In cinque anni quotazioni scese del 30% e interessi sui mutui più che dimezzati
Cinque anni fa per comprare un trilocale usato con un mutuo alle migliori condizioni di mercato a Roma servivano in contanti 190 mila euro e a Milano 158 mila; il resto lo si poteva pagare in venti anni spendendo ogni mese rispettivamente 1.229 e 1.021 euro. Oggi per la stessa casa nella Capitale bastano 139 mila euro in contanti e 684 euro al mese; a Milano 124 mila per l'anticipo e 610 euro per la rata.
Non solo: per restare alle nostre due città oggi la spesa complessiva (contanti più rate del mutuo per venti anni) è inferiore al prezzo che si sarebbe pagato tutto in contanti nel 2011: nella Capitale la spesa di qui al 2036 sarebbe di 303 mila euro contro i 380 mila tutti e subito da sborsare cinque anni fa. Nel capoluogo lombardo oggi si spende tra contanti e mutuo 274 mila euro contro un cash di 316 mila nel 2011.
I numeri
Questi numeri spiegano perché le vendite di case hanno messo il turbo, crescendo nel secondo trimestre di quest'anno del 23%. I prezzi hanno registrato una robusta discesa, nell'ordine del 25-30% nel quinquennio, ma soprattutto sono più che dimezzate le rate. I migliori finanziamenti per un prestito da 100 mila euro finalizzato all'acquisto di una casa da 200 mila oggi costano a tasso variabile lo 0,90% a 20 anni per una rata mensile di 455 euro e l'1% a trenta, con un esborso di 322 euro al mese.
A tasso fisso a 20 anni si parte dall'1,6%, con rata da 487 euro e a 30 anni si sale all'1,8%, per 360 euro al mese. Sono dati relativi a finanziamenti sulla metà del valore della casa; per un mutuo che offre una maggiore copertura si deve mettere in conto un tasso più alto. Se il prestito copre il 70% del prezzo, il tasso in media sale di tre decimi di punto, ma si tratta comunque di condizioni impensabili solo lo scorso anno.
L'analisi dei prezzi e dei costi del mutuo nelle macroaree delle quattro principali città che presentiamo nella tabella è stata condotta sulla base dell'ultimo borsino dei prezzi di Tecnocasa: abbiamo considerato l'acquisto di un trilocale di 90 metri con un contributo per contanti del 50% e un mutuo a 20 anni o, in alternativa, con il 30% cash e il resto finanziato a trenta anni. In entrambe le ipotesi è facile dimostrare che l'importo del mutuo è allineato o inferiore a quello dei canoni di locazione delle stesse aree.
L'ufficio Studi di Tecnocasa ha anche tracciato un profilo di chi chiede il mutuo: tra i numerosi dati è particolarmente significativo quello che riguarda l'età dei debitori: nel primo semestre di quest'anno il finanziamento è stato concesso a under 35 in oltre il 35% dei casi e la quota sale al 42% a Milano. è evidente che la ripresa delle transazioni è dovuta anche al ritorno della domanda primaria per antonomasia: quella dei giovani che mettono su famiglia. E un contributo importante sicuramente lo sta dando il Fondo prima casa, che incentiva le banche ad erogare a giovani, lavoratori atipici e famiglie monogenitoriali, offrendo una garanzia statale pari al 50% del debito residuo in caso di inadempienza del debitore.
Avanti i giovani
Che l'interesse per l'acquisto sia legato alle opportunità di ottenere mutui a condizioni favorevoli è sottolineato da Luca Rossetto, general manager di casa.it: «le domande di informazioni sulle case che contengono dettagliate richieste sulle possibilità di ottenere un finanziamento sono aumentate del 12% rispetto allo scorso anno e nell'85% dei casi riguardano la prima casa».
L'incremento della domanda primaria consentirà verosimilmente alle banche di chiudere il 2016 con una massa di erogazioni superiore a quello dello scorso anno, nonostante. come avverte Roberto Anedda, responsabile marketing di mutuionline.it «il calo fisiologico delle surroghe. La domanda si sta indirizzando in forte maggioranza sul fisso. A incentivare questa scelta c'è stato un fattore psicologico: i tassi sotto al 2%. Non penso che si possa scendere ancora e anche le banche ora stanno scegliendo una linea attendista. Per ottobre è annunciato il lancio di prodotti definiti innovativi, ma ritengo che le novità potranno riguardare più i meccanismi di erogazione che i tassi».
Secondo Stefano Rossini, ad del broker web mutuisupermarket.it, l'evoluzione del mercato potrebbe non essere del tutto positiva per chi deve avviare un mutuo: «Le banche devono fare i conti con marginalità risicate ed è plausibile che i tassi aumenteranno per effetto della salita degli spread. Sta già succedendo nei variabili, con diversi istituti che hanno introdotto il floor limit, calcolando per i nuovi mutui l'Euribor a zero anche se è negativo, aumentando di fatto il tasso di 30 centesimi. Se si considera che anche i prezzi delle case difficilmente potranno ancora scendere la parte finale del 2016 offre opportunità che nel futuro potrebbero non ripetersi».