Seppur meno conosciute, oltre alle classiche tasso fisso e variabile, esistono diverse tipologie di mutuo fra cui scegliere, ovvero tasso misto, tasso bilanciato e tasso variabile con Cap.
Oggi parliamo di quest’ultimo e vediamo insieme cosa significa Cap, come funziona e quali sono i vantaggi e gli svantaggi di questo tipo di mutuo.
Cosa si intende per mutuo variabile con Cap
Il mutuo a tasso variabile con Cap è un finanziamento che unisce i benefici del tasso variabile con la sicurezza data dal tasso fisso. Uno dei rischi maggiori del mutuo variabile è un’improvvisa impennata del tasso con un aumento, anche consistente, dell’importo della rata. Col Cap questo problema non c’è.
Cap, “capped rate” dall’inglese “tasso limitato” è un mutuo a tasso variabile a cui viene posto un limite di tasso oltre al quale la rata non può andare. Questo limite viene pre-accordato e specificato nell’atto di mutuo.
Questo tipo di finanziamento è una variante dei mutui a tasso variabile, e come tale è legato all’Euribor, per cui soggetto a fluttuazioni legate all’andamento del mercato finanziario.
Come ben saprai, il tasso di un mutuo è determinato da una percentuale di interessi (definita dal Euribor o Eurirs a seconda del tipo di mutuo scelto) e dallo spread che rappresenta il guadagno della banca che eroga il finanziamento.
In linea generale i mutui a tasso variabile hanno uno spread inferiore rispetto ai mutui a tasso fisso, perchè il mutuatario si assume il rischio di un'eventuale impennata dei tassi. Nel mutui a tasso fisso, questo rischio rimane in capo alla banca che per tutelarsi cede il mutuo ad uno spread maggiore. Essendo questo tipo di mutuo una via di mezzo tra tasso fisso e variabile, anche lo spread è più alto rispetto ad un mutuo variabile e più basso rispetto ad un mutuo a tasso fisso perchè una certa percentuale di rischio rimane in capo alla banca.
Come funziona il mutuo tasso variabile con Cap
Come anticipato il mutuo variabile con Cap fissa un tetto massimo di interessi, ciò vuol dire che anche se il tasso variabile sale oltre il tasso prefissato, specificato nell’atto di mutuo, il mutuatario paga solo fino alla soglia prestabilita.
Ti faccio un esempio al solo scopo di spiegare meglio il suo funzionamento.
Immagina di acquistare la tua prima casa, del valore di 140.000,00 euro e per essa di richiedere un mutuo di 100.000,00 euro della durata di 25 anni.
Decidi di stipulare un mutuo a tasso variabile “tradizionale” con un tasso finito dello 0,87% pagherai una rata iniziale di € 411,31. Nel corso degli anni l’Euribor impazzisce e porta il tasso al 4%, la tua rata schizza di conseguenza a 771,82 euro al mese.
Se invece di stipulare un tasso variabile classico, sottoscrivi un tasso variabile con Cap al 2,97%, la rata iniziale sarebbe leggermente maggiore (461,82 euro) per via del tasso finito ad 1,38%, ma in caso di impennata dei tassi la tua rata non potrebbe superare i 640,64 euro, ovvero il 2,97% che hai fissato in atto. Se il tasso, dopo un certo periodo, torna a scendere sotto al 2,97% la tua rata diminuisce come in un variabile puro.
Come capire quando un mutuo variabile con cap è vantaggioso
Partiamo dal presupposto che il mutuo “migliore” in assoluto non esiste, quello ideale per me, per le mie condizioni economiche e lavorative non è detto che vada bene per altri, per cui ognuno deve valutare la forma di mutuo in base alle sue condizioni socio-economiche.
Il mutuo a tasso variabile con Cap è ideale per chi vuole beneficiare dei vantaggi di un tasso variabile senza incorrere nel rischio di un’impennata improvvisa dei tassi di interessi.
Fino ad ora ti ho parlato dello spread per spiegare perché questo tipo di mutuo parte con un tasso finito più alto rispetto ad un mutuo a tasso variabile.
Per capire se questo tipo di mutuo può essere conveniente devi però prendere in considerazione i TAN (tasso annuo nominale) ovvero il tasso di interesse calcolato su base annua applicato dalle banche sull’importo lordo di un mutuo o, più in generale ad un finanziamento.
Il mutuo a tasso variabile con Cap conviene quando:
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il Cap fissato viene applicato al TAN e non allo spread
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deve essere fissato un tetto massimo ragionevole raggiungibile dal TAN
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non deve essere applicato un floor (tasso minimo)
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lo spread applicato deve essere di poco superiore (0,3-0,5%) rispetto ad un variabile classico.
In questo particolare periodo, dove i tassi sono ai minimi storici con un indice Euribor negativo con un tasso iniziale sotto l’1%, e dove gli esperti prevedono un aumento dei tassi nei prossimi anni, potrebbe essere vantaggioso sottoscrivere un mutuo con Cap, purché questo sia ragionevole. Questo sfrutterebbe l’andamento del tasso variabile ai minimi con la certezza che se un domani dovesse verificarsi un’impennata del tasso la sua rata sarebbe comunque calmierata dal Cap.
In linea generale il mutuo con cap diventa vantaggioso quando:
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si stipula un mutuo di lunga durata, in quanto su lungo termine non si può prevedere l'andamento dei tassi;
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il mercato è sottoposto a continue oscillazioni ed i tassi sono in rialzo.
Passiamo ora agli svantaggi.
Ebbene si, ci sono anche degli svantaggi:
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Primo è sicuramente legato allo spread che fa alzare il taeg dando un tasso iniziale più alto rispetto da un tasso variabile classico;
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Secondo: vi sono banche che oltre a fissare un tasso massimo fissano anche un tasso minimo sotto il quale la rata non potrà scendere;
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Terzo: occorre prestare attenzione al tetto massimo fissato dalla banca.Una soglia troppo elevata, di fatto non raggiungibile dal TAN, non presenta utilità ma solo un costo del finanziamento superiore.
In conclusione, questo tipo di mutuo, è idoneo per le persone che non desiderano rischiare impennate dell’importo della rata al di sopra delle loro possibilità economiche, ma nello stesso tempo vogliono sfruttare le condizioni favorevoli del mercato nel momento in cui decidono di aprire un mutuo.
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