Il mercato dei mutui tira un po’ di fiato, dopo alcuni mesi che lo ha visto protagonista della congiuntura di fattori di incertezza, dalle tensioni sullo spread alla fine del programma di Quantitative easing, fino all'atteso aumento del costo del denaro da parte della Bce. Fattori che avevano messo in allarme i mutuatari.
La fragilità della nostra economia e dei mercati finanziari ha messo a dura prova i nostri mutui; e se questa fase non è completamente alle nostre spalle, si spera di poter finalmente tornare alla calma scongiurando possibili rallentamenti del comparto.
La Banca centrale europea, infatti, ha dichiarato di voler adottare un atteggiamento cautelativo e di protezione nei confronti dell’economia dei Paesi più a rischio, tanto che ha preannunciato una nuova operazione di immissione di liquidità per il sistema economico-finanziario: la longer-term refinancing (Ltro).
Cosa significa questa espressione roboante? In concreto, si tratta di un procedimento per dare garanzia di liquidità alle banche dei Paesi europei in via diretta, al fine di favorire ancora una volta l’erogazione dei mutui alle famiglie.
Tale nuova immissione di liquidità in circolazione immessa dalla Bce dovrebbe frenare gli istituti di credito dall’aumentare il margine sui mutui.
In questo panorama, la scelta degli istituti di credito dovrebbe indirizzarsi verso la promozione di offerte di mutui molto vantaggiose: se gli spread hanno toccato il fondo e ora stanno risalendo, non è detto che lo facciano in modo rapido e massiccio.
In ogni caso, ne sapremo di più nei prossimi giorni quando il 7 marzo si riunirà nuovamente il consiglio direttivo della Bce e tornerà a parlare ai mercati il governatore Mario Draghi.
Rispetto ai tassi ai minimi storici dello scorso anno, le revisioni attuate dalle banche, ad oggi, sono state di poco conto. Per lo più, sono stati i grandi gruppi bancari ad aumentare i tassi, gli stessi che fino allo scorso anno avevano ingaggiato una vera e propria competizione per offrire le migliori condizioni. Le ultime vicende del 2018 hanno poi provocato una reazione di “difesa” quasi immediata e prevedibile.
E’ interessante constatare come ci sia un cambio di rotta e come il tasso fisso stia iniziando a ridimensionarsi a favore del tasso variabile in graduale rimonta. Cresce, infatti, il numero di italiani che ricorrono al variabile: il tasso vissuto come più rischioso sta recuperando consensi attestandosi allo 0,9% al momento della stipula rispetto al 2% del tasso fisso.
Riprende quota il variabile, perché aumenta presso i cittadini la convinzione per cui i tassi saliranno lentamente e molto poco. Anche il Governatore Mario Draghi conferma ufficialmente che i tassi resteranno bassi per un lungo periodo di tempo. Probabilmente non si arriverà ad un sorpasso, ma il variabile è in ascesa e il suo rialzo è innegabile.
Quando i tassi d’interesse sono al ribasso, chi sottoscrive un mutuo a tasso variabile risparmia anche fino al 30% sulla rata mensile dovuta alla banca.
Bisogna essere consapevoli però, del fatto che i tassi possono aumentare e che la rata di un mutuo variabile può restare stabile, diminuire nel tempo oppure aumentare. Ecco perché molti italiani accendono un mutuo a tasso variabile con tetto massimo: offrono la certezza di rate che, pur potendo aumentare nel tempo, non superano mai il tetto stabilito.
Volendo optare per la situazione di maggior risparmio, ovvero quella del mutuo variabile, è fondamentale capire quanto il reddito del nucleo familiare sia in grado di sopportare eventuali aumenti di rata, sia in termini di capacità di rimborso sia in termini di sostenibilità del tenore di vita che si è abituati ad avere.
Un’importante novità riguardante il tasso variabile, riguarda il cambiamento degli indici bancari di riferimento Euribor che slitta di ben due anni al 2022. L’Europa infatti ha deciso di rallentare sulla riforma della Benchmark Regulation (Bmr), che coinvolge quegli Euribor che regolano i mutui a tasso variabile di migliaia di famiglie italiane.
Con una mossa a sorpresa, che ha deciso la Commissione Europea, la conversione potrà avvenire solo entro il 31 dicembre 2021. Sono dunque stati concessi ancora due anni di tempo in più alle banche per adeguarsi all'effettiva adozione del nuovo Euribor ed Eonia, con il nuovo metodo di calcolo che richiederà requisiti più affidabili di quelli utilizzati finora.
Questa proroga è stata molto apprezzata, visto che il numero e la varietà di contratti finanziari collegati ai nuovi tassi «ibridi», sui quali sta ancora lavorando l’European money markets institute, rende questa trasformazione estremamente complessa e c’è ancora molto da fare per perfezionare questo passaggio.
L’Euribor regola il costo dei mutui di migliaia di famiglie che hanno scelto un tasso variabile, per questo la riforma della Bmr li riguarderà in futuro. Con molta probabilità, il nuovo Euribor non si discosterà molto nei valori da quello attuale, ma l’effetto “diffidenza” da parte degli operatori e soprattutto dei mutuatari nei confronti del nuovo algoritmo di calcolo potrebbe portare i potenziali mutuatari a rifugiarsi nuovamente nel più famigliare tasso fisso.
Tutto sommato, questa proroga, per chi ha un mutuo a tasso variabile, rappresenta una buona notizia, quanto meno perché oggi l'Euribor è sotto zero e a maggior ragione non dovrebbero esserci ripercussioni nel prossimo periodo. Infatti, il nuovo parametro sarebbe dovuto essere più esposto ai mercati e quindi più altalenante.
Siamo e continueremo ad essere nel 2019 in una situazione di tassi che hanno toccato i valori più bassi di sempre e prezzi degli immobili ai minimi dal 2004. Infatti, non bisogna dimenticare che, oltre ai tassi dei mutui straordinariamente favorevoli, anche lato prezzi la situazione pare eccezionale e rende il periodo attuale particolarmente interessante per chi vuole acquistare una casa.
Il mercato immobiliare ha chiuso il 2018 segnando una riduzione del prezzo al mq pari al -1,4%. Dal 2011 il calo medio dei prezzi è vicino al 25%. Dopo gli spread sui mutui, anche i prezzi delle case potrebbero quindi aver toccato il fondo.
E se del domani non v’è certezza, per dirla con Lorenzo de’ Medici, meglio muoversi in fretta: chi ha in mente di accendere un mutuo, non tergiversi un minuto di più.