Richiedere un mutuo per l’acquisto, la costruzione o la ristrutturazione di un’abitazione comporta una serie di spese accessorie e tasse che è bene conoscere per evitare spiacevoli sorprese.
Oggi affrontiamo questo argomento e vediamo insieme quali sono le imposte ed i costi aggiuntivi da considerare quando si chiede un mutuo.
Imposta sostitutiva
Partiamo dalle tasse.
Qualsiasi forma di finanziamento, di durata superiore ai diciotto mesi, concesso da un istituto di credito è soggetto ad imposta sostitutiva.
L’imposta sostitutiva è, appunto, un’imposta che sostituisce le imposte normalmente applicate per i finanziamenti tra privati, ovvero l’imposta ipotecaria e l’imposta di registro, e viene applicata in misura percentuale sull’importo finanziato; questa percentuale cambia in base al tipo di finanziamento richiesto.
Nel caso il mutuo venga concesso per l’acquisto, la costruzione e la ristrutturazione della
prima casa, è pari allo 0,25%.
Per beneficiare della riduzione di imposta devono ricorrere certi requisiti sia legati alla casa che al richiedente il mutuo, ovvero
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Il fabbricato che si acquista, costruisce o ristruttura non deve avere caratteristiche di lusso ovvero non deve appartenere alle categorie catastali A/1 (abitazioni di tipo signorile), A/8 (abitazioni in ville) e A/9 (castelli e palazzi di eminenti pregi artistici e storici);
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l’immobile deve essere ubicato nel comune di residenza dell'acquirente, o dove intende trasferirla entro 18 mesi dall’acquisto;
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l’acquirente non è titolare di un altro immobile nello stesso comune ne su tutto il territorio nazionale di diritti di proprietà, uso, usufrutto, abitazione o nuda proprietà, su un altro immobile acquistato, anche dal coniuge, usufruendo delle agevolazioni per l’acquisto della prima casa.
Dal 1° gennaio 2016, i benefici fiscali sono riconosciuti anche all’acquirente già proprietario di un immobile acquistato con le agevolazioni, a condizione che si impegni a venderla entro un anno dall’acquisto del nuovo immobile.
L’imposta sostitutiva normalmente applicata per un finanziamento ottenuto per l’acquisto di un immobile è pari al due percento, il richiedente di un mutuo prima casa, per poter beneficiare della riduzione d'imposta, deve rilasciare apposita dichiarazione espressa nell’atto di mutuo sottoscritto dinanzi al notaio dove dichiara che sta acquistando una prima casa.
Costi di un mutuo
I costi di un mutuo sono legati alla sua concessione ed erogazione, ai quali vanno aggiunti i costi di ammortamento del mutuo e gli eventuali costi legati al ritardato pagamento di una o più rate del mutuo.
Le spese legate alla concessione sono le spese:
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di istruttoria pratica: sono le spese che ogni istituto di credito applica per verificare se il richiedente il mutuo ha i requisiti necessari per l’ottenimento del finanziamento. Per avviare l’istruttoria la banca necessita della documentazione di cui ti ho parlato in questo precedente approfondimento. I costi di istruttoria variano da banca a banca ed ogni istituto di credito sceglie se applicarli in maniera fissa o in percentuale sul capitale richiesto;
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perizia: terminata l’istruttoria con esito positivo la banca incarica un perito per valutare il reale valore dell’immobile.Il costo della perizia di aggira mediamente sui 350 - 400 euro e solitamente vengono pagati direttamente al perito incaricato;
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spese notarili: per essere concesso il mutuo prima casa occorre stipulare un atto di mutuo davanti ad un notaio e questo deve essere registrato nei registri dei beni immobiliari presso la conservatoria. Questo atto comporta delle spese da un lato l’onorario del notaio e dall’altro le imposte e le spese legate alla registrazione dell’atto stesso;
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assicurazioni: quando si accende un mutuo per acquisto di un immobile, vi è l’obbligo di stipulare una polizza scoppio ed incendio a favore della banca, pena la non erogazione del denaro. Il costo è calcolato in percentuale sul valore dell’immobile e può essere stipulata dalla compagnia della banca finanziatrice o da un’altra compagnia scelta dal mutuatario.
Spese di ammortamento del mutuo
Spese di ammortamento sono quelle spese che aggiunte al TAN (l'interesse puro che viene applicato sul finanziamento) vanno a costituire il TAEG (tasso effettivo realmente pagato).
Le spese di ammortamento sono relative all'apertura ed al pagamento del finanziamento, spese di mantenimento del conto corrente e le spese di gestione della pratica e dell’invio delle comunicazioni.
Costi eventuali
Nei costi eventuali rientrano quei costi che, se il mutuo segue il suo corso regolare negli anni non saranno mai dovuti, ma se per qualche imprevisto il mutuatario paga delle rate in ritardo, oppure decide di estinguere il mutuo prima della sua scadenza naturale vengon applicati dalla banca erogante.
Queste spese sono determinate contrattualmente e sono espressamente specificate nell’atto di mutuo.
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Interessi di mora: sono gli interessi applicati in caso di ritardato pagamento della rata. Vengono calcolati per ogni giorno di ritardo e vengono pagati direttamente nella rata successiva;
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spese di recupero credito: scattano nel momento in cui il ritardato pagamento riguarda più rate. Si tratta di invio delle comunicazioni legali relativa al mancato pagamento, la messa in mora del mutuatario, ingiunzione di pagamento legale e le spese legate al coinvolgimento di persona specializzata nel recupero credito.
Poi vi sono le spese per l’estinzione anticipara che non viene più applicata per i mutui accesi dopo il 2 febbraio 2007 giorno dell’entrata in vigore della legge Bersani.
Detta legge stabilisce che chiunque contragga un finanziamento può decidere di saldare il suo debito prima della scadenza prevista e ll’istituto di credito erogante non può chiedere nessun costo aggiuntivo per l’estinzione anticipata del mutuo.
Questo costo rimane in capo solo a coloro che hanno chiesto un mutuo prima di quella data, per le quali sono state concordate penali uguali per tutte le banche.
Ecco qua, ora hai una panoramica chiara sui costi a cui vai incontro chiedendo un mutuo prima casa, per cui non ti resta che dare un’occhiata alle
nostre offerte, troverai sicuramente quella che fa al caso tuo.