Bussola Mutui: la domanda inverte la rotta nel primo trimestre 2026. Meno surroghe, importi record
Dopo due anni consecutivi di crescita a doppia cifra – +12,1% nel 2024 e +12% nel 2025 secondo i dati CRIF/EURISC – la domanda di mutui immobiliari in Italia segna nel primo trimestre 2026 una contrazione del 12,4%. Marzo è il mese più pesante: -15% rispetto allo stesso mese dell’anno precedente.
Il dato, a prima lettura, suona come un allarme. Letto nel contesto giusto, è più sfumato. La frenata si misura su una base comparativa molto alta: il primo trimestre 2025 era stato eccezionalmente forte, e la domanda del Q1 2026 resta comunque superiore ai livelli dello stesso periodo sia del 2023 che del 2024. Non è un crollo, è un rientro. Ma il segnale di direzione è chiaro, e non è isolato: già nel quarto trimestre 2025 l’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate aveva registrato una frenata generalizzata delle compravendite residenziali, con la crescita nazionale scesa a quasi zero (+0,5%) dopo tre trimestri ampiamente positivi.
I due dati si leggono insieme: il mercato ha goduto per buona parte del 2024 e della prima metà del 2025 di condizioni favorevoli – tassi in discesa, fiducia in ripresa, domanda accumulata dopo il calo del 2023. Quando quelle condizioni hanno smesso di migliorare, una parte della domanda si è fermata.
Gli importi salgono ancora: il mutuo medio non è mai stato così alto
Se la domanda rallenta, gli importi richiesti continuano invece a crescere. Nel primo trimestre 2026 l’importo medio richiesto si attesta a 161.059 euro, con un aumento del +4,8% rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente. È il valore più alto degli ultimi dieci anni: nel 2016 l’importo medio si aggirava attorno ai 122.000 euro.
La spiegazione è diretta: i prezzi delle abitazioni salgono, e chi chiede un mutuo chiede di più per stare al passo. L’OMI ha certificato per il 2025 una crescita dei prezzi del +4% su base annua – quasi il doppio rispetto all’aumento del reddito disponibile medio delle famiglie italiane (+2,1%). Il risultato è che comprare casa costa oggettivamente di più, e il mutuo deve coprire una quota maggiore di un valore immobiliare in aumento. I dati della Bussola sul canale online confermano la direzione: la fascia di richieste tra 150.000 e 249.999 euro è la più rappresentata (43% del totale), mentre la quota di richieste sotto i 100.000 euro si contrae leggermente.
Vale la pena notare che l’importo medio richiesto (161.059 euro, dato CRIF/EURISC sul canale online) e l’importo medio erogato (139.069 euro nel Q4 2025, dato CRIF su contratti firmati) restano distanti: una distanza fisiologica, che riflette l’applicazione dei criteri di valutazione bancaria tra richiesta e delibera, ma anche l’aggiustamento delle aspettative che avviene durante l’istruttoria.
Il ciclo della surroga è finito
Il cambiamento più strutturale che emerge dalla Bussola è però un altro: la surroga, che aveva dominato il mercato del credito ipotecario negli ultimi due anni, si ritira rapidamente.
Per capire la portata del fenomeno vale la pena ripercorrere il ciclo. Quando la BCE ha avviato la stagione di tagli ai tassi a fine 2023, milioni di mutuatari a tasso variabile – o a tasso fisso stipulato nei mesi caldi del 2022-2023, quando l’IRS era ai massimi – hanno iniziato a valutare la rottamazione del mutuo esistente. La surroga era