Mutuo per la seconda casa: cosa cambia davvero rispetto alla prima (e quanto costa in più)

Chi ha già un casa di proprietà si trova spesso ad accarezzare l’idea di fare il passo successivo: la seconda casa, per le vacanze, per un figlio o come investimento. Il meccanismo è lo stesso – si va in banca e si chiede un mutuo – ma le regole cambiano parecchio. Cambiano le imposte, cambia quanto la banca è disposta a prestarti e cambia cosa puoi (o non puoi) scaricare dalle tasse. Vediamo le differenze che contano davvero, senza girarci intorno.

Prima o seconda? Tutto ruota attorno all'”abitazione principale”

La distinzione fiscale non è tra “prima casa che compri” e “seconda in ordine di tempo”, ma tra abitazione principale e tutto il resto. L’abitazione principale è l’immobile in cui risiedi e dimori abitualmente. Su quella scattano le agevolazioni prima casa; su qualsiasi altro immobile residenziale (la seconda casa, appunto) non si applicano. Ed è da qui che nascono tutte le differenze che seguono.

Le imposte d’acquisto: è qui che la differenza si sente di più

Il primo scarto, e il più corposo, è sulle imposte che paghi al momento del rogito. Sulla seconda casa non hai le aliquote ridotte della prima:

Su un immobile da 200.000 euro di valore catastale, il 9% di registro invece del 2% significa migliaia di euro di differenza già al notaio. È il costo più pesante da mettere in conto, e non dipende dal mutuo: lo pagheresti anche comprando in contanti. Trovi il quadro completo delle imposte sull’acquisto nella nostra guida alle tasse per l’acquisto della casa.

Il mutuo: la banca ti presta meno, e ti costa un po’ di più

Sul finanziamento vero e proprio, due differenze pesano più delle altre.

Vengono concessi finanziamenti tendenzialmente più bassi. Sulla prima casa le banche possono coprire più dell’80% del costo, grazie a garanzie dedicate e banche dalla politica più flessibile. Sulla seconda casa il rapporto massimo tra mutuo e valore (il cosiddetto loan-to-value) di norma non va oltre l’80%. In qualche caso, e solo rivolgendosi a determinati istituti di credito (Intesa Sanpaolo, Avvera, ING, Sella nel caso di immobili green), si può ottenere un mutuo con un loan-to-value più alto: il prezzo è accettare tassi decisamente salati rispetto al mercato.

L’imposta sostitutiva è più alta. È l’imposta che la banca trattiene alla stipula del mutuo, e sulla prima casa è lo 0,25% della somma erogata. Sulla seconda casa sale al 2%. Su un mutuo da 200.000 euro sono 4.000 euro invece di 500: 3.500 euro di differenza, pagati subito. Questa imposta da sola vale circa 0,20 punti di TAEG in più.

Da sapere, infine: il Fondo di garanzia per la prima casa (la garanzia statale gestita da Consap che facilita l’accesso al mutuo) vale solo per l’abitazione principale. In nessun caso ci si può avvalere della garanzia Consap per le seconde case.

Perché le banche sono più prudenti

La ragione è statistica. In caso di difficoltà economiche, chi ha due immobili tende a smettere di pagare prima il mutuo sulla seconda casa che quello sulla casa in cui vive. Per la banca è quindi un’esposizione più rischiosa, e la prudenza si traduce nelle condizioni che abbiamo visto – soprattutto nell’LTV più basso. Nulla di drammatico, ma spiega perché le maglie sono un po’ più strette.

Dopo l’acquisto: cosa NON puoi più scaricare

Anche il capitolo fiscale corrente cambia, quasi sempre in peggio.

Niente detrazione degli interessi. Sulla prima casa puoi detrarre dall’IRPEF il 19% degli interessi passivi del mutuo (entro i limiti di legge); sulla seconda casa questa detrazione non spetta. E cadono con lei anche gli oneri accessori (spese di istruttoria, perizia, notaio sul mutuo) che sono detraibili solo insieme agli interessi dell’abitazione principale. Il dettaglio è nella guida alle detrazioni IRPEF sugli interessi del mutuo.

C’è poi l’IMU. La prima casa non di lusso ne è esente; la seconda casa la paga, ogni anno. Non c’entra con il mutuo – è una tassa sul possesso dell’immobile – ma è un costo ricorrente da mettere in conto nel bilancio complessivo dell’operazione.

In sintesi

La seconda casa costa di più su tre fronti: all’acquisto (imposte d’atto piene), sul mutuo (imposta sostitutiva al 2%, LTV più basso, niente garanzia statale) e negli anni successivi (niente detrazione degli interessi, IMU da pagare). Nessuna di queste voci deve scoraggiarti – ma conoscerle prima ti evita brutte sorprese e ti fa arrivare alla trattativa con i numeri giusti in mano.

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Il contenuto ha finalità informative e non sostituisce la consulenza di un professionista. Aliquote e agevolazioni possono variare: per la tua situazione specifica è sempre opportuno il parere di un commercialista o del notaio.