allungamento del mutuo di 5 anni, a tasso di interesse invariato, porterebbe l'importo della rata a € 739,38. È importante notare che l'allungamento della durata comporta un aumento complessivo dei costi, poiché il mutuatario dovrà pagare ulteriori 60 rate rispetto al piano iniziale, aumentando così la spesa totale per interessi di quasi 21.800 euro.
Dalla nostra analisi, in assenza dei requisiti per la trasformazione del mutuo da tasso variabile a fisso secondo le disposizioni previste dalla legge di Bilancio 2023, l’opzione migliore rimane la surroga, che permette di bloccare la rata a costo zero con un risparmio immediato.
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