Come richiedere e ottenere un mutuo: l'iter completo

La ricerca del mutuo perfetto
Verifica di fattibilità: primi passi
Istruttoria del mutuo: documenti e verifiche
Delibera reddituale e perizia
La stipula del mutuo
L’erogazione del mutuo

La ricerca del mutuo perfetto

Ottenere un mutuo non è una missione impossibile, ma serve metodo. Prima di tutto, identifica che tipo di mutuo ti serve. Ecco alcune variabili da considerare:

tipologia di tasso: fisso, variabile o misto?
importo desiderato: quanto ti serve esattamente?
durata del mutuo: quanti anni prevedi per rimborsarlo?

Il modo più sicuro per fare questa analisi è usufruire della consulenza gratuita di MutuiSupermarket chiamando il numero verde 800.901.900.

Confrontare le diverse offerte disponibili è essenziale. Usa gli strumenti di comparazione di MutuiSupermarket per individuare il mutuo più conveniente. Questo è il primo grande passo verso il tuo obiettivo abitativo.

Una volta che hai trovato un mutuo potenzialmente interessante, è il momento di verificare se è davvero alla tua portata. La verifica di fattibilità è uno step cruciale. I fattori da considerare per capire quale mutuo puoi permetterti si sprecano, ma è molto più semplice se ti fai aiutare da un consulente dedicato. Tanto per cominciare, MutuiSupermarket ti richiede di compilare un form con i seguenti dati:

anagrafici e reddituali: dati personali e situazione lavorativa, eventuali altre posizioni di debito (finanziamenti, prestiti…);
immobiliari: dati dell’immobile da ipotecare;
residenza e contatto.

Questo processo è gratuito e ci permette di darti un primo parere di fattibilità entro 24 ore. Tale parere si basa su vari elementi, come la tua storia creditizia o il rapporto tra rata del mutuo e il tuo reddito mensile, che saranno di cruciale importanza per un via libera definitivo. Tuttavia, questo giudizio è preliminare e non vincolante, sarà confermato solo dopo una completa istruttoria da parte della banca.

Dati da inserire nel modulo di verifica di fattibilità:

Tipologia	Dati richiesti
Dati anagrafici	Nome, cognome, data di nascita
Dati reddituali	Reddito mensile e posizione lavorativa
Dati immobiliari	Indirizzo immobile e valore stimato
Residenza e contatto	Indirizzo, email, telefono

Il mutuo cointestato

Cos'è, come richiederlo e cosa fare in caso di separazione

Istruttoria del mutuo: documenti e verifiche

L’istruttoria è la fase in cui la banca procede a un’accurata verifica di tutti gli elementi rilevanti ai fini della concessione del mutuo. Dovrai fornire una serie di documenti che l’istituto bancario sottoporrà ad attenta analisi per accertare l’esistenza delle condizioni per procedere.

La tua storia finanziaria, verificando se sei una persona solvibile:

controllano se hai aperto altri finanziamenti;
se hai saldato tutti o hai posizioni debitorie aperte e in tal caso se stai rimborsando i tuoi debiti con regolarità e senza ritardi;
la tua storia con assegni, cambiali ed eventuali protesti.

La sostenibilità del mutuo:

la rata mensile del mutuo non deve superare un terzo del tuo reddito netto mensile;
importante anche l’età: alla data della completa estinzione del mutuo l’età del richiedente non deve superare i 75-80.

I documenti richiesti per l’istruttoria sono i seguenti:

documento d’identità e codice fiscale;
certificato di residenza e stato di famiglia;
estratto dell’atto di matrimonio con annotazioni (in caso di coniugati in regime di separazione dei beni);
copia dell’atto di separazione/divorzio rilasciato dal comune o sentenza del tribunale (in caso di richiedenti separati o divorziati);
copia della proposta d’acquisto dell’immobile o del compromesso firmato;
copia della planimetria e della visura catastale;
copia dell’ultimo atto di provenienza dell’immobile (es. l’ultimo atto di compravendita o l’atto di successione ereditaria – chiedili al venditore, o se acquisti tramite agenzia possono occuparsene loro).

Per i lavoratori dipendenti:

copia delle ultime 2 buste paga;
copia dell’ultima Certificazione Unica (e copia del modello 730 o modello Unico se presentato);
estratto conto personale degli ultimi 3 mesi.

Per i lavoratori autonomi e liberi professionisti:

copie dei modelli Unico degli ultimi 2 anni;
certificato d’iscrizione alla Camera di Commercio Industria e Artigianato (C.C.I.A.A.);
copia del documento comprovante l’iscrizione all’albo di appartenenza (solo per i liberi professionisti);
estratto conto personale degli ultimi 6 mesi.

Per i pensionati:

copia dell’ultimo cedolino della pensione o modello Obis-M;
copia dell’ultima Certificazione Unica (e copia del modello 730 o modello Unico se presentato);
estratto conto personale degli ultimi 3 mesi.

