Ottenere un mutuo, per molti, è il passo più importante per riuscire ad acquistare casa. Se ti stai chiedendo cosa valuta la banca per decidere se accordare un mutuo o rifiutarlo, sei nel posto giusto. Oggi cerchiamo di dare risposta a questo quesito e capire come comportarsi affinché la domanda di mutuo non venga rifiutata. Prima di presentare la richiesta di finanziamento ad un qualsiasi istituto di credito devi decidere a quale banca presentare la tua domanda, valutando le diverse offerte. A tal proposito ti invito a confrontare le nostre offerte di mutuo sicuramente troverai il mutuo che fa per te. Fatto questo devi presentare la domanda correlata di tutta la documentazione necessaria di cui abbiamo già parlato alcune settimane fa e trovi qui. Presentata la domanda non ti resta che attendere la risposta. E’ priorità della banca assicurarsi che il richiedente a cui verrà concesso il mutuo sia in grado di restituire la somma erogata, maggiorata degli interessi concordati. Per far ciò controlla quattro aspetti fondamentali:
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la storia finanziaria del richiedente il mutuo;
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compatibilità tra importo richiesto e reddito del richiedente;
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età del richiedente;
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rapporto mutuo richiesto e valore della casa.
Storia finanziaria del richiedente il mutuo
La prima cosa che fa l’istituto di credito, quando riceve una richiesta di mutuo è verificare se il richiedente è una persona solvibile. Attraverso alcune banche dati controllerà se il richiedente in passato ha aperto altri finanziamenti con banche o società finanziarie, quanti ne ha aperti e con che frequenza, se li ha saldati tutti o se ha ancora posizioni debitorie aperte e se è stato regolare nel pagamento delle rate. Controlla anche se il cliente ha pagato in ritardo assegni o cambiali e se è stato inscritto nel bollettino dei protesti. Infine verifica la banca dati della Camera di Commercio Industria ed Artigianato per controllare se il cliente ha quote in società a rischio fallimento o se ne ha avute in passato e se è rimasto coinvolto in fallimenti. Verificata la solvibilità della persona, se non sono stati rilevati problemi gravi di carattere finanziario pregressi o in essere, la banca passa al secondo controllo.
Compatibilità tra importo richiesto e reddito del richiedente
Altro punto importante per valutare la solvibilità del cliente, è la compatibilità tra l’importo finanziato ed il reddito del richiedente. La rata del mutuo deve essere proporzionale alle sue entrate. Solitamente la banca considera che la rata mensile del mutuo non deve superare la quota di un terzo (⅓) del reddito del richiedente. Questo perché la banca considera che gli altri due terzi servano per le spese correnti per il sostentamento della famiglia. Una rata troppo onerosa, che non rispetti questi parametri, difficilmente sarebbe sostenibile a lungo termine dal richiedente e la banca rischierebbe di non vedersi restituire l’intera cifra finanziata. In base a questo criterio, la banca per valutare il valore massimo sostenibile per il cliente, considera anche altri eventuali finanziamenti in corso, che gravano sulle entrate del mutuatario.
Età del richiedente
Ebbene si, anche l’età del richiedente ha la sua importanza. Per poter intestare un mutuo, o meglio per poter assumersi le obbligazioni contenute nel contratto di mutuo, bisogna aver raggiunto la maggiore età, ovvero aver già compiuto 18 anni, pertanto non sarà mai concesso un finanziamento ad un minorenne. Allo stesso modo c’è un limite temporale entro il quale pagare l’ultima rata del finanziamento ovvero 75 anni, in rari casi si può arrivare ad 80 anni. Controllare l’età del richiedente è importante perché se viene chiesto un mutuo trentennale e la persona che lo richiede ha 50 anni, difficilmente il finanziamento troverà accoglimento, mentre se la persona ha 40 anni, l’ultima rata sarà pagata nel settantesimo anno di età, non ci sono problemi di finanziamento.
Rapporto mutuo richiesto e valore dell’immobile
Superate tutte le verifiche precedenti, la banca va a valutare il rapporto mutuo richiesto e valore dell’immobile. Verificare il valore dell’immobile è importante per la banca perché più è bassa la percentuale erogata minore è il rischio che essa si assume nel concedere il mutuo. Per valutare questo ultimo parametro la banca nomina un perito di sua fiducia il quale eseguirà una perizia sull’immobile. Al momento della sua nomina la banca gli fornirà tutta la documentazione relativa all’immobile in suo possesso, in quanto il perito oltre a fare una stima del valore di mercato deve anche verificare la regolarità urbanistica e catastale dell’immobile. Una qualsiasi irregolarità è motivo di rifiuto di finanziamento. Il professionista nominato dalla banca effettuerà un sopralluogo per verificare la conformità della planimetria con la struttura della casa, il suo stato di conservazione, i materiali utilizzati, gli accessori presenti, l’ampiezza, l’esposizione, la zona in cui è collocato e le infrastrutture presenti. Dopo di che, verificata la regolarità dell’immobile effettuerà la stima in base ai valori €/mq degli immobili in quella zona urbana. Per determinare il valore dell’immobile farà tre valutazioni:
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commerciale dell’immobile: prezzo di vendita;
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cauzionale: si moltiplica il valore commerciale per un coefficiente prestabilito che oscilla tra 90 e il 95%;
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di ricostruzione: serve per stabilire il valore della polizza assicurativa richiesta dalla banca.
Quando l’immobile è in costruzione il perito valuterà il valore dello stato di avanzamento lavori in modo da finanziare l’importo richiesto in diverse quote in base al valore dei lavori eseguiti. Generalmente gli istituti di credito finanziano al massimo l’80% del valore dell’immobile. Visti i criteri che con cui le banche valutano la fattibilità di un mutuo riassumiamo i motivi per cui un mutuo può essere rifiutato:
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viene richiesta una cifra troppo alta in base al reddito percepito o al valore della casa;
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il richiedente risulta essere un cattivo pagatore;
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reddito basso o non dimostrabile;
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situazione lavorativa instabile;
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età avanzata;
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irregolarità sull’immobile.
Ora che sai cosa valuta la banca per finanziare un mutuo, e se ritieni di avere tutti i requisiti necessari, clicca qui e cerca il mutuo che fa per te.