Mutui, tasso fisso occasione da non sprecare

Buone notizie sul fronte tassi per chi vuol sottoscrivere un mutuo. L’ultimo meeting della Bce ha confermato un atteggiamento molto accomodante a pochi mesi dalla fine del quantitative easing e il termometro del costo dei prestiti segna la stabilità sul versante dei due principali indicatori, l’Euribor a l’Irs.
L’Euribor è il saggio utilizzato dalle banche per scambiarsi il denaro: è il parametro di riferimento per mutui a tasso variabile. È molto sensibile alla fiducia che si percepisce nel sistema e il fatto che da anni sia negativo indica un clima di serenità sul versante monetario. Per i mutui a tasso fisso l’ancoraggio è invece all’Irs (il tasso degli swap tra banche per coprire il rischio sugli interessi). Ambedue gli indicatori sono condizionati dagli orientamenti di rancoforte. A inizio anno le prospettive economiche apparivano sicuramente più brillanti e questo lasciava intendere un primo ritocco al rialzo dei tassi Bce in tempi più ristretti. Da marzo gli indicatori macro hanno cominciato a vacillare nell’area euro e questa situazione ha portato a una lieve frenata delle prospettive di crescita rinviando fino a metà del prossimo anno un ritocco dei tassi di riferimento: da questo punto di vista lo scenario è diventato ancora più favorevole per chi intende sottoscrivere mutui.
«Nei giorni scorsi - spiega Stefano Rossini, amministratore MutuiSupermarket.it - la Bce ha confermato all’1,7% le stime per l’inflazione 2018-2020, ancora lontane dall’obiettivo del 2%. Il tasso Bce di riferimento resterà a zero fino almeno all’estate del 2019. La situazione si conferma all’insegna della stabilità e questo è sintetizzato bene dal tasso Euribor a tre mesi che resta immobile a -0,32%, sotto la soglia dello zero da oltre tre anni. Mi aspetto che la situazione resti così nei prossimi mesi».
Anche i future sull’Euribor 3 mesi scambiati a Londra prevedono un ritorno del tasso sopra lo zero nel giugno del 2020 mentre a inizio anno lo stimava a gennaio del 2020. Le ipotesi di rialzo dei tassi si raffreddano. «L’Euribor -continua Rossini - è visto sopra l’1% solo nel marzo del 2023 e questo fa si che anche l’Irs sia stabile. Quello a 20 anni si attesta tra l’1,4 e l’1,5%. Anche i migliori spread sono fermi da febbraio di quest’anno. Quelli a tasso variabile mediamente si attestano allo 0,7% mentre quelli sul tasso fisso sono poco sopra lo zero (vedi approfondimento in pagina). Il momento è unico per approfittare del tasso fisso per chi ha un orizzonte dai 15 anni in su. Se si blocca l’Irs su un periodo di 20 anni si fa certamente un buon affare oggi, in quanto sarà difficile rivedere tassi ancora più bassi nel corso dei prossimi anni».
Oltre l’80% delle nuove erogazioni si concentra sul tasso fisso, complice anche le surroghe. Se il mutuo ha un orizzonte tra 10 e 15 anni la battaglia tra fisso e variabile è aperta, ma se si allungano le durate ci si espone a fluttazioni di tassi che possono rendere la scelta di un variabile piuttosta rischiosa. Ad ogni modo oggi a 15 anni per un mutuo di 150mila euro la differenza tra la rata a tasso fisso e variabile è di circa 50 euro. Sono circa 600 euro l’anno in interessi risparmiati.

Si riducono gli spread delle banche e si blocca la correlazione con il BTp
I prestiti sono prodotti ponte per vendere altri strumenti più profittevoli
Nel 2018 lo spread (quello tra BTp e Bund) è tornato a fare le bizze. Ma non si può certo dire che abbia impattato sull’altro spread noto alla maggior parte degli italiani, quello applicato dalle banche sui mutui. A inizio maggio  prima che sul debito pubblico italiano tornassero le tensioni legate alla formazione del nuovo governo Lega-M5s  i tassi dei BTp a 10 anni viaggiavano all’1,8% e lo spread con i rispettivi Bund quotava 120. A fine agosto momento più critico da inizio anno per i titoli di Stato italiani  i BTp rendevano il 3,25% e lo spread toccava quota 290, come non accadeva dal 2014. Ma nello stesso arco temporale i tassi sui mutui indicavano calma piatta. Anzi, gli spread calcolati sui prestiti ipotecari non solo non sono saliti, ma hanno confermato i minimi assoluti.
Sul tasso fisso ormai le banche nelle migliori ipotesi  ovvero finanziamenti non superiori al 50% del valore dell’immobile  hanno azzerato lo spread. E questo rende gli attuali tassi fissi finali mai così convenienti(anche se gli indici Irs, che vanno aggiunti allo spread, in passato sono stati anche più bassi, lo spread ha portato oggi il tasso finale sui minimi storici). Come è possibile che le banche stiano rinunciando al margine (è questo lo spread) sui mutui? I motivi di questa scelta apparentemente paradossale sono due:
1) molti istituti considerano oggi il mutuo un prodotto ponte per attirare clienti a cui vendere successivamente prodotti più profittevoli;
2) nel futuro alcune banche immaginano di acquistare il denaro all’ingrosso a tassi addirittura più bassi rispetto a quelli attuali e di trasformare la differenza di questa operazione di “tesoreria” in un utile da agganciare indirettamente al mutuo.
Se le banche applicassero uno spread azzerato anche sui mutui variabili (che nelle migliori condizioni oggi si attesta allo 0,7%) sarebbe invece paradossale. Perché a quel punto dovendo sottrarre allo spread l’Euribor (considerato che è negativo) il tasso finale risulterebbe inferiore a 0 e a quel punto la banca si troverebbe nella situazione di dover pagare gli interessi al debitore anziché riceverli.
Finora quindi la tensione sul BTp non ha contagiato i mutui. Se questa però dovesse accentuarsi e stabilizzarsi qualche effetto potrebbe averlo. L’esperienza passata insegna infatti che occorrono circa 68 mesi di turbolenza sul mercato obbligazionario prima che questo impatti sui mutui. È quanto accadde nel 2011- 2012: mentre lo spread BTp-Bund volava dai 170 punti di giugno ai 440 di dicembre, gli spread medi di offerta sui mutui restarono invariati. Solo nel primo trimestre del 2012, dato che lo spread obbligazionario restò in alto, le banche decisero di alzare  in media di 100 punti base lo spread sui prestiti al dettaglio.