Trucchi e consigli per risparmiare sul mutuo e sulla surroga

Il sogno di tutti gli italiani è quello di comprare casa, così ambita da tante famiglie che sono pronte a investire i risparmi di una vita: molto spesso il mutuo è l’unico strumento per realizzarlo. L’obiettivo casa è quello di entrare in possesso di un’immobile di proprietà perché quest’ultimo viene ancora considerato un buon investimento: non si dovranno sostenere più i costi per l’affitto e poi perché si potrà lasciare in eredità ad un figlio o a un parente.

Purtroppo molti aspiranti mutuatari richiedono un mutuo per la prima volta e si indebitano per decenni senza un minimo di preparazione. Prima di acquistare un immobile, è necessario valutare ogni singola spesa che questa scelta comporta. Inoltre si dovrà valutare con attenzione che tipologia di casa si potrà acquistare. Fatto tale ragionamento, se non si avrà denaro a disposizione, si dovrà richiedere un finanziamento.

Prima di chiedere un mutuo, è importante capire quanto si potrà prelevare dal proprio stipendio per pagare le rate. Un’ ottima regola è quella di richiedere una rata mensile che non sia superiore ad un terzo delle entrate mensili. Per fare questo calcolo, si dovrà sommare lo stipendio insieme ad un’altra fonte reddito qualora ci sia. In questo modo qualunque cosa possa accadere, non ci si dovrebbe trovare impreparati.

Un mutuo per acquisto casa necessita presuppone di disporre di una bella “cifretta” da parte. Questo perché solitamente la Banca finanzia soltanto una parte del mutuo. Quando si richiede un mutuo per acquisto o ristrutturazione casa, solitamente la Banca lo concede di un importo che non supera l’80% del valore dell’immobile, quindi, si dovrà tenere bene a mente tale regola.

Infine, prima di accendere un mutuo, è utile confrontare le varie offerte e scegliere le condizioni più vantaggiose come ad esempio quelle con tassi di interesse più bassi.

A chi accende un nuovo mutuo, gli attuali tassi ai minimi storici consentono consistenti risparmi, ma anche a chi un mutuo lo ha già. L’Euribor anche a ottobre si è mantenuto a livelli prossimi ai minimi storici e al 1 novembre segnava -0,44% il valore a 1 mese e -0,399% a 3 mesi. 

Gli italiani possono beneficiare di questo contesto virtuoso per vagliare l’opzione surroga spostando il mutuo da una banca all'altra per abbattere gli interessi e quindi l’ammontare della rata mensile e, nel caso, variare la durata del vecchio contratto. 

In questo momento, adeguare il mutuo alle nuove condizioni di mercato è sempre un vantaggio, perché si riescono a strappare condizioni migliori anche rispetto al recente passato. A settembre c’è stato un vero e proprio boom di surroghe con la convenienza del passaggio al tasso fisso che era innegabile visto che anche il tasso Eurirs viaggiava in negativo. 

Ma il confronto vero che il mutuatario deve fare è quello tra le condizioni del suo mutuo e quelle attuali di mercato per capire se c’è margine per strapparne uno più leggero in termini di interessi da corrispondere. Le surroghe sono completamente gratuite con tutti gli eventuali oneri a carico della nuova banca. E si possono fare più surroghe nel corso della vita di un mutuo.

I tassi ai minimi spingono a surrogare da fisso a fisso, da variabile a fisso o viceversa, favorendo risparmi consistenti anche di 50 punti base rispetto al vecchio mutuo. Se si vuole cambiare la tipologia di mutuo è necessario, calcolatrice alla mano, avere un quadro chiaro della situazione.

Prima di avviare questo tipo di operazione, occorre porsi le giuste domande in modo da scegliere la più conveniente: se si passa da un mutuo a tasso fisso a una surroga a tasso fisso, basta valutare se la rata della seconda è più bassa; se invece il mutuo è a tasso variabile, il cambio conviene se lo spread della surroga è inferiore. 

Ma a questi due scenari piuttosto semplici si aggiungono opzioni, tra le quali può essere complesso destreggiarsi. Passando ad esempio da un tasso fisso a uno variabile, la rata subirà un drastico calo all'inizio; ma nel giro di due anni l’aumento dei tassi, anche di un solo punto, porterebbe a una crescita nel canone mensile. Certo, è davvero raro che l’Euribor subisca un rialzo in così poco tempo. Ma raro non significa impossibile.

Al contrario, invece, sostituendo un tasso variabile con uno fisso ci si pone in una condizione di pagamento più sicura e stabile. All'inizio, infatti, la somma da corrispondere sarà più alta, ma un eventuale rialzo dei tassi non costituirà mai un problema. 

L’elemento da guardare per capire la convenienza o meno della surroga, è proprio lo spread applicato dalle banche sia sul tasso variabile che su quello fisso. Per mutui il cui residuo da pagare è inferiore al 50% del valore della casa le condizioni sono estremamente vantaggiose con il tasso variabile, determinato mensilmente sommando al parametro di riferimento - solitamente Euribor 1 mese o 3 mesi - uno spread in relazione al rapporto tra l’importo del mutuo e il valore dell’immobile (LTV – Loan to Value). 

Se il rapporto LTV è sotto il 50% lo spread raggiunge un valore minimo di 0,65% per i mutui a tasso variabile e di 0,7% per quelli a tasso fisso con durate fino a 10 anni. Lo spread sale per durate superiori, ma mantenendosi in molti casi sotto la soglia dell’1%.

In generale, alla luce di questi numeri, la surroga conviene nella maggior parte dei casi perché il tasso proposto dalla nuova banca permetterà di risparmiare sul carico mensile della rata e sull'ammontare degli interessi negli anni. 

Non conviene, invece, se si è vicini alla conclusione del mutuo quando la stragrande maggioranza degli interessi è stata già pagata. In questi casi, la stragrande maggioranza degli interessi è stata già pagata e risulterebbe poco conveniente ripartire con il pagamento di una quota di interessi rilevante. 

Tuttavia, ci sono ancora molti mutui sottoscritti qualche anno fa che oggi potrebbero essere rinegoziati. E, infatti, l’ondata di surroghe di questo periodo storico interessa soprattutto due tipologie di mutuatari: da una parte chi ha sottoscritto un mutuo negli anni passati in cui i tassi erano a livelli ben più alti di quelli attuali. Dall'altra, chi ha già effettuato una precedente surroga, e oggi può ulteriormente migliorare le attuali condizioni tramite una seconda surroga.