L'aumento di cinquanta centesimi del tasso Bce avrà conseguenze sul tasso dei mutui? Fino allo scoppio delle crisibancariene gli Usa e inSvizzera questa frase l’avremmo scritta con un punto fermo e non con quello interrogativo, ma giovedì scorso quandoormai era chiaro che Christine Lagarde avrebbe tenuto duro sulla decisione di aumentare il tasso Bce di altri 50 centesimi, l’Euribor, il parametro di indicizzazione dei finanziamenti variabili, è sceso, contrariamente alle attese, di 17 centesimi, portando il calo a circa 30 centesimirispetto alla settimana precedente.
Potrebbe essere, ma mai come ora il condizionale è d’obbligo, il segnale che si ritiene giunta al termine la stagione dei rialzi, ma se è così davvero lo sapremo nelle prossime settimane. Guardando alle condizioni praticate sul mercato,si conferma un fenomeno che ormai si verifica da inizio anno: i costi deifissi e dei variabili sono praticamente uguali. La media dei cinque mutui più convenienti presenti sul portale mutuiOnline.it evidenzia che a 20 anni la rata (calcolata sui tassi effettivi) su un mutuo da 140 mila euro a 20 anni è di 830,40euro per il fisso e di 829,80 euro per il variabile. Neltrentennale ilfisso, che approfitta di una situazione atipica visto che l’Eurirs 30 quota meno dell’Eurirs 20,costa 637,40 euro, il variabile 659.
Nel giro di un anno, secondo l’ultimo Osservatorio di mutuiOnline.it, la rata diunmutuo tipo a 25 annida 140mila euro su 200 mila è passata a tasso fisso da 568 a 707 euro, quella del variabile da 522 a 702. Il dato sui variabili ovviamente si riferisce alla rata iniziale, perché sui mutui in corso l’incremento è ben più pesante. Perlimitarsi a un solo esempio un mutuo a 25 anni da 140 mila euro partito a maggio 2021 allo 0,87% pagava come rata iniziale 519 euro; la rata di maggio, alle condizioni attuali dell’Euribor sarebbe di 902 euro e se l’Euribor, dopo la prima reazione, incorporasse interamente l’incremento di 50 centesimi, la rata passerebbe a 956 euro, con un incremento di 435 euro (o, se si preferisce, dell’84%) rispetto al costo di partenza. La reazione di chi ora sta cercano un mutuo sul mercato è quella più prevedibile: secondo l’Osservatorio del broker mutuisupermarket.it le domande di surroga nel canale online ha conquistato ben il 44%, il tasso fisso rappresenta il 96% della domanda e la fascia di età maggiormente interessata a ottenere un finanziamento (ma anche quella che ha evidentemente il maggiortasso dirifiuto insede istruttoria) è quelladegliunder 36, che rappresentano il 40% del mercato potenziale.
Il problema che surroghe e mutui fissi sono chiesti, ma non è detto che si ottengano perché le banche sanno bene che incasodiritornoa tassipiùbassiqueimutui sarebbero oggetto di surroga. Ilrallentamento Il rallentamento delle richieste e fmutudelle erogazioni di mutuo ha evidenti contraccolpi sul mercato immobiliare, come mostra la frenata delle transazioni, lieve nell’ultima parte del 2022, come testimoniato dai dati ufficiali dell’Agenzia delle Entrate, più decisa da inizio anno, secondo le dichiarazioni delle agenzie immobiliari. «Ci sono anche risvolti emotivi legati alla percezione che abbiamo del contesto — dice David Scala, responsabile mutui di Intesa Sanpaolo —. Se andiamo indietro neanche di molto è facile verificare che i tassi praticati oggi, soprattuttoa tassofisso, sonoquelli cheprima erano la fisiologia del mercato». Di fatto però il costo dei mutui rischia di tagliare fuori dall’acquisto della casa i più giovani, anche perché i limiti di tasso presentati dalla normativa di fatto rendono poco o per nulla praticabili i mutui agevolati dal fondo Consap, che consentono agli under 36 di acquistare casa ricorrendo a finanziamentifino al 100%.
«Ai giovani — riprende il nostro interlocutore — bisogna offrire una rata sostenibile e comunque più bassa di un canone di locazione. Con Domus Giovani abbiamo messo in campo una serie di strumenti per conseguire questo risultato». Quali? «Ad esempio i mutui a 40 anni, che oggi consentono di avere 130 mila euro con Ltv 80 a 508 euro al mese, oppure la possibilità di pagare per un periodo fino a 10 anni un preammortamento con rate di soli interessi per poter gestire con serenità le tante spese a cui va incontro un giovane che acquista casa.
O ancora la possibilità di accedere al mutuo anche per i giovani con lavoro atipico». Il mercato dei mutui rallenta anche perché fino all’anno scorso chi disponeva di tutti i contanti spesso preferiva indebitarsi lo stesso visto i tassi minimi. «Vero — conclude Scala—ma, l’andamento dei tassi sui mercati può indurre anche alcuni clienti ad acquistare un immobile sottoscrivendo un mutuo e, nel contempo, utilizzando la liquidità disponibile in investimenti con rendimenti assolutamente in linea con i tassi attuali dei mutui, ottimizzando quindi la propria gestione finanziaria».