Mutuo integrale 100%
Come funziona, chi può accedere, quali banche lo concedono
Le normative sui mutui
Aspetti giuridici: garanzia CONSAP e novità
- I mutui, come definiti dal Codice Civile
- Le novità: come sono cambiate le normative mutuo negli ultimi anni
- Le agevolazioni per i giovani
I mutui rappresentano un contratto molto comune ma con una regolamentazione complessa che ha subito varie modifiche nel corso degli anni. Per fortuna, però, non ti serve saperne quanto un giurista per orientarti: questo articolo offre una panoramica sulle principali normative che regolano i mutui, partendo dalle basi fino alle evoluzioni legislative più recenti.
I mutui come definiti dal Codice Civile
Come stabilito dall’articolo 1813 del Codice Civile, il mutuo è un contratto in cui una parte (il mutuante) presta una somma di denaro o beni fungibili a un’altra (il mutuatario), che si impegna a restituirli con la stessa quantità e qualità, più gli interessi concordati. Questo contratto diventa valido solo al momento della consegna effettiva del denaro.
In parole semplici, il mutuo è un prestito che il mutuatario deve restituire nel tempo, pagando anche un compenso (gli interessi) per aver potuto disporre di quei fondi.
Le novità: come sono cambiate le normative mutuo negli ultimi anni
Decreto sul Credito al Consumo
Il Decreto Legislativo n. 141/2010 ha introdotto misure a tutela del consumatore nel mercato dei mutui, in particolare riguardo all’informazione precontrattuale. Le banche devono fornire informazioni chiare e dettagliate sui costi e sulle condizioni del mutuo, garantendo che il cliente possa valutare consapevolmente l’offerta. Questa regolamentazione ha reso obbligatoria la consegna del documento informativo europeo standardizzato (ESIS), che permette di confrontare facilmente diverse offerte di mutuo. Esso include, ad esempio, l’indicazione del TAEG (Tasso Annuo Effettivo Globale), che rappresenta il costo totale del finanziamento su base annua.
Decreto Bersani: surroga e penali sull’estinzione anticipata
Il Decreto Bersani del 2007 ha rivoluzionato il settore dei mutui introducendo la surroga gratuita, che permette di trasferire il mutuo da una banca all’altra senza costi aggiuntivi per il mutuatario. Inoltre, il decreto ha cancellato le penali per l’estinzione anticipata dei mutui immobiliari stipulati da privati per l’acquisto della prima casa. Per maggiori dettagli su questi aspetti, consulta la nostra pagina sui migliori mutui surroga e la nostra guida all’estinzione anticipata.
Fondo di Garanzia CONSAP: storia e sviluppi
Il Fondo di Garanzia CONSAP è stato istituito nel 2013 per agevolare l’accesso al credito per l’acquisto della prima casa. La gestione è affidata a CONSAP (Concessionaria Servizi Assicurativi Pubblici), un ente partecipato dal Ministero dell’Economia e delle Finanze. Inizialmente, il fondo copriva il 50% della quota capitale del mutuo, ma nel 2021, il Decreto Sostegni Bis del Governo Draghi ha esteso la garanzia fino all’80% per i giovani under 36 e altre categorie prioritarie, per facilitare ulteriormente l’acquisto della prima casa. Attualmente, la validità della Garanzia CONSAP è prevista fino al 2027, grazie alla manovra finanziaria del 2025. Per scoprire come funziona esattamente, e quali sono le categorie che possono accedervi, puoi consultare la nostra guida ai mutui al 100%.
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Agevolazioni per i giovani
Nel 2024, la Legge di Bilancio ha segnato una svolta, revocando alcune esenzioni fiscali che erano state introdotte a fianco della Garanzia CONSAP, dedicate agli acquirenti under-36:
- Esenzione dall’imposta di registro, ipotecaria e catastale, che azzerava queste imposte normalmente dovute sull’acquisto della prima casa.
- Esenzione dall’imposta sostitutiva sul mutuo, che solitamente è pari allo 0,25% del valore del mutuo richiesto.
