Per il momento si tratta di piccoli segnali di risveglio dopo diversi trimestri difficili, ma l’opinione degli analisti è che questo 2011 vedrà il mercato dei mutui in progressivo rafforzamento. Anche se il previsto rialzo dei tassi da parte della Bce potrebbe rallentare la crescita.
Gli ultimi dati ufficiali dell’Istat si fermano al terzo trimestre del 2010 e indicano che le compravendite immobiliari nella penisola si sono attestate a quota 168.933, in calo del 3,4% rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente. Si è trattato di una battuta d’arresto dopo due trimestri positivi, tanto che il totale delle compravendite nei primi nove mesi del 2010 è risultato comunque in leggera crescita (+0,6%) rispetto allo stesso periodo del 2009. I mutui sono, invece, calati dell’1,9% nel terzo trimestre, registrando una crescita del 4,9% negli altri nove mesi dell’anno.
Un segnale di ripresa che ha trovato conferma nei mesi successivi. Secondo il barometro Crif sulla domanda di mutui da parte delle famiglie, a febbraio 2011 la domanda è cresciuta del 2% (dato ponderato sui giorni lavorativi) rispetto al corrispondente mese del 2010. «Dai dati emerge un ritorno, seppur modesto, di fiducia da parte delle famiglie italiane — commenta Enrico Lodi, direttore generale Credit Bureau Services di Crif — Evidentemente c’è una visione del futuro meno pessimistica rispetto a qualche mese fa che spinge i consumatori a programmare un investimento tipicamente di lunga durata. Anche se va considerato che il dato include anche le richieste di rinegoziazioni e surroghe».
Dello stesso avviso è Stefano Rossini, chief executive officer di FairOne, società che nel gennaio scorso ha lanciato MutuiSupermarket, comparatore online di mutui. Un settore in crescita nel nostro paese, ma con un gap ancora da colmare rispetto alla media europea, se si considera che nel 2009 la popolazione adulta che ha cercato su Internet un prodotto di credito è stata il 10%, contro il 18% della Francia, il 21% della Spagna, il 26% della Germania e il 43% della Gran Bretagna. Nello stesso anno il canale Internet ha intermediato il 6,5% del mercato mutui nel suo complesso, un dato sensibilmente superiore al 3,9% registrato nel 2007, ma con la prospettiva di crescere all’8,2% quest’anno, al 10,7% nel 2013 e al 13,5% nel 2017.
La ripresa dovrebbe rafforzarsi nei prossimi mesi, pur restando su livelli non eccezionali, stima Rossini. Il merito sarà soprattutto della capacità del mercato di autoregolarsi: «Ancora oggi i prezzi praticati da molti venditori sono su valori che potevano avere una loro logica nel periodo pre-crisi, mentre oggi risultano del 15-20% più elevati rispetto alle capacità di spesa dei compratori — aggiunge — Verosimilmente, con il passare dei mesi l’offerta tenderà ad adeguarsi maggiormente alla domanda e questo consentirà al contempo di far crescere le transazioni, e di conseguenza le richieste di mutui». La tendenza deflattiva dei prezzi dovrebbe consentire di limitare l’impatto derivante dall’atteso rialzo dei tassi da parte della Bce (oggi all’1%). Lo stesso presidente dell’organismo, Jean Claude Trichet, ha detto che la decisione potrebbe essere presa nella riunione del 7 aprile. «Trattandosi di una misura annunciata, alla quale non dovrebbero seguire altri rialzi a breve, non prevedo un impatto significativo sui mutui», afferma Rossini.
Proprio la mossa di Francoforte potrebbe influire sulle decisioni delle famiglie in merito alla tipologia di tasso. Nell’ultimo trimestre del 2010 il 70% dei mutui erogati ha riguardato l’opzione variabile, ma solitamente i rialzi dei tassi ufficiali portano i consumatori a preferire il fisso. «Credo che lo stesso avverrà nei prossimi mesi — commenta Lodi — La scelta della tipologia di tasso non può essere mai pienamente razionale perché è impossibile stimare cosa succederà nei prossimi 20 o 30 anni. Così il consumatore solitamente agisce in un’ottica a uno o due anni, preferendo la protezione del tasso fisso a fronte di uno scenario con saggi di interesse orientati al rialzo. Anche a costo di pagare un premio aggiuntivo per questa protezione».
Di difficile lettura è, invece, il dato relativo all’importo medio del finanziamento, oggi intorno ai 137mila euro, su livelli mediamente elevati rispetto allo storico. E’ il segnale che le tasche delle famiglie italiane sono più leggere rispetto al passato (quindi c’è meno disponibilità di cash) o che c’è fiducia nella capacità di rimborsare il prestito contratto. A favore di quest’ultima lettura gioca il fatto che il mercato italiano ha un tasso di default sui mutui (calcolato sui mancati pagamenti per 180 giorni o più) particolarmente contenuto, intorno al 2%, un decimo rispetto agli Stati Uniti. Segno che, anche a fronte delle difficoltà finanziare, gli italiani sanno stringere la cinghia per onorare la rata stabilita. «In questo senso ha aiutato anche l’atteggiamento collaborativo da parte degli istituti di credito — conclude Lodi — che hanno fornito un cuscinetto di protezione con la moratoria, evitando che la situazione degenerasse». Del resto, l’esperienza americana ha mostrato che un atteggiamento moto fiscale da parte delle banche ha portato le stesse a riempire i propri portafogli di immobili, che sono stati poi svenduti pur di liberare liquidità.