Domande frequenti sui mutui

Per accendere un mutuo spesso è necessario sostenere diverse spese:

• spese di istruttoria;
• spese di perizia;
• spese per premi assicurativi;
• spese per imposte.

Le banche trattengono le spese di istruttoria e le imposte al momento dell’erogazione del mutuo. Se non si arriva all’erogazione, non si è tenuti a pagare nulla. Per quanto riguarda la perizia, alcune banche richiedono il pagamento al momento del sopralluogo del perito. Quando si tratta di polizze assicurative collocate dalla banca stessa, il premio viene trattenuto all’erogazione. Se invece ci si rivolge al proprio assicuratore di fiducia, il premio deve essere pagato prima della stipula del contratto di mutuo. Vuoi una stima delle spese accessorie legate all’acquisto della casa? Usa il nostro calcolatore.

I mutui di acquisto e ristrutturazione sono un’ottima soluzione per chi desidera acquistare un immobile da ristrutturare. Per tale scopo, alcuni istituti di credito offrono questa tipologia di finanziamento, che prevede due mutui distinti: uno di acquisto (che finanzia fino all’80% del prezzo d’acquisto) e uno di ristrutturazione (erogato a Stato Avanzamento Lavori – SAL – che copre i costi delle opere di ristrutturazione).

La somma dei due mutui non deve superare l’80% del valore di perizia dell’immobile a fine lavori.

Stai pensando a rinnovare la tua casa? Leggi la nostra guida per scoprire tutte le agevolazioni fiscali che puoi ottenere per la ristrutturazione di un immobile.

La legge consente la possibilità di estinguere anticipatamente un mutuo stipulato dal 2 febbraio 2007, senza incorrere in penali. L’estinzione può essere totale o parziale, e comporta la restituzione di una parte del debito residuo nei confronti della banca. Per verificare se l’estinzione anticipata sia vantaggiosa, è necessario considerare una serie di fattori, quali il costo effettivo del mutuo, le spese periodiche di mantenimento, i benefici fiscali derivanti dalla detrazione della quota interessi, e l’esistenza di investimenti finanziari con basso profilo di rischio che offrono rendimenti netti superiori al costo del mutuo.

Se il rendimento netto è inferiore al costo del mutuo, non è possibile beneficiare di un vantaggio economico significativo e quindi non conviene procedere con l’estinzione anticipata. Si consiglia inoltre di non impiegare tutti i propri risparmi a fini estintivi, per poter disporre di fondi a disposizione in caso di emergenze. Per ulteriori informazioni, è possibile consultare la guida MutuiSupermarket sull’estinzione anticipata del mutuo.

In caso di separazione o divorzio dei coniugi che sono cointestatari di un mutuo casa, entrambi continueranno ad essere responsabili per il pagamento delle rate del mutuo. Anche se nell’accordo di separazione o nella sentenza di divorzio si stabilisce che solo uno dei coniugi sia tenuto al pagamento del debito, l’altro resterà comunque un garante nei confronti della banca. Se si desidera liberare totalmente uno dei due coniugi dall’obbligo di pagare il mutuo, è possibile procedere in due modi.

La prima opzione è quella di richiedere un accollo liberatorio alla propria banca, in cui uno dei coniugi si fa interamente carico del debito, con il consenso della banca erogante che effettuerà un’istruttoria sui redditi del coniuge subentrante. La seconda opzione è quella di richiedere un mutuo di sostituzione presso un altro istituto bancario, attraverso il quale il vecchio mutuo sarà estinto e uno nuovo sarà sottoscritto da uno solo dei coniugi.

Leggi la guida ai mutui cointestati.

I dipendenti e pensionati pubblici iscritti all’ex INPDAP possono richiedere un mutuo agevolato per l’acquisto o la ristrutturazione della casa. L’INPS offre tali finanziamenti attraverso delle convenzioni con Banche e Società finanziarie.

Le richieste di mutuo in convenzione vanno presentate direttamente alla Banca convenzionata, senza ricorrere necessariamente ai servizi dell’INPS. Tuttavia, i tassi di interesse estremamente bassi del mercato dei mutui italiani hanno ridotto la convenienza dei mutui in convenzione INPS, spingendo sempre più dipendenti pubblici a scegliere il mercato libero dei mutui. Per ulteriori informazioni, è possibile consultare la guida MutuiSupermarket sul Mutuo INPS ex-INPDAP.