Tabella dei documenti tipici richiesti per l’istruttoria:

Tipologia lavorativa	Documenti richiesti
Lavoratori dipendenti	Buste Paga, Modello CU, Estratti Conto (ultimi 3 mesi)
Lavoratori autonomi	Modelli Unico (ultimi due anni), Iscrizione C.C.I.A.A., estratti conto (ultimi 6 mesi), eventuale iscrizione all’albo d’appartenenza
Pensionati	Cedolino della pensione o Modello Obis-M, Modello CU, Estratti Conto (ultimi 3 mesi)
Tutti	Documento d’identità, codice fiscale, certificato di residenza e stato di famiglia, planimetria e visura catastale, atto di provenienza dell’immobile, copia della proposta d’acquisto o del compromesso, in caso di coniugi con separazione dei beni: atto di matrimonio, in caso di separati o divorziati: copia della sentenza del tribunale

Per approfondire i temi di sostenibilità finanziaria e anagrafica del mutuo, puoi consultare la nostra guida “Che mutuo posso permettermi?”

Delibera e perizia

Dopo aver analizzato la documentazione anagrafica e reddituale, molti istituti rilasciano la cosiddetta Delibera reddituale, ma le indagini per la banca non sono finite: occorre verificare che l’immobile sia in regola e pronto a essere acquistato. Ecco cosa avviene in questa fase:

perizia immobiliare: la banca incarica un perito che controlla il valore e la conformità dell’immobile;
relazione notarile preliminare: controllo ufficiale da parte del notaio sulla proprietà e assenza di pregiudizievoli.

Questi controlli vengono completati generalmente in un paio di settimane, dopodiché la banca fornirà la delibera finale, confermando la fattibilità del mutuo.

Come scegliere il mutuo

La guida per risparmiare

La stipula del mutuo

Se tutto è conforme, la banca passa alla fase successiva che include la stipula del mutuo:

fissa la data del rogito: viene formalizzato l’atto di mutuo ipotecario, in genere presso la banca, alla presenza del notaio;
erogazione della somma pattuita: in genere viene consegnata tramite assegno circolare o bonifico immediatamente.

Da quando inizia la verifica di fattibilità alla stipula del mutuo, possono passare fino a 60-120 giorni.

L’erogazione del mutuo

Approfondiamo quel che succede all’ultimo, sudatissimo step: l’erogazione del mutuo. Questa può avvenire attraverso due modalità:

contestualmente alla stipula: la banca consegna immediatamente un assegno o avvia un bonifico;
al consolidamento dell’ipoteca: preferita dalla banca come misura di sicurezza quando il mutuatario è un soggetto fallibile, l’erogazione avviene solo dopo l’iscrizione dell’ipoteca, normalmente passati 10 giorni.

L’ipoteca sull’immobile garantisce il rimborso del mutuo, coprendo non solo il capitale ma anche interessi e spese eventuali. Alla fine del mutuo, la banca estinguerà l’ipoteca senza costi per te.

La scadenza naturale dell’ipoteca è dopo 20 anni, ma in caso di mutui di durata maggiore essa viene rinnovata automaticamente dalla banca.

Durante tutto questo processo, ci sono una serie di costi accessori – cioè ulteriori rispetto all’acquisto dell’immobile vero e proprio – che è bene conoscere, in modo da pianificare saggiamente il proprio investimento iniziale: fai una stima con il nostro calcolatore delle spese per l’acquisto della casa!

Quanto costa stipulare un mutuo e acquistare una casa?

Importo Mutuo

Durata

25 anni

Valore Immobile

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Affinché la banca possa prendere una decisione finale sulla concessione del mutuo, deve analizzare approfonditamente la situazione reddituale dei richiedenti e l’immobile offerto a garanzia del mutuo su cui verrà iscritta ipoteca.

Gli istituti di credito richiedono quindi la cosiddetta “documentazione di istruttoria mutuo”, che varia in funzione del tipo di lavoro svolto dal richiedente e del tipo di finalità del mutuo richiesto.

Solitamente, i documenti che i lavoratori dipendenti devono produrre per la banca nel momento in cui fanno richiesta di mutuo sono:

Attestato di servizio rilasciato dal datore di lavoro con l’indicazione della data d’assunzione del dipendente
Originali delle ultime 2 buste paga e copia del modello CU (e copia del mod.730 o Mod. Unico se presentato)

I lavoratori autonomi e liberi professionisti, dovranno invece consegnare alla banca i seguenti documenti:

Ultima copia completa del Mod. Unico
Estratto della camera di commercio industria e artigianato (c.c.i.a.a.)
Iscrizione all’albo di appartenenza
Numero di attribuzione della partita I.V.A.

