Surroga mutuo prima casa: come funziona e come richiederla

Ogni cliente che ha aperto un mutuo con una banca ha la possibilità di trasferirlo presso un altro istituto di credito che gli offre condizioni migliori. Questa possibilità prende il nome di surroga o portabilità del mutuo 
La surrogazione del mutuo è una pratica sempre esistita (prevista dal codice civile all’art. 1202) ma poco utilizzata fino al 2007 in quanto prevedeva delle penali per il mutuatario . Nel 2007 il decreto Bersani (L.40/2007) ha introdotto la gratuità per questo tipo di procedura e da allora il suo utilizzo si è largamente diffuso.
Procediamo con ordine e vediamo insieme come funziona e come richiedere il trasferimento di mutuo ipotecario presso un’altra banca.

Cos’è la surroga?

La surroga è il trasferimento di un mutuo ipotecario da una banca ad un’altra che offre migliori condizioni per il mutuatario. Il trasferimento avviene a seguito di un atto notarile col quale l’ipoteca, ovvero la garanzia, si trasferisce al nuovo istituto di credito senza costi aggiuntivi per il cliente.
Con questa procedura il mutuatario si impegna a pagare regolarmente il mutuo alla nuova banca ed a rispettare le condizioni con essa stipulate, mentre nulla dovrà alla vecchia banca.
Il vecchio istituto di credito che ha finanziato il mutuo non può opporsi a questa scelta del cliente né tantomeno addebitargli costi aggiuntivi o penali.

Quando è possibile surrogare un mutuo

La portabilità del mutuo può essere esercitata sia sui mutui ipotecari per acquisto della prima casa che per altri tipi di abitazioni e per immobili destinati ad uso diverso.
La surroga è possibile solo in presenza di determinate condizioni:

• viene trasferito un mutuo ipotecario;
• il trasferimento viene dichiarato da un atto notarile;
• l’importo finanziato corrisponde al residuo del mutuo in essere;
• gli intestatari ed eventuali garanti devono rimanere gli stessi;
• nell’atto di surroga deve essere specificato l’uso della somma mutuata.

Se il mutuatario ha necessità di una cifra diversa non può ricorrere alla surroga.
La surroga può essere chiesta per:

• abbassare il costo della rata mensile;
• ottenere un tasso più favorevole;
• passare da un tasso variabile ad uno fisso o viceversa.

Come richiedere la surroga

Una volta trovata la banca che offre condizioni a te più favorevoli, puoi procede alla richiesta di surroga compilando un’apposita domanda e consegnandola alla nuova banca (alcuni istituti chiedono che sia inviata  per raccomandata).
Ogni banca ha predisposto dei fac-simili di richiesta che puoi scaricare dal loro sito.
Successivamente dovrai presentare tutta una serie di documenti necessari per avviare la pratica e dar modo alla banca di effettuare tutte le verifiche necessarie.
La procedure può variare da un istituto di credito ad un altro, ma a grandi linee la documentazione che dovrai presentare è la seguente:

• documento d’identità e codice fiscale sia degli intestatari del mutuo che di eventuali garanti;
• certificato di nascita;
• certificato di stato civile o atto di matrimonio o sentenza di separazione;
• documentazione reddituale: due buste paga e copia del cud per i lavoratori dipendenti, oppure modello unico e bilancio di esercizio per i lavoratori autonomi e liberi professionisti (questi ultimi devono presentare anche copia dell’iscrizione alla CCIAA ed eventuale certificato iscrizione all’albo);
• copia dell’atto di acquisto e di mutuo;
• certificato di abitabilità;
• planimetrie dell’immobile.

Una volta avviata la procedura di portabilità del mutuo, la banca incaricata, comunica alla vecchia la tua volontà a trasferire il mutuo e gli chiede l’importo esatto del debito residuo che deve finanziare.
La vecchia banca non può opporsi, può eventualmente proporre al cliente la rinegoziazione del mutuo in essere, ma non può ostacolarlo nella sua scelta, ed entro trenta giorni dalla comunicazione della nuova banca deve rilasciare il nulla osta al trasferimento. 
diverso è il discorso della nuova banca, essa non ha l’obbligo di procedere alla surroga, per cui se valuta rischiosa l’operazione può rifiutarsi di eseguirla.
Ottenuto il nulla osta la nuova banca incarica un notaio di sua fiducia a redigere l’atto con quale si sancisce l’effettivo trasferimento dell’ipoteca da un istituto di credito ad un altro.
All’atto deve partecipare anche il mutuante ed eventuali garanti i quali, con la sottoscrizione dell’atto, si impegnano a rispettare gli impegni presi e accettano le nuove condizioni del mutuo.
Le spese di questo atto sono a totale carico della nuova banca. Il mutuante deve pagare solo l’imposta di trascrizione nei registri immobiliari che attualmente ammonta a trentacinque euro

Quando conviene surrogare il mutuo

Il mutuo può essere surrogato in qualsiasi momento il cliente trovi condizioni migliori rispetto a quelle da lui stipulate al momento in cui ha aperto il mutuo.Va da sé che per surrogare il mutuo ne deve trarre un vantaggio economico che può essere un risparmio complessivo sull’ammontare del debito o semplicemente la necessità di ridurre il peso di ogni singola rata.
In generale la surroga è conveniente quando si riesce ad ottenere un tasso di interesse inferiore rispetto a quello pagato.
In Italia i mutui prima casa vengono concessi con l’ammortamento alla francese, ovvero la quota di interessi pagata nei primi anni è superiore a quella pagata alla fine del mutuo, in questo caso se sono rimasti pochi anni alla sua estinzione, il risparmio potrebbe essere poco se non addirittura inesistente.
Ed ora, ti invito a verificare, attraverso il nostro calcolatore, quanto puoi risparmiare se chiedi la surroga del tuo mutuo.
Ti ricordo inoltre che ora è un momento propizio per fare una surroga di mutuo in quanto i tassi di interesse sono veramente vantaggiosi.
Ti faccio qualche esempio:
Credem Banca offre la surroga di mutuo a tasso fisso con un taeg dell 0,64%, il che vuol dire che per centomila euro di mutuo la rata mensile è di 440,10 euro in venti anni;
UBI Banca applica un tasso finito dell 0,70% il che vuol dire una rata mensile di 444,45€ a parità di condizioni;
UniCredit propone un taeg allo 0,79% e la rata risulta i 448,83€.
Queste sono solo alcune delle nostre proposte, ne puoi trovare altre cliccando qui.