Se paghi una rata del mutuo in ritardo, la banca applicherà automaticamente gli interessi di mora, calcolati giornalmente dal giorno successivo alla scadenza della rata. Questi interessi sono generalmente superiori al tasso di interesse del mutuo e compensano la banca per il mancato pagamento nei tempi previsti.

Un ritardo prolungato può comportare segnalazioni ai sistemi di informazione creditizia, influenzando negativamente la tua affidabilità finanziaria. In casi più gravi, ripetuti ritardi possono far scattare la risoluzione del contratto di mutuo: secondo l’articolo 40 del Testo Unico Bancario, dopo 7 ritardi superiori a 30 giorni, la banca può risolvere il contratto e chiedere il rimborso immediato del capitale residuo.

Cosa sono gli interessi di mora?

Gli interessi di mora sono una sanzione applicata dalla banca in caso di ritardo nel pagamento delle rate del mutuo. Sono calcolati come una maggiorazione rispetto al tasso di interesse nominale del mutuo e servono a risarcire la banca per il mancato pagamento nei tempi concordati. Di norma, il tasso di mora varia tra il 2% e il 4% in più rispetto al tasso del mutuo.

Oltre agli interessi di mora, possono essere applicate ulteriori spese, come commissioni per l’insoluto e costi di recupero credito. Pagare puntualmente è fondamentale per evitare queste penalità e salvaguardare la tua storia creditizia.

Se ti trovi in difficoltà con il pagamento delle rate del mutuo, il primo passo è contattare immediatamente la tua banca per discutere delle possibili soluzioni.

Tra le opzioni disponibili ci sono:

• rinegoziazione del mutuo: è possibile modificare le condizioni del contratto, come allungare la durata del mutuo, riducendo così l’importo delle rate;
• sospensione temporanea delle rate: alcune banche possono offrire una sospensione temporanea del pagamento;
• rifinanziamento del credito: puoi richiedere un nuovo finanziamento per coprire il debito esistente;
• portabilità del mutuo: trasferire il mutuo ad un altro istituto bancario che offra condizioni più favorevoli senza costi aggiuntivi.

Inoltre, per situazioni di difficoltà economica temporanea, si può chiedere alla propria banca di aderire al Fondo di solidarietà per i mutui per l’acquisto della prima casa (cosiddetto fondo Gasparrini, gestito da CONSAP). Questo fondo prevede la possibilità di sospendere il pagamento delle rate del mutuo fino a un massimo di 18 mesi.

Nota: Se guardi con timore a scenari di questo tipo, può essere utile considerare la stipula di una polizza CPI (Credit Protection Insurance) all’inizio del mutuo. Questa polizza ti mette al riparo da eventi imprevisti come la perdita del lavoro o problemi di salute, evitando così difficoltà future nel pagamento delle rate.

L’accollo di un mutuo è una procedura in cui un’altra persona assume le obbligazioni di un mutuo precedentemente sottoscritto da un altro soggetto. A titolo di esempio, ciò può accadere quando un acquirente di un immobile decide di accollarsi il mutuo del venditore al posto di stipularne uno nuovo.

In questo caso, l’acquirente si risparmia alcune spese come la perizia, le spese di assicurazione scoppio e incendio, tuttavia non può modificare l’importo e il tasso di interesse del mutuo preesistente, il che può rendere l’operazione non conveniente. Per liberare il mutuatario originario, la banca erogante deve esprimere il consenso dopo aver valutato attentamente la capacità di rimborso del nuovo debitore subentrante. Per una spiegazione più approfondita, consulta la voce Accollo del glossario mutui.

Quando l’Euribor, il tasso di riferimento per i mutui a tasso variabile, assume valori negativi, le banche continuano ad applicare lo spread, che rappresenta il loro guadagno. Anche in presenza di un Euribor negativo, il tasso finale applicato al mutuo si calcola sommando l’Euribor allo spread. Il tasso complessivo per il mutuatario si riduce, ma non può mai diventare negativo: la banca non sarà mai tenuta a “pagare” interessi al cliente.

