Nullità del mutuo: ultime sentenze

Tutti i contratti possono essere dichiarati nulli, anche un contratto di mutuo.

Oggi vediamo in quali casi può accadere che un mutuo sia dichiarato nullo.

Il mutuo ipotecario per acquisto di un immobile è un contratto traslativo nel quale la proprietà della casa passa direttamente al mutuatario, il quale può disporne liberamente, ma è obbligato a rispettare gli impegni presi e restituire la somma ricevuta aumentata di una certa percentuale di interessi.

E’ un contratto reale che si perfeziona nel momento in cui viene consegnato il denaro di cui il mutuatario ha necessità per acquistare l’immobile; è a titolo oneroso ovvero il richiedente che riceve la somma di denaro in prestito, la deve restituire maggiorata di una certa percentuale di interessi.

Questo tipo di  finanziamento, per acquisto di un immobile, è un mutuo di scopo, nel senso che il denaro che la banca concede al cliente, deve servire al solo scopo di acquistare quella specifica cosa, quell’immobile per cui è stato richiesto quel denaro. 

Il vincolo di destinazione, lo scopo per cui viene prestato quel denaro, viene scritto nel contratto, ed il mancato rispetto del vincolo costituisce motivo di risoluzione del contratto.

Ciò premesso, vediamo quali possono essere i motivi di nullità di un contratto di mutuo e cosa dicono le ultime sentenze in merito.

I motivi di nullità sono:

Come abbiamo visto un mutuo di scopo può essere dichiarato nullo nel caso in cui non venga rispettato lo scopo per cui è stato richiesto. Ad esempio un mutuo stipulato per l’acquisto di un immobile e parte della somma viene utilizzata per risanare una situazione debitoria del mutuatario sia nei confronti della banca mutuante che nei confronti di altri istituti di credito. 

Così ha deciso la Corte di  Cassazione con la sentenza n 26770 del 2019.

Cos’è successo: un istituto di credito nazionale, voleva insinuarsi nel fallimento di un’azienda come creditore privilegiato in quanto godeva di un titolo esecutivo rappresentato da un mutuo.

Questo mutuo però non era servito allo scopo per cui era stato concesso ma era stato utilizzato per coprire la posizione debitoria che il richiedente aveva nei confronti di altri istituti di credito appartenenti allo stesso gruppo bancario dell’istituto mutuante. 

La banca che aveva concesso il mutuo ha procurato al tribunale la documentazione relativa al mutuo concesso ma non ha fornito ai giudici le prove dell’avvenuto pagamento del bene per cui il mutuo era stato finanziato.

I giudici della Cassazione hanno così ritenuto che il mutuo fosse da ritenersi nullo in quanto non era stato rispettato lo scopo per cui era stato concesso. 

Un altro motivo di nullità di un contratto di mutuo è il tasso di interessi usurari ovvero con un tasso superiore a quello previsto dalla legge.

Su questo punto occorre fare una distinzione ovvero 

L’articolo 1815 del codice civile prevede la nullità di un contratto di mutuo nel quale siano stati concordati tassi usurari, inoltre prevede che la clausola relativa agli interessi sia da ritenere nulla e sulla somma prestata non siano dovuti interessi. 

Come vedi l'articolo 1815 c.c. si riferisce al tasso iniziale nel momento in cui viene sottoscritto un mutuo, diverso è, invece, il caso in cui il tasso di usura venga applicato durante il finanziamento. 

Su questo secondo punto si è molto dibattuto in passato e la giurisprudenza si è divisa in due fronti: il primo sosteneva che il mutuo era da ritenersi nullo anche nel caso il tasso usurario venisse applicato nel corso del finanziamento, successivamente alla stipula del contratto, ed il secondo che considerava rilevante solo il momento in cui venivano pattuite le condizioni del mutuo.

Ha vinto questo secondo fronte, infatti nel 2017 la Corte di Cassazione a sezioni unite ha sentenziato:

"allorché il tasso degli interessi concordato tra mutuante e mutuatario superi, nel corso dello svolgimento del rapporto, la soglia dell’usura come determinata in base alle disposizioni della legge n. 108 del 1996, non si verifica la nullità o l’inefficacia della clausola di determinazione del tasso degli interessi [...] o della clausola stipulata successivamente per un tasso non eccedente tale soglia quale risultante al momento della stipula; né la pretesa del mutuante di riscuotere gli interessi secondo il tasso validamente concordato può essere qualificata, per il solo fatto del sopraggiunto superamento di tale soglia, contraria al dovere di buona fede nell’esecuzione del contratto". 

Ebbene si, anche il superamento dei limiti di finanziabilità può essere motivo di nullità del contratto di mutuo.

Le ultime sentenze della Corte di Cassazione sono unanimi.

Il limite di finanziabilità previsto dalla legge ammonta all’80% del valore del bene ipotecato ed il suo superamento può essere motivo di nullità del contratto.

In altre parole la banca non potrebbe finanziare più dell’80% del valore dell’immobile che si va ad acquistare.

Prima dell’anno 2017, il superamento del limite di finanziabilità non era ritenuto essenziale alla nullità del contratto nonostante fosse ritenuto “irregolare” e la banca violasse palesemente quanto previsto in materia di finanziamenti dall’ex art. 38 TUB.

Nel 2017 la svolta. La Cassazione dichiara la norma sul limite di finanziabilità imperativa ed aggiunge che superando questa soglia ne va dell’interesse economico nazionale.

Da allora diverse sentenze anche emesse da tribunali civili, hanno sempre dichiarato il mutuo nullo.

Anche nell’ultima sentenza di Cassazione Civile (sez.I n 1193)  del 21 gennaio scorso la corte ha ribadito che “il limite di finanziabilità ex art.38 TULB è elemento essenziale del contratto” confermando così quanto affermato dalle sentenze precedenti. Ha inoltre aggiunto che “il limite di finanziabilità è posto a tutela dell’ordine pubblico e come tale è inderogabile dall'autonomia delle parti. La somma finanziata deve sempre essere proporzionata al valore complessivo dell’immobile”.

Quest’ultima sentenza conferma ancora una volta l’interpretazione normativa secondo la quale se la somma erogata supera l’80% del valore dell’immobile il mutuo è illecito e pertanto nullo.