- Credito d’imposta sull’IVA, che restituiva l’IVA pagata sugli acquisti di immobili nuovi.
Tali agevolazioni sono cessate a partire dal 1° gennaio 2024. Nonostante questo, i giovani under 36 possono comunque accedere a tassi agevolati e condizioni di favore per l’acquisto della prima casa, e il Fondo di Garanzia resta uno strumento cruciale per tanti che altrimenti avrebbero difficoltà ad accedere a un immobile di proprietà.
MutuiSupermarket tiene d’occhio da vicino le evoluzioni legislative, quando vuoi assicurarti di essere aggiornato torna a consultare questa pagina!
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Domande correlate
Per i mutui stipulati prima del Decreto Bersani (2 aprile 2007), l’estinzione anticipata è ancora soggetta a penali. Esse variano tra lo 0,20% e l’1,90%, e variano in base al tipo di tasso (fisso o variabile) e all’anno in cui è stato sottoscritto il mutuo. In generale, la penalità decresce con l’avvicinarsi della scadenza del mutuo
L’estinzione anticipata del mutuo significa chiudere il rapporto contrattuale versando tutto o parte del capitale residuo prima della scadenza naturale del mutuo.
Totale: si restituisce tutto il capitale residuo e il mutuo si conclude definitivamente.
Parziale: si versa una somma extra rispetto alla rata, riducendo così il debito residuo.
La legge consente la possibilità di estinguere anticipatamente un mutuo stipulato dal 2 febbraio 2007, senza incorrere in penali. L’estinzione può essere totale o parziale, e comporta la restituzione di una parte del debito residuo nei confronti della banca. Per verificare se l’estinzione anticipata sia vantaggiosa, è necessario considerare una serie di fattori, quali il costo effettivo del mutuo, le spese periodiche di mantenimento, i benefici fiscali derivanti dalla detrazione della quota interessi, e l’esistenza di investimenti finanziari con basso profilo di rischio che offrono rendimenti netti superiori al costo del mutuo.
Se il rendimento netto è inferiore al costo del mutuo, non è possibile beneficiare di un vantaggio economico significativo e quindi non conviene procedere con l’estinzione anticipata. Si consiglia inoltre di non impiegare tutti i propri risparmi a fini estintivi, per poter disporre di fondi a disposizione in caso di emergenze. Per ulteriori informazioni, è possibile consultare la guida MutuiSupermarket sull’estinzione anticipata del mutuo.
È il mutuo che copre l’intero valore dell’immobile, così come determinato dalla perizia o dal prezzo di acquisto, se inferiore. La percentuale di valore dell’immobile viene definita come loan to value.
Sì, in generale, finanziando una percentuale maggiore del valore dell’immobile, aumenta il rischio per la banca di un mancato rimborso, e di conseguenza cresce lo spread applicato, ossia la maggiorazione sul tasso di interesse. Inoltre, la banca è obbligata ad assicurare la parte del capitale erogato che eccede l’80% del valore dell’immobile, il che comporta ulteriori costi per il mutuatario. Tuttavia, queste considerazioni incidono meno sui mutui garantiti dal Fondo CONSAP, dove gran parte della garanzia è coperta dal fondo stesso, riducendo l’impatto di tali costi per i giovani under 36.
Per una spiegazione approfondita, consulta la guida ai mutui 100%.
Possono richiedere il mutuo CONSAP per l’acquisto della prima casa tutti i cittadini che non siano già proprietari di altre abitazioni (salvo immobili acquisiti per successione e ceduti in uso a genitori o fratelli), e che rientrino nelle seguenti categorie: giovani sotto i 36 anni, giovani coppie, nuclei familiari monogenitoriali, e famiglie numerose con almeno tre figli, a determinate condizioni di reddito.
Per approfondire, visita la guida dedicata ai Mutui 100%.
Al momento è possibile ottenere mutui 100 Consap a tasso fisso dai seguenti istituti:
