Bilancio del mercato immobiliare 2025: il nuovo arranca, ma l’usato efficiente apre nuove strade
Il 2025 si chiude con un bilancio positivo per il mercato immobiliare italiano. Le compravendite residenziali raggiungono quota 767mila, segnando un +6,6% rispetto al 2024, e le transazioni assistite da mutuo ipotecario crescono in modo significativo: dal 41,7% al 46% del totale, passando da circa 283mila a 334mila operazioni. Non è il ritratto di un mercato in difficoltà – è quello di un mercato che, nonostante tassi in crescita e un contesto macroeconomico tutt’altro che sereno, se l’è cavata con una vitalità superiore alle attese.
Il quarto trimestre registra un lieve rallentamento, con le compravendite in crescita di appena lo 0,4% rispetto allo stesso periodo del 2024. Ma sarebbe un errore leggere questo dato come un segnale di cedimento netto: ottobre e novembre avevano segnato rispettivamente +3,9% e +4,7%, ed è solo il mese di dicembre a pesare sul risultato finale. La frenata di fine anno non cambia la direzione di marcia.
Una domanda reale, non speculativa
A spiegare la tenuta del mercato c’è un dato qualitativo che vale quanto i numeri: la tipologia immobiliare più compravenduta nel 2025 è il trilocale usato in zona semicentrale. Non seconde case, non investimenti speculativi – abitazioni principali, case da vivere.
È una domanda strutturale, quella che non si ferma al variare dello spread o all’oscillazione dell’Euribor, perché risponde a un bisogno concreto e universale.
Questo spiega perché le previsioni per il 2026 restino ottimiste nonostante le incertezze geopolitiche e il tasso medio sui mutui salito al 3,5% a fine 2025. Rexer stima per l’anno in corso una crescita delle compravendite tra il 3 e il 4%, con volumi attesi tra 790 e 800mila unità e prezzi ancora in lieve ascesa. Il report FIAIP-ENEA-I-Com, presentato al Senato a marzo 2026, converge sulle stesse proiezioni, indicando una crescita moderata sostenuta da condizioni di accesso al credito progressivamente più favorevoli e da una domanda abitativa strutturalmente solida.
Il crollo del nuovo: un problema di offerta, non di domanda
In questo quadro complessivamente positivo, il comparto delle nuove costruzioni rappresenta l’eccezione più evidente. Nel quarto trimestre 2025 le compravendite di abitazioni nuove calano del 39,1% rispetto allo stesso periodo del 2024 – un numero che colpisce, ma che va letto con attenzione.
Il confronto è con un quarto trimestre 2024 anomalo, in cui il nuovo aveva rappresentato il 13% del totale degli scambi, contro una media annuale molto più bassa. Guardando all’intero 2025, il quadro è comunque impietoso: circa 49mila compravendite di nuove costruzioni, il 6,4% del totale, contro le 62mila del 2024 pari all’8,6%. Il calo è reale e strutturato.
Le ragioni sono principalmente dal lato dell’offerta. I costi di costruzione sono aumentati di circa il 27% negli ultimi tre anni, rendendo molti progetti economicamente insostenibili o marginalizzando l’accessibilità per l’acquirente finale. A Milano pesa anche un fattore contingente: la città registra un -23% sulle compravendite di nuove costruzioni, in parte riconducibile alla crescente scarsità di offerta aggravata dall’inchiesta giudiziaria sui presunti abusi edilizi. Bologna e Palermo fanno eccezione, con crescite rispettivamente del +26% e +20%, ma restano casi isolati in un panorama difficile.
Il punto da sottolineare è che non è la domanda ad essersi fermata – è l’offerta ad essersi contratta. Chi vuole comprare nuovo fatica a trovare, e quando trova paga prezzi che riflettono costi di produzione fuori controllo.
L’usato efficiente: un’alternativa che il mercato sta già premiando
È in questo contesto che l’usato efficientato sta diventando non solo un’alternativa accettabile al nuovo, ma una scelta sempre più consapevole e premiata dal mercato. Secondo il report FIAIP-ENEA, nel 2025 le transazioni di bilocali e ville unifamiliari efficientate sono cresciute di circa 6 punti percentuali rispetto all’anno precedente – un segnale chiaro di un cambio di orientamento degli acquirenti.
Il 91,4% degli operatori immobiliari rileva un aumento del valore di mercato degli immobili efficientati dopo il Superbonus. La qualità energetica sta diventando un fattore di valorizzazione concreto, soprattutto nelle zone di pregio, dove la quota di immobili in classe A o B si avvicina al 50% delle compravendite.
Per chi compra oggi un immobile usato con l’intenzione di efficientarlo, il mutuo green non è solo una scelta responsabile – è spesso la più conveniente. Il differenziale tra le migliori offerte green e le equivalenti ordinarie può arrivare a 30-40 punti base sul tasso: una differenza che su una durata di 25 o 30 anni si traduce in migliaia di euro di risparmio complessivo. Alcune banche hanno inoltre introdotto meccanismi che premiano chi migliora la classe energetica dell’immobile nel corso del mutuo: Crédit Agricole, ad esempio, applica uno sconto sullo spread di 0,10% per chi realizza una riqualificazione migliorativa di almeno due classi energetiche.
Un incentivo concreto per chi compra da ristrutturare, che trasforma il mutuo da semplice strumento di finanziamento a leva per valorizzare il proprio immobile nel tempo. Il problema, segnalato dal report FIAIP-ENEA, è che questi prodotti restano ancora poco conosciuti: molti acquirenti non sanno che esistono, o non riescono a orientarsi tra le offerte disponibili. Ed è esattamente qui che confrontare fa la differenza.
Un mercato che guarda avanti
Il 2026 si apre con un mercato immobiliare che ha dimostrato di saper reggere condizioni difficili senza perdere slancio. La domanda c’è, le previsioni sono positive, e le condizioni di credito – come abbiamo analizzato nel nostro aggiornamento di marzo – stanno migliorando: ldiverse banche hanno già rivisto i listini al ribasso.
Chi ha un progetto immobiliare – che si tratti di prima casa, di un usato da efficientare o di un acquisto da finanziare con il Fondo Consap – ha oggi strumenti concreti a disposizione. Trovare le condizioni più adatte al proprio profilo è il primo passo.