Tuttavia, molti contratti di mutuo includono una clausola del floor, che stabilisce un tasso d’interesse minimo sotto il quale il tasso complessivo non può scendere, proteggendo la banca da eventuali scenari estremamente favorevoli per il mutuatario. Questo significa che, anche se l’Euribor scendesse molto al di sotto dello zero, il tasso d’interesse non potrà mai scendere oltre una certa soglia, garantendo comunque alla banca un guadagno.

La presenza di una clausola del floor va attentamente valutata, poiché limita i vantaggi per il mutuatario in caso di tassi Euribor molto bassi o negativi.

Il mutuo variabile con cap è una soluzione ideale per chi desidera una certa flessibilità nel mutuo, con la sicurezza di un tetto massimo. Offre l’opportunità di approfittare di eventuali riduzioni di tassi di mercato, pur garantendo che la rata non possa mai superare un certo limite. Tuttavia, c’è un costo aggiuntivo associato alla garanzia del “cap”, che tradizionalmente si traduce in uno spread più alto.

L’ipoteca è una forma di garanzia reale che il creditore (di solito una banca) utilizza per tutelarsi in caso di mancato pagamento di un finanziamento. Viene iscritta su un immobile, che può essere sia di proprietà del debitore che di un terzo. Nel caso di un mutuo, l’ipoteca dà diritto alla banca di espropriare l’immobile e di recuperare il proprio credito con priorità sugli altri creditori se il debitore non paga le rate per un periodo di 18 mesi.

L’ipoteca viene formalizzata tramite iscrizione nei pubblici registri immobiliari e ha una validità di 20 anni, rinnovabile se il mutuo ha una durata superiore. 

Per una spiegazione dettagliata, consulta la voce Ipoteca del glossario mutui.

Lo spread di un mutuo è la maggiorazione applicata dalla banca sul tasso di interesse di riferimento (come l’Euribor per i tassi variabili o l’IRS per i tassi fissi) per determinare il tasso complessivo. Rappresenta il guadagno per la banca e serve a coprire i costi operativi, i rischi, e a generare un profitto.

Lo spread è fisso per tutta la durata del mutuo, mentre il tasso base può variare, soprattutto nei mutui a tasso variabile. La somma di spread e tasso di riferimento influenza direttamente il costo delle rate del mutuo.

La scelta tra un tasso fisso o variabile per un mutuo dipende dalle esigenze di ogni singola persona. Il tasso fisso offre una maggiore stabilità, mentre il tasso variabile può portare ad un maggior rischio ma anche ad una maggiore redditività. Coloro che hanno una situazione reddituale stabile, famiglia a carico e bassa propensione al rischio optano per il tasso fisso. Coloro che sono più disposti al rischio e hanno la ragionevole aspettativa di incrementare il proprio reddito potrebbero preferire un tasso variabile. Si può sempre scegliere di surrogare o rinegoziare un mutuo cambiando il tipo di tasso.

Ti interessa uno sguardo alla situazione attuale dei tassi, e qualche dritta da parte degli esperti di MutuiSupermarket? Leggi la nostra guida alla scelta tra tasso fisso e variabile.

Quando accendi un mutuo, l’assicurazione contro scoppio e incendio è l’unica obbligatoria. Questa polizza protegge sia il mutuatario che la banca nel caso in cui l’immobile subisca danni dovuti a scoppio o incendio. Anche se la banca spesso propone la sua polizza, hai la libertà di sottoscrivere un’assicurazione con un’altra compagnia di tua fiducia.

Le altre assicurazioni, come quelle sulla vita, la perdita del lavoro o le polizze CPI (Credit Protection Insurance), sono facoltative, ma possono offrire una maggiore tranquillità in situazioni di imprevisti che influenzano la tua capacità di rimborsare il mutuo.

Per maggiori dettagli, consulta la guida completa alle assicurazioni sul mutuo di MutuiSupermarket.

Per poter acquistare casa con un mutuo al 100%, è necessario individuare un istituto di credito che fornisca un finanziamento pari all’intero prezzo di acquisto. Tuttavia, è importante notare che questo tipo di finanziamento tende ad avere interessi più elevati rispetto a quelli applicati per mutui che finanziano fino all’80% del valore della casa. Per coloro che hanno meno di 36 anni, il Fondo Garanzia Consap può aiutare ad ottenere un mutuo integrale a tassi agevolati. Se non si dispone di risparmi pari al 20% del prezzo di acquisto, un’alternativa è quella di ricorrere all’aiuto dei genitori. Essi, infatti, possono mettere a disposizione i propri risparmi oppure richiedere un mutuo liquidità sulla propria casa.

