Le domande più frequenti che ci vengono poste riguardo la surroga di un mutuo sono le seguenti:
-
Si può surrogare il mutuo senza rifare la perizia?
-
Mi serve un garante?
-
Non ho più una busta paga, posso richiedere la surroga del mio mutuo?
-
Per la surroga devo rivolgermi ad un notaio?
-
Ho un mutuo garantito dallo stato, posso richiedere la surroga?
-
Un mutuo cointestato può essere surrogato?
In questo articolo cerchiamo di dare risposta a tutti questi quesiti riguardanti la surroga di un mutuo, nella speranza di toglierti ogni dubbio in merito. Come ben saprai la surroga è la possibilità data al mutuante di trasferire il suo mutuo presso un istituto di credito che gli offre condizioni migliori a rispetto a quello dove ha aperto il mutuo. Con la surroga si può passare da un tasso fisso ad uno variabile o viceversa, si può variare la durata del mutuo e può variare lo spread. Possono variare le condizioni, che diventano più favorevoli, ma non può essere richiesto un importo maggiore a quello residuo. Il mutuatario, ogni qual volta trovi condizioni migliori rispetto al mutuo che ha già, può chiedere la surroga e trasferire il suo mutuo presso un'altra banca. La “vecchia” banca non può opporsi alla surroga, mentre la “nuova” può decidere se accettare o meno questa richiesta. Inoltre con la surroga non si perdono le detrazioni e vantaggi fiscali legati alla prima casa. Fatta questa doverosa premessa passiamo alle domande.
Si può surrogare il mutuo senza rifare la perizia?
No! La surrogazione segue un iter analogo a quello di richiesta di mutuo, per cui la banca effettua tutte le verifiche necessarie sia sulle condizioni economiche e lavorative del mutuatario, sia relative all’immobile. La nuova banca, accettando la surroga di un mutuo si accolla delle spese e dei rischi per cui quando riceve una richiesta di surroga prima di accettarla fa tutte le valutazioni necessarie per essere certa che l’operazione sia a rischio. Per cui, tornando alla domanda iniziale, la perizia dell’immobile è obbligatoria, ma la surroga è un'operazione quasi a costo zero per il contraente, pertanto il costo della perizia rimane in capo alla banca.
Mi serve un garante?
Dipende! Se il tuo mutuo originario era garantito da una terza persona,la nuova banca ti chiederà la firma dello stesso garante, solo in alcuni casi questo può essere cambiato. Se il mutuo originario era stato stipulato con fideiussione in forma extracontrattuale il garante può essere sostituito, mentre se la fideiussione è stata prestata in forma contrattuale il garante non può essere modificato. Diversamente se il tuo mutuo era stato concesso senza la garanzia di terze persone, non hai bisogno di alcuna di un garante per portare il mutuo in un’altra banca.
Non ho più una busta paga, posso richiedere la surroga del mio mutuo?
La busta paga non è un elemento indispensabile per ottenere un mutuo. Se ti sei messo in proprio, hai aperto una tua attività o avviato una libera professione, non hai una busta paga ma ciò non toglie che tu possa dimostrare il tuo nuovo reddito alla banca. La banca per concedere un mutuo, o in questo caso una surroga, chiede al cliente di dimostrare la sua capacità nell’ottemperare al pagamento del mutuo concesso. Se, per dimostrare il reddito di un lavoratore dipendente la banca chiede copia del contratto di lavoro, ultimo cud e busta paga, ad un lavoratore autonomo chiede ultime due dichiarazioni dei redditi e bilancio provvisorio. Per cui non è indispensabile avere la busta paga per ottenere la surroga, basta dimostrare alla banca il proprio reddito.
Per la surroga devo rivolgermi ad un notaio?
No, non sarai tu a rivolgerti ad un notaio ma la banca che ti concede la surroga. Con la surroga non cambiano solo le condizioni di mutuo, cambia anche l’istituto erogante e l’ipoteca iscritta sui pubblici registri immobiliari viene trasferita dalla prima banca alla seconda. Questo trasferimento di ipoteca necessita dell’intervento di un notaio che stipula un nuovo atto di mutuo ed iscrive ipoteca a favore della nuova banca. Per cui il notaio è necessario, ma i costi li sostiene la nuova banca. La portabilità di mutuo presso un altro istituto di credito, come accennato sopra, è un'operazione quasi a costo zero per il richiedente, spetta a lui solo il pagamento della tassa ipotecaria che, al momento, ammonta a €35,00. Tutte le spese, perizia, notaio eccetera le deve pagare la banca che accetta la surroga, per questo motivo prima di accettare una surroga, l’istituto di credito verifica tutte le condizioni di mutuo, immobile e cliente. Se ritiene che sia un’operazione poco vantaggiosa o a rischio può non accogliere da richiesta del cliente.
Ho un mutuo garantito dallo stato, posso richiedere la surroga?
Si, il comma 4 art.6 del DM 31 luglio 2014 che disciplina il Fondo garanzia sulla prima casa, consente la surroga anche dei mutui garantiti da questo particolare fondo. Come per ogni tipo di mutuo sarà la nuova banca a decidere di concedere la surroga, ma di base non vi è alcun ostacolo. Oltretutto essendo garantito dallo stato la banca si assume minori rischi.
Un mutuo cointestato può essere surrogato?
Certo. Con la procedura di surroga non possono variare i contraenti del mutuo, ma ciò non toglie che se la richiesta di surroga viene presentata da entrambi i mutuatari questa possa essere effettuata senza problemi. Non è invece possibile intestare la surroga solo ad uno dei contraenti o intestare il mutuo surrogato ad un'altra persona.
Ecco qua, spero di aver tolto ogni dubbio in merito alla portabilità di mutuo.
Se hai un mutuo aperto da un paio di anni, ti consiglio di valutare una possibile surroga, oggi i tassi di interesse sono molto vantaggiosi, in particolar modo i mutui a tasso fisso, che hanno un taeg inferiore all’uno percento. Cosa aspetti, dai un’occhiata alla nostra pagina dedicata alla surroga e cerca il mutuo più adatto a te.