Come ottenere un mutuo senza stress

Affinché la banca possa prendere una decisione finale sulla concessione del mutuo, deve analizzare approfonditamente la situazione reddituale dei richiedenti e l’immobile offerto a garanzia del mutuo su cui verrà iscritta ipoteca.

Gli istituti di credito richiedono quindi la cosiddetta “documentazione di istruttoria mutuo”, che varia in funzione del tipo di lavoro svolto dal richiedente e del tipo di finalità del mutuo richiesto.

Solitamente, i documenti che i lavoratori dipendenti devono produrre per la banca nel momento in cui fanno richiesta di mutuo sono:

• Attestato di servizio rilasciato dal datore di lavoro con l’indicazione della data d’assunzione del dipendente
• Originali delle ultime 2 buste paga e copia del modello CU (e copia del mod.730 o Mod. Unico se presentato)

I lavoratori autonomi e liberi professionisti, dovranno invece consegnare alla banca i seguenti documenti:

• Ultima copia completa del Mod. Unico
• Estratto della camera di commercio industria e artigianato (c.c.i.a.a.)
• Iscrizione all’albo di appartenenza
• Numero di attribuzione della partita I.V.A.

Per richieste relative a mutui con finalità acquisto casa, a integrazione dei documenti sopra, bisognerà produrre:

• Documento d’identità e codice fiscale
• Certificato di residenza
• Stato di famiglia
• Estratto per sunto dell’atto di matrimonio con annotazioni relative alle eventuali convenzioni patrimoniali stipulate fra i coniugi
• Copia della sentenza del tribunale nel caso di richiedenti separati o divorziati
• Copia della “proposta d’acquisto” o del “compromesso”
• Copia della planimetria catastale
• Copia dell’ultimo atto di provenienza dell’immobile (il precedente atto di compravendita, detto anche “rogito”)

Se il mutuo che si vuole ottenere ha finalità surroga e sostituzione sarà necessario produrre in aggiunta:

• L’atto del mutuo in essere che si vuole surrogare o sostituire
• La dimostrazione di corretto pagamento delle ultime tre rate del mutuo
• Il conteggio d’estinzione alla data di prevista surroga o sostituzione

Infine per una operazione di mutuo con finalità ristrutturazione e completamento costruzione si dovranno consegnare alla banca:

• La concessione edilizia o la D.I.A.
• Preventivo lavori o computo metrico dettagliato

Generalmente è l’acquirente a scegliere il notaio. Tuttavia, ci sono delle eccezioni. Ad esempio, nel caso di mutuo di surroga, è la banca a operare la scelta del notaio, poiché è lei a sostenere i costi notarili.

Per saperne di più sul ruolo del notaio e i costi che comporta, consulta la nostra guida alle spese notarili.

Sicuramente l’acquisto all’asta consente un significativo risparmio, ma l’operazione non è esente da rischi ed è necessario prestare attenzione a vari aspetti, dal contenuto della perizia sino alle spese. Conviene sempre effettuare controlli preliminari di persona dello stato dell’immobile, e accertarsi siano assenti abusi edilizi e morosità. Abbiamo trattato approfonditamente il tema nella guida “Acquistare casa all’asta con un mutuo”.

La valutazione di un immobile, soprattutto ai fini di un mutuo, è un processo complesso che tiene conto di diversi fattori chiave:

• ubicazione: la posizione dell’immobile è uno dei fattori più importanti. La vicinanza a servizi essenziali (scuole, trasporti, ospedali), la qualità del quartiere e lo sviluppo infrastrutturale incidono fortemente sul valore. Anche la domanda e l’offerta nella zona e il piano regolatore comunale possono influenzare il prezzo;

• dimensioni e superficie: la metratura dell’immobile è un elemento cruciale, ma occorre considerare la superficie commerciale (che include anche muri esterni e interni) e la superficie calpestabile (l’area effettivamente utilizzabile). La presenza di spazi esterni come balconi, terrazze o giardini può aumentare il valore;

• condizioni e stato di manutenzione: un immobile in buone condizioni o recentemente ristrutturato avrà un valore più alto. È importante valutare lo stato degli impianti (elettrici, idraulici) e delle strutture. Anche la classe energetica dell’immobile e il rispetto degli standard antisismici possono influenzare significativamente il valore;

• caratteristiche e finiture: materiali di pregio, come pavimenti in parquet, infissi di alta qualità e sistemi di isolamento termico e acustico, sono determinanti. Dotazioni tecnologiche come la domotica o impianti fotovoltaici aumentano il valore percepito;

• stima da parte di un perito: la banca richiede solitamente una perizia eseguita da un tecnico accreditato per determinare il valore effettivo dell’immobile. Questa valutazione influisce sulla percentuale del valore finanziabile, che generalmente copre fino all’80%, ma può arrivare al 100% con specifiche garanzie;

• prezzi di mercato: per completare la valutazione, vengono analizzati i prezzi di vendita recenti di immobili simili nella stessa zona, per garantire una stima di mercato comparativa.

Un’alternativa è rappresentata dal calcolatore online di MutuiSupermarket, un servizio gratuito che offre un’indicazione di massima del valore dell’immobile.

Un tempo era molto complicato, ma grazie a una convenzione tra l’ABI e i Tribunali che gestiscono le aste è oggi possibile ottenere un mutuo per un importo massimo dell’80% del valore di perizia dell’immobile e comunque non superiore al prezzo di aggiudicazione dell’asta. Generalmente nell’annuncio d’asta sono indicate anche le banche convenzionate a cui è possibile rivolgersi.

Sì, sono previste quattro tipologie di imposta: IVA, imposta di registro, imposta ipotecaria e imposta catastale. L’IVA, però, è dovuta solo in caso di acquisto da impresa costruttrice di un immobile ultimato da meno di quattro anni. Per approfondire e scoprire a quanto ammontano queste imposte, consulta la nostra guida alla tassazione sull’acquisto di un immobile.

Non sempre. Anche se acquistare da un’impresa può sembrare più sicuro grazie a una percezione di maggiore formalità e standard elevati, ci sono comunque dei rischi da considerare.

Esegui tutte le verifiche necessarie: prima di procedere, è fondamentale verificare la documentazione dell’immobile, lo stato di avanzamento dei lavori (se l’immobile è in costruzione), e la solidità economica dell’impresa venditrice.

Controlla le garanzie offerte: quando acquisti da un’impresa, dovresti inoltre verificare le garanzie fornite, specialmente la polizza decennale postuma che copre eventuali difetti strutturali per i dieci anni successivi alla costruzione.

Valuta l’intervento del notaio: nonostante l’acquisto tramite un’impresa possa includere vendite con IVA agevolata e altre facilitazioni, è sempre consigliabile rivolgersi a un notaio che potrà fornire una consulenza precisa e verificare tutti i documenti necessari alla registrazione dell’atto.