Due mutui variabili uguali per data di partenza, somma finanziata, tasso iniziale, parametro di indicizzazione, spread e durata, possono richiedere esborsi diversi già a partire dalla seconda rata. Non è l'ennesimo tentativo per dimostrare che la matematica è un'opinione, ma è una questione tecnica che però ha importanti risvolti per chi deve scegliere un mutuo.
Le valutazioni
«La differenza di rata — spiega Stefano Rossini, amministratore delegato di FairOne, la società che gestisce il portale web Mutui Supermarket — deriva dal diverso criterio di restituzione del capitale. In sede contrattuale si può infatti decidere — ma in realtà 99 volte su 100 la scelta la fa la banca senza che il cliente si ponga il problema — se effettuare tutto l'ammortamento del debito con un tasso uguale a quello iniziale o se ricalcolare a ogni rata la quota di capitale da restituire».
Ipotizziamo un mutuo ventennale da 100mila euro che parte a un tasso del 2,4% annuo, equivalenti allo 0,2% mensile, e che il tasso rimanga fermo per un anno mentre al 13esimo mese di colpo l’Euribor salga di un punto. La rata di partenza è di 525 euro. Se si sceglie la prima strada ogni rata comporterà una restituzione di capitale superiore dello 0,2% rispetto alla rata precedente, qualsiasi cosa succeda al parametro utilizzato per determinare gli interessi. E per effetto dell’aumento dell'Euribor la rata passerà a 605 euro; se si opta per la seconda modalità il ricalcolo dell’ammortamento invece farà salire la rata solo a 575 euro. I 30 euro risparmiati vanno ad aggiungersi al capitale da restituire. Quando i tassi scendono sotto il livello iniziale il fenomeno è ovviamente speculare: il mutuo ricalcolato costa di più e il debito si riduce maggiormente.
Gli esempi
Nella tabella vediamo che cosa è successo a due mutui stipulati in fase di mercato diverse e ancorati all'Euribor trimestrale con spread 1,5%. Chi è partito nel 2003 e ha scelto l'ammortamento calcolato una volta per tutte ha finora pagato di più (424 euro per il finanziamento ventennale, 354 per il trentennale) e ha subito maggiormente le conseguenze della crisi dell'autunno 2008, perché allora, per il mutuo ventennale ha dovuto affrontare un aumento di oltre 202 euro rispetto alla rata iniziale, mentre con l'ammortamento ricalcolato l'incremento è stato di soli 109 euro. Ma il debito residuo è oggi più basso di 611 euro.
Situazione opposta per i finanziamenti partiti nel 2007, a tasso più alto: chi ha scelto l'ammortamento prefissato ha speso nel prestito ventennale 2.264 euro in meno fino ad oggi, ma ha un debito residuo più alto di 2.314 euro.
Le banche tendenzialmente preferiscono l'ammortamento prefissato, perché consente una maggiore pianificazione dei conti e questo vale soprattutto nel caso in cui al mutuo sia legata un'assicurazione o un cap, ma nulla vieta di concordare prima della firma del contratto il ricalcolo dell'ammortamento.
«Tra le banche che normalmente operano con questo secondo sistema — riprende Rossini — ci sono Unicredit, CheBanca!, ma solo per il variabile tradizionale, Cariparma, IWBank. Secondo le nostre simulazioni compiute su cicli finanziari di otto anni la spesa totale per interessi è abbastanza allineata; il piano di ammortamento con quote fissate alla stipula permette un leggero risparmio in termini di interessi, intorno al 3-5% rispetto al piano di ammortamento con il ricalcolo. La rata però è più volatile ed è un aspetto di cui tenere conto in questa fase con il costo del denaro previsto in ascesa».