Per ulteriori informazioni sul tema, MutuiSupermarket offre una guida completa sui Mutui al 100%.

Le persone che desiderano cambiare il proprio mutuo e la banca erogante hanno due possibilità: la surroga del mutuo o il mutuo di sostituzione. La surroga, come suggerisce il nome, permette di sostituire un mutuo preesistente con uno nuovo, offerto da un’altra banca, senza alcun costo aggiuntivo. Il vantaggio principale di una surroga è che non ci sono spese da sostenere per il cliente. Tuttavia, è importante notare che la surroga non consente di ottenere liquidità aggiuntiva.

Al contrario, il mutuo di sostituzione permette di ottenere liquidità aggiuntiva, oltre a cambiare banca e mutuo. Tuttavia, come contropartita, si dovranno sostenere delle spese come l’istruttoria, la perizia e le spese notarili: in questo caso, infatti, il mutuo originale viene chiuso e un secondo viene stipulato, con tutti i costi accessori che ne conseguono.

Sì, puoi ottenere un mutuo anche se sei un lavoratore a tempo determinato o un professionista autonomo. Le banche valutano principalmente la tua capacità di reddito e le garanzie che puoi offrire. Dovrai fornire documenti come la dichiarazione dei redditi degli anni precedenti e altre garanzie economiche.

Oltre al reddito attuale, è importante dimostrare una certa stabilità finanziaria e presentare tutte le documentazioni richieste dall’istituto di credito.

Quindi, sebbene sia possibile ottenere un mutuo, preparati a fornire prove dettagliate della tua situazione economica e garanzie che rassicurino la banca sulla tua capacità di rimborso.

La fideiussione è una garanzia personale in cui una terza persona, chiamata fideiussore, si obbliga a rispondere con il proprio patrimonio per il pagamento di un debito contratto da un altro soggetto. In pratica, se il debitore non riesce a pagare, il fideiussore si impegna a farlo al suo posto.

Questa garanzia è spesso utilizzata quando il mutuatario non soddisfa pienamente i requisiti creditizi della banca. La fideiussione è di natura accessoria, cioè esiste solo in funzione del contratto principale (il mutuo) e non può essere valida se il mutuo stesso non è valido.

In caso di inadempimento del mutuatario, il fideiussore ha il diritto di opporsi a eventuali richieste di pagamento da parte della banca utilizzando le stesse argomentazioni che potrebbe usare il mutuatario per contestare il debito. Significa che se il mutuatario ha motivi validi per non pagare (ad esempio, un errore contrattuale), anche il fideiussore può utilizzare questi motivi per rifiutare di pagare al posto suo.

La surroga del mutuo permette di sostituire la propria banca con una nuova senza costi aggiuntivi. La banca surrogante si occuperà di pagare tutte le spese di istruttoria, perizia e del notaio. La surroga offre la possibilità di cambiare la durata del mutuo, il tipo e l’ammontare del tasso di interesse, e inoltre consente di eliminare eventuali garanzie prestate per il mutuo. È importante sottolineare che con la surroga non è possibile ottenere liquidità aggiuntiva.

La surroga del mutuo può risultare conveniente in determinate circostanze, come ad esempio se la nuova banca offre tassi di interesse più bassi o la possibilità di cambiare il tipo di tasso, passando dal variabile al fisso, oppure se si desidera allungare la durata del mutuo per ottenere una rata più bassa.

Ottenere un mutuo senza una busta paga stabile o garanzie non è facile, ma esistono alcune possibilità:

• garanzie alternative: puoi fornire garanzie diverse dalla busta paga, come il coinvolgimento di un terzo garante (fideiussore) che si impegni a coprire le rate in caso di inadempimento;
• ipoteca su un altro immobile: se possiedi altre proprietà, potresti concederle in ipoteca per ottenere il mutuo;
• mutuo chirografario: è possibile ottenere un mutuo basato solo sulla garanzia personale, ma con condizioni più stringenti e tassi di interesse più elevati;
• polizze assicurative fideiussorie: talvolta le banche accettano delle polizze fideiussorie come garanzie aggiuntive;
• fondo di garanzia: alcune categorie, come i giovani under 36, possono accedere a fondi di garanzia statali che coprono una parte del mutuo in assenza di garanzie tradizionali.

