Mutui casa. A giugno tornerà competitivo il tasso variabile

I mutui a tasso fisso, soprattutto se green, sono ancora più vantaggiosi, ma le condizioni di mercato iniziano a favorire quelli a rate fluttuanti, previste però di nuovo in rialzo dalla fine del 2026.

La finestra del mutuo a tasso fisso si sta per chiudere. Mancherebbe poco, infatti, al sorpasso di convenienza del tasso variabile rispetto a quello costante per tutta la durata del prestito.

Il mutuo a tasso fisso è particolarmente apprezzato da chi ha bisogno di fondi per comprare una casa o per ristrutturarla, perché dà tranquillità sull’esborso periodico e su quello totale. Quando però i tassi di interesse iniziano a scendere, come in questo periodo, l’alternativa del variabile si fa allettante.

Come si vede nell’infografica a fianco, le migliori offerte di mutuo sul mercato evidenziano ancora un TAN (tasso annuo nominale) e un TAEG (tasso annuo effettivo globale) inferiori per i mutui a tasso fisso – e non di poco. Maggio, tuttavia, potrebbe essere l’ultimo mese di vantaggio per il tasso fisso. Per almeno tre ragioni.

Il sorpasso

Il primo motivo dell’inversione di convenienza tra mutui a tasso fisso e a tasso variabile è il divario atteso tra i rispettivi parametri che fanno da riferimento per il calcolo del tasso applicato dalla banca al mutuatario.

L’Euribor (Euro interbank offered rate), il tasso al quale le banche si scambiano il denaro, è il riferimento per i tassi variabili. L’Irs (Interest rate swap) è invece un contratto derivato che riflette le aspettative delle aziende di credito sull’andamento futuro dei tassi d’interesse ed è usato come parametro per i mutui a tasso fisso.

L’Euribor è in calo dal novembre 2023, quando era al 3,97%, perché il mercato ha iniziato a incorporare una diminuzione del costo del denaro. La Banca centrale europea ha poi effettuato il primo taglio dei tassi d’interesse nel giugno 2024, abbassandoli dal 4,5% al 4,25%. Da allora, la discesa dell’Euribor si è intensificata. L’ultima rilevazione lo dà poco sopra il 2%, contro un tasso ufficiale BCE sui depositi al 2,25%.

In realtà, l’Irs è salito sopra l’Euribor già da marzo, ma i prestiti delle banche impiegano tempo a recepire le riduzioni.

«I tassi dei mutui – spiega Guido Bertolino, responsabile business development di MutuiSupermarket – vengono determinati in funzione dei valori del mese precedente, sia che la banca utilizzi il tasso medio di un certo periodo o un valore puntuale. Possiamo quindi aspettarci che a giugno i tassi variabili scendano sotto a quelli fissi anche se l’Euribor dovesse fermarsi a questi livelli».

Lo spread

Il secondo motivo per cui il fisso è ancora conveniente è legato alle politiche commerciali delle banche.

Negli ultimi anni, i mutui a tasso fisso sono stati la scelta preferita dei clienti perché il costo del denaro era sceso vertiginosamente – fino a diventare negativo – e ottenere un prestito con tasso bloccato risultava estremamente vantaggioso. Le banche, quindi, hanno cercato di attrarre clientela con spread (sovrapprezzi) più contenuti sui tassi fissi rispetto a quelli variabili.

«Se guardo al tasso finito dei mutui – precisa Bertolino – per alcuni prodotti lo spread è addirittura negativo. Succede, per esempio, per alcuni mutui green, cioè per gli immobili in classe energetica A, come quelli di Crédit Agricole o Intesa Sanpaolo, che hanno un TAEG rispettivamente pari al 2,36% e al 2,61%, inferiore alla media dell’Irs a 20 anni dello scorso mese, che era al 2,63%».

Il mutuo green di Crédit Agricole con spread negativo è l’esempio perfetto di prodotto promozionale, disponibile fino al termine di maggio.

La domanda

Un altro fattore che potrebbe spingere in basso i mutui a tasso variabile è la domanda che le banche vogliono intercettare.

Con i tassi calanti, i nuovi mutuatari potrebbero iniziare a considerare il tasso variabile, inducendo le banche ad abbassare gli spread per aumentare il volume d’affari.

Al momento, però, la gran parte degli istituti di credito non ha ancora ridotto lo spread, nonostante i tassi siano in calo da quasi un anno.

«Negli ultimi mesi – conclude Bertolino – le uniche banche che hanno rivisto lo spread sui mutui a tasso variabile sono ING (prima a farlo, nel novembre 2024), Banco BPM, Credem e Banca Sella. Non a caso, sono anche le banche che hanno le migliori offerte di mutui a tasso variabile sul mercato».

Cambi in corsa

Il tasso variabile è invece meno interessante per chi ha già in corso un mutuo a tasso fisso.

Chi ha già negoziato un tasso fisso negli ultimi anni, sostenuto spese accessorie (notaio, arredamento, ecc.) e messo a budget la rata, difficilmente passerà al tasso variabile con tutte le sue incertezze.

Anche perché il mercato stima che già a fine 2026 i tassi potrebbero ricominciare a salire.

C’è, semmai, l’opzione della surroga, cioè il passaggio a un mutuo più conveniente con un altro istituto.

Le offerte migliori e il trend atteso

Secondo l’elaborazione MutuiSupermarket.it basata su offerte aggiornate al 17/05/2025, da giugno 2025 i tassi variabili potrebbero superare in convenienza quelli fissi.

Esempio simulazione:

• Mutuo da 140.000 € su immobile da 200.000 € a Milano

• Durata: 25 anni

• Richiedente: 34 anni, reddito mensile 2.400 €

Rata mensile media (green vs non green):

Surroghe:

• Anche per chi vuole cambiare mutuo già attivo, il fisso resta più conveniente, ma il variabile inizia a offrire condizioni più agili.

Previsioni a medio termine

L’analisi delle curve forward (Futures sull’Euribor 3 mesi – mercato LIFFE) mostra che:

• Giugno 2025: Euribor previsto a 2,04%

• Giugno 2026: possibile inversione, con tassi di nuovo in crescita fino a 2,66% o più

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