Con la pubblicazione sulla Gazzetta ufficiale del decreto attuativo redatto dal ministero dello Sviluppo, decollano le nuove norme sul prestito ipotecario vitalizio, introdotte con la legge 44 del 2015, in vigore addirittura dal maggio dello scorso anno. La lunga gestazione del provvedimento riflette anche la complessità e la delicatezza dei meccanismi che mette in gioco. La finalità è senza dubbio meritoria: consentire a un ultrasessantenne di far fronte a difficoltà finanziarie impreviste con la concessione di un prestito ipotecario, rimanendo però proprietario dell’immobile che rappresenta la garanzia. Di più: nel malaugurato caso in cui il suo valoresi svalutasse al punto da scendere al di sotto dell’importo da restituire alla banca, sarà quest’ultima ad accollarsi la perdita.
Le buone notizie, però, finiscono qui. A cominciare dagli interessi praticati per il prestito ipotecario vitalizio e proseguendo con le condizioni per riscattarlo anticipatamente, c’è poco da entusiasmarsi. Innanzitutto gli spread, vale a dire gli interessi aggiuntivi rispetto a un tasso di riferimento, variano dal 2,5 al 6 per cento. «Il costo maggiore», come spiega Stefano Rossini di MutuiSupermarket.it al Sole 24 Ore, sarà anche legato alla «maggiore rischiosità dello strumento» rispetto a un mutuo tradizionale. Ma resta il fatto che al momento di estinguere il prestito e rientrare in possesso dell’immobile, gli eredi si troveranno a dover sborsare cifre spropositate rispetto ai soldi concessi dalla banca all’anziano over 60. Come si vede chiaramente dall’esempio elaborato da CasaPlus24 su dati MutuiSupermarket.it, a fronte di 50.000 euro percepiti dall’anziano proprietario, dopo vent’anni gli eredi si troverebbero a pagarne 192.762 su un immobile che al momento della stipula del prestito ne valeva 250.000.
A pesare, oltre al capitale, sono soprattutto gli interessi sugli interessi, «una deroga al divieto di anatocismo, sulla cui legittimità non mancano le polemiche», segnala infatti Il Sole 24 Ore. In pratica, se il periodo prima del decesso del contraente fosselungo (nell’esempio rappresentato in tabella è di vent’anni), si rischia di veder aumentare enormemente la cifra da rimborsare.
Il peso degli interessi sarebbe mitigato qualora le quotazioni degli immobili subissero nel frattempo una significativa rivalutazione. Diversamente c’è il rischio concreto di dover rinunciare al bene ereditato. Mai come in questo caso l’anziano che decidesse di stipulare con la banca il prestito vitalizio, farebbe bene a studiare attentamente il prospetto informativo e le simulazioni di rimborso. Il rischio reale, come si capisce dalla tabella che simula uno dei casi possibili, è quello di ottenere in prestito un quinto del valore dell’immobile e doverne restituire poi i quattro quinti.
A differenza di quanto accade con la vendita della nuda proprietà, con l’ipoteca vitalizia il contraente può estinguere in ogni momento il contratto, pagando però l’interesse maturato fino a quel momento calcolato sulla somma del capitale iniziale e degli interessi applicati dalla banca. Come accade, appunto, con l’anatocismo.