Per richieste relative a mutui con finalità acquisto casa, a integrazione dei documenti sopra, bisognerà produrre:

Documento d’identità e codice fiscale
Certificato di residenza
Stato di famiglia
Estratto per sunto dell’atto di matrimonio con annotazioni relative alle eventuali convenzioni patrimoniali stipulate fra i coniugi
Copia della sentenza del tribunale nel caso di richiedenti separati o divorziati
Copia della “proposta d’acquisto” o del “compromesso”
Copia della planimetria catastale
Copia dell’ultimo atto di provenienza dell’immobile (il precedente atto di compravendita, detto anche “rogito”)

Se il mutuo che si vuole ottenere ha finalità surroga e sostituzione sarà necessario produrre in aggiunta:

L’atto del mutuo in essere che si vuole surrogare o sostituire
La dimostrazione di corretto pagamento delle ultime tre rate del mutuo
Il conteggio d’estinzione alla data di prevista surroga o sostituzione

Infine per una operazione di mutuo con finalità ristrutturazione e completamento costruzione si dovranno consegnare alla banca:

La concessione edilizia o la D.I.A.
Preventivo lavori o computo metrico dettagliato

Generalmente è l’acquirente a scegliere il notaio. Tuttavia, ci sono delle eccezioni. Ad esempio, nel caso di mutuo di surroga, è la banca a operare la scelta del notaio, poiché è lei a sostenere i costi notarili.

Per saperne di più sul ruolo del notaio e i costi che comporta, consulta la nostra guida alle spese notarili.

Sicuramente l’acquisto all’asta consente un significativo risparmio, ma l’operazione non è esente da rischi ed è necessario prestare attenzione a vari aspetti, dal contenuto della perizia sino alle spese. Conviene sempre effettuare controlli preliminari di persona dello stato dell’immobile, e accertarsi siano assenti abusi edilizi e morosità. Abbiamo trattato approfonditamente il tema nella guida “Acquistare casa all’asta con un mutuo”.

La valutazione di un immobile, soprattutto ai fini di un mutuo, è un processo complesso che tiene conto di diversi fattori chiave:

ubicazione: la posizione dell’immobile è uno dei fattori più importanti. La vicinanza a servizi essenziali (scuole, trasporti, ospedali), la qualità del quartiere e lo sviluppo infrastrutturale incidono fortemente sul valore. Anche la domanda e l’offerta nella zona e il piano regolatore comunale possono influenzare il prezzo;
dimensioni e superficie: la metratura dell’immobile è un elemento cruciale, ma occorre considerare la superficie commerciale (che include anche muri esterni e interni) e la superficie calpestabile (l’area effettivamente utilizzabile). La presenza di spazi esterni come balconi, terrazze o giardini può aumentare il valore;
condizioni e stato di manutenzione: un immobile in buone condizioni o recentemente ristrutturato avrà un valore più alto. È importante valutare lo stato degli impianti (elettrici, idraulici) e delle strutture. Anche la classe energetica dell’immobile e il rispetto degli standard antisismici possono influenzare significativamente il valore;
caratteristiche e finiture: materiali di pregio, come pavimenti in parquet, infissi di alta qualità e sistemi di isolamento termico e acustico, sono determinanti. Dotazioni tecnologiche come la domotica o impianti fotovoltaici aumentano il valore percepito;
stima da parte di un perito: la banca richiede solitamente una perizia eseguita da un tecnico accreditato per determinare il valore effettivo dell’immobile. Questa valutazione influisce sulla percentuale del valore finanziabile, che generalmente copre fino all’80%, ma può arrivare al 100% con specifiche garanzie;
prezzi di mercato: per completare la valutazione, vengono analizzati i prezzi di vendita recenti di immobili simili nella stessa zona, per garantire una stima di mercato comparativa.

Un’alternativa è rappresentata dal calcolatore online di MutuiSupermarket, un servizio gratuito che offre un’indicazione di massima del valore dell’immobile.

Un tempo era molto complicato, ma grazie a una convenzione tra l’ABI e i Tribunali che gestiscono le aste è oggi possibile ottenere un mutuo per un importo massimo dell’80% del valore di perizia dell’immobile e comunque non superiore al prezzo di aggiudicazione dell’asta. Generalmente nell’annuncio d’asta sono indicate anche le banche convenzionate a cui è possibile rivolgersi.

Sì, sono previste quattro tipologie di imposta: IVA, imposta di registro, imposta ipotecaria e imposta catastale. L’IVA, però, è dovuta solo in caso di acquisto da impresa costruttrice di un immobile ultimato da meno di quattro anni. Per approfondire e scoprire a quanto ammontano queste imposte, consulta la nostra guida alla tassazione sull’acquisto di un immobile.

Non sempre. Anche se acquistare da un’impresa può sembrare più sicuro grazie a una percezione di maggiore formalità e standard elevati, ci sono comunque dei rischi da considerare.

Esegui tutte le verifiche necessarie: prima di procedere, è fondamentale verificare la documentazione dell’immobile, lo stato di avanzamento dei lavori (se l’immobile è in costruzione), e la solidità economica dell’impresa venditrice.

Controlla le garanzie offerte: quando acquisti da un’impresa, dovresti inoltre verificare le garanzie fornite, specialmente la polizza decennale postuma che copre eventuali difetti strutturali per i dieci anni successivi alla costruzione.

Valuta l’intervento del notaio: nonostante l’acquisto tramite un’impresa possa includere vendite con IVA agevolata e altre facilitazioni, è sempre consigliabile rivolgersi a un notaio che potrà fornire una consulenza precisa e verificare tutti i documenti necessari alla registrazione dell’atto.

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