Nel 2012 sono state comprate in Italia, secondo i dati ufficiali rilasciati dall’Agenzia delle Entrate, 55.466 abitazioni con il ricorso al mutuo; rispetto all'anno precedente la diminuzione è del 38,6%. Se invece si guarda al numero di alloggi acquisiti per contanti si scopre chela diminuzione è stata «solo» del 15,2%. Nel 2011 le case comprate con finanziamento erano il 44,8% del totale, nel 2012 sono scese al 7%. Tutto questo significa che vi è senz'altro una congiuntura molto negativa per l'immobiliare, ma anche che la maggiore responsabilità va cercata proprio nella stretta sui finanziamentiipotecari.
Le domande di mutuo a loro volta hanno registrato lo scorso anno un calo del 42% sul 2011; la variazione, calcolata dal Crif, però misura il numero di istruttorie avviate e non può tenere conto del fatto che buonaparte dei potenziali debitori si scoraggia di fronte al rifiuto preliminare allo sportello e non avvia nemmeno l'istruttoria. Secondo i dati della Bussola mutui di Crif e del broker web MutuiSupermarket.it nei primi tre mesi di quest'anno la domandasi sarebbe contratta di un ulteriore 11%.
Il problema principale è nella forte stretta data ai criteri di valutazione del cosiddetto «merito di credito». In particolare sono diventati più severi i due requisiti fondamentali per ottenere il benestare al mutuo: uello reddituale (il rapporto tra rata e proventi del debitore) e quello patrimoniale (il rapporto tra somma erogata e valore dell'immobile dato in garanzia). E a tutto questo si aggiunge il fatto che i redditi devono derivare da lavoro dipendente a tempo indeterminato presso un'azienda in buona salute economica o da attività professionale consolidata da anni e che spesso vengono richieste garanzie supplementari sotto forma di assicurazioni o di terzi che si impegnano ad accollarsile rate che il debitore non onorasse.
Abbiamo cercato di valutare quanto la stretta sui finanziamenti stia rendendo difficile comprare casa e per questo abbiano calcolato quanto oggi un potenziale sottoscrittore di mutuo possa ottenere con il suo reddito e di quanto deve disporre come minimo in contanti; abbiamo poi verificato come queste cifre siano cambiate rispetto al 2004-2005, gli anni del boom delle vendite immobiliari e delle erogazioni di mutui in Italia. Il confronto lo facciamo con quegli anni anche per un'altra ragione: i mutui e i prezzi della case (che hanno toccato il picco nel 2007) di quel periodo sono sostanzialmente analoghi a quelli attuali.
Con duemila euro al mese oggi è ragionevolmente possibile avere un finanziamento a 20 anni a tasso fisso da 75mila euro, nel 2005 se ne ottenevano 89mila; con un reddito di 4.000 euro oggi si è finanziati per 160mila euro, nel 2005 se ne ricevevano 189mila. Si potrà obiettare che siccome i tassi sono analoghi nel 2005 si aveva di più, ma si pagava anche di più. Ad esempio con 2.000 euro oggi si pagano a tassofisso per 20 anni circa 516 euro al mese mentre per gli 89mila di otto anni fa ne servivano 616. Vero, bisogna però tenere conto della perditadi potere d'acquisto: i 1.400 euro al mese circa che rimanevano una volta pagato il mutuo nel 2005 valgono di più dei 1.500 che restano intasca oggi.
Inoltre bisogna considerare che nel 2005 non c'era problema, in presenza di un buon requisito reddituale, a farsi finanziare fino all'80% delvalore della casa dichiarato dell'acquirente mentre oggi è ben difficile superare la quota del 60% del valore stimato dal perito della banca.
Se l'inizio d'anno è stato negativo e le previsioni sono ancora improntate a un certo pessimismo in questi giorni si sta verificando un fatto nuovo che potrebbe cambiare scenar i o : l a caduta dello spread Bpt-Bund. Il perdurare del calo dei rendimenti del debito pubblico italiano da un lato ridarebbe fiducia agli investitori e dall'altro farebbe riconsiderare l'importanza dei mutui nelle strategie delle banche, che, con i Btp a lunga scadenza attorno al 3%, potrebbero ritenere interessante prestare denaro garantito da ipoteca al 5-6%.
E' invece difficile ipotizzare una discesa repentina degli spread applicati ai mutui: oggi sono tra il 3 e il 3,5%, in media un punto e mezzo in più rispetto a quelli applicati due anni fa. Una riduzione di questi spread porterebbe a surrogare in pratica tutti i mutui erogati negli ultimi due anni, innestando una competizione inedita per le banche italiane.