In ogni caso, è fondamentale presentare un profilo di stabilità finanziaria e dimostrare la tua capacità di rimborso attraverso altri mezzi economici o documentazioni reddituali dettagliate.

Molti mutui prevedono un piano di ammortamento alla francese, il quale consiste in una rata costituita da una quota interessi, relativa agli interessi maturati nel mese, e da una quota capitale, destinata alla riduzione del debito. La quota interessi tende a diminuire con la riduzione del debito, mentre la quota capitale aumenta per mantenere costante la rata nel tempo.

Calcolare la rata del mutuo non è così semplice, ma volendo utilizzare una calcolatrice la formula è la seguente:
r = (1 + 1 / {(1 + i / 12) ^ n – 1}) * i / 12 * M

dove r è la rata, i è il TAN, n il numero di rate e M è l’importo del mutuo.

Una volta ottenuta la rata, il calcolo degli interessi è molto semplice ed è pari a:
I = r * n – M

dove I sono gli interessi totali, r è la rata, n il numero di rate e M è l’importo del mutuo.

Se preferisci avvalerti di uno strumento più immediato, puoi utilizzare il nostro pratico calcolatore rata e piano d’ammortamento.

Il processo di richiesta e ottenimento di un mutuo è relativamente semplice ed è costituito da alcuni passaggi fondamentali. Prima di tutto, è necessario confrontare le offerte e le condizioni economiche di varie banche in modo da individuare le soluzioni più vantaggiose. Successivamente, è fondamentale rivolgersi ad un consulente professionista o contattare direttamente le banche preferite per verificare la fattibilità dell’operazione.

Una volta individuata la convenienza dell’operazione, è possibile avviare l’Istruttoria del mutuo consegnando alla banca la documentazione anagrafica e reddituale dei richiedenti il mutuo e la documentazione dell’immobile oggetto del mutuo. La banca comunicherà successivamente la Delibera Finale del mutuo, che indicherà le condizioni valide alla stipula. Infine, per ottenere l’erogazione del finanziamento, sarà necessario stipulare il mutuo presso un notaio. Per approfondire l’iter di istruttoria del mutuo, è possibile consultare la guida di MutuiSupermarket dedicata alla richiesta e all’ottenimento di un mutuo.

La valutazione di un immobile, soprattutto ai fini di un mutuo, è un processo complesso che tiene conto di diversi fattori chiave:

• ubicazione: la posizione dell’immobile è uno dei fattori più importanti. La vicinanza a servizi essenziali (scuole, trasporti, ospedali), la qualità del quartiere e lo sviluppo infrastrutturale incidono fortemente sul valore. Anche la domanda e l’offerta nella zona e il piano regolatore comunale possono influenzare il prezzo;

• dimensioni e superficie: la metratura dell’immobile è un elemento cruciale, ma occorre considerare la superficie commerciale (che include anche muri esterni e interni) e la superficie calpestabile (l’area effettivamente utilizzabile). La presenza di spazi esterni come balconi, terrazze o giardini può aumentare il valore;

• condizioni e stato di manutenzione: un immobile in buone condizioni o recentemente ristrutturato avrà un valore più alto. È importante valutare lo stato degli impianti (elettrici, idraulici) e delle strutture. Anche la classe energetica dell’immobile e il rispetto degli standard antisismici possono influenzare significativamente il valore;

• caratteristiche e finiture: materiali di pregio, come pavimenti in parquet, infissi di alta qualità e sistemi di isolamento termico e acustico, sono determinanti. Dotazioni tecnologiche come la domotica o impianti fotovoltaici aumentano il valore percepito;

• stima da parte di un perito: la banca richiede solitamente una perizia eseguita da un tecnico accreditato per determinare il valore effettivo dell’immobile. Questa valutazione influisce sulla percentuale del valore finanziabile, che generalmente copre fino all’80%, ma può arrivare al 100% con specifiche garanzie;

• prezzi di mercato: per completare la valutazione, vengono analizzati i prezzi di vendita recenti di immobili simili nella stessa zona, per garantire una stima di mercato comparativa.

Un’alternativa è rappresentata dal calcolatore online di MutuiSupermarket, un servizio gratuito che offre un’indicazione di massima del valore dell’immobile.