La maggior parte dei guadagni delle banche provengono dai mutui e finanziamenti erogati ai vari clienti. Se da un lato i mutui rappresentano il guadagno della banca dall’altro è vero che,come accade con i mutui a lungo termine, la banca rientra dei soldi un poco alla volta impiegando diversi anni per riavere tutto il denaro prestato. Questo può causare un problema di liquidità e la difficoltà ad erogare nuovi mutui così può accadere che per rientrare in modo veloce del denaro erogato, le banche ricorrano alla cartolarizzazione. La cartolarizzazione è un’operazione finanziaria utilizzata come fonte di reddito ed è utilizzata sia da enti pubblici che da privati. Questo tipo di operazione finanziaria sta prendendo sempre più piede negli ultimi decenni ed ha permesso, nonostante la crisi economica, di concedere mutui e finanziamenti con una certa facilità ed a tassi contenuti.
Cos’è e come funziona una cartolarizzazione
La cartolarizzazione è una tecnica finanziaria messa in atto tra un istituto di credito e una società veicolo (SPV special purpose vehicle). Le società veicolo sono società finanziarie che hanno il compito di trasferire i crediti ( non sempre di buona qualità) dalle banche, che li hanno generati, su vari investitori. Queste società finanziarie versano alla banca la liquidità corrispondente al valore del mutuo ed emette a garanzia dei titoli obbligazionari riferiti al mutuo stesso. Con questa operazione i crediti vengono trasformati in carta (di qui il termine cartolarizzazione). La società veicolo immette sul mercato queste obbligazioni per recuperare il denaro pagato alla banca.
Normativa sulla cartolarizzazione di un mutuo
Con la cartolarizzazione gli istituti di credito rientrano dei soldi che hanno prestato attraverso il mutuo e possono riutilizzare quel capitale e investirlo nuovamente. Così facendo hanno liquidità sufficiente per poter concedere nuovi finanziamenti, inoltre cedono il rischio di insolvenza, del mutuatario, alla società veicolo limitando così il rischio. Questo tipo di operazione è regolata da leggi rigide, esse prevedono che la cessione del credito diventi effettiva solo dopo aver pubblicato sulla gazzetta ufficiale dell’avviso di cessione con la descrizione dei crediti ceduti. Deve essere nominato un soggetto qualificato che incassi le somme ricevute in cambio dei crediti e che il corrispettivo al nuovo creditore. Le società veicolo non possono fare operazioni che escludano la cartolarizzazione del mutuo.
Cosa cambia per il mutuatario
Con la cartolarizzazione del mutuo i rapporti contrattuali tra mutuatario e l’istituto di credito che ha erogato il prestito non cambiano. Il cliente viene informato dalla banca dell’avvenuta cartolarizzazione tramite una comunicazione scritta. Non solo i rapporti contrattuali non cambiano ma neppure i normali rapporti cliente - banca; egli continuerà a versare la rata del mutuo all’istituto che ha gli erogato il prestito. Il mutuatario può riscontrare qualche difficoltà solo nel caso in cui voglia procedere alla surroga o rinegoziazione del mutuo perché le condizioni stabilite tra l’istituto di credito e la società veicolo non possono essere modificate. Ad ogni modo, seppur con qualche difficoltà le due operazioni sono fattibili in base alla convenzione firmata nel 2007 tra Abi e Ordine dei Notai in base alla legge 130 del 99. Tale convenzione specifica che questa operazione finanziaria non deve in alcun caso ostacolare la volontà del mutuatario di procedere ad una rinegoziazione o ad una surroga del mutuo.
Come funzionano le cartolarizzazioni
Il processo di cartolarizzazione si compone di quattro passaggi:
• valutazione di attività in grado di produrre liquidità;
• vendita del mutuo: dalla banca alla società veicolo;
• emissione dei titoli obbligazionari;
• vendita dei titoli.
e coinvolge tre soggetti diversi:
• Soggetto cedente: istituto di credito che ha concesso il mutuo;
• cessionario: società veicolo che emette i titoli obbligazionari;
• investitori.
Le cartolarizzazioni possono essere fatte su tutti i tipi di crediti: mutui a medio e lungo termine, crediti concessi dalle carte di credito, qualsiasi tipo di prestito, da quello concesso per l’acquisto di un’auto a quelli rivolti agli studenti, a quelli concessi a grosse imprese, tutti, nessuno escluso, possono essere cartolarizzati. Le cartolarizzazioni possono essere effettuate sia dagli istituti di credito che da governi e amministrazioni locali.
Quali rischi per la cartolarizzazione di un mutuo?
Come abbiamo visto la cartolarizzazione è un'operazione legittima, trasparente e regolata da leggi rigidi, ma sono in tanti a chiedersi se questa operazione sia priva di rischi per coloro che hanno contratto un mutuo che viene cartolarizzato. Ebbene si, per il mutuatario la cartolarizzazione è priva di rischi, non cambiano le condizioni contrattate al momento della stipula del mutuo e nessun costo viene a lui addebitato. Se la cartolarizzazione non comporta rischi per il mutuatario, va detto che la cartolarizzazione è una cessione pro soluto, i rischi ricadono sui portatori dei titolo. Nella cessione pro soluto (pagato in precedenza) il cedente (banca) cede il suo credito sul cessionario (società veicolo) e si libera del rischio di inadempienza da parte del mutuatario, infatti perché si attui una cartolarizzazione il cedente deve solo dimostrare il credito e non assicurare il suo pagamento da parte del .debitore. In conclusione, nessun rischio per il mutuatario che si vede cartolarizzare il suo mutuo. Se stai valutando di acquistare casa e di chiedere un mutuo, non farti frenare dalla possibilità che la banca ceda il tuo debito ad una società veicolo, le condizioni che vai a contrattare con la banca non cambieranno e non corri alcun rischio, tu continuerai ad avere rapporti con la tua banca come sempre. Per cui vai nella nostra pagina di comparazione dei mutui e trova la soluzione che fa per te. Inoltre ti ricordo che i nostri servizi sono completamente gratuiti per te in quanto sono le banche a riconoscerci un compenso per l’attività che svolgiamo, per cui non vedrai accreditarti nessun tipo di spesa o aggravio di costi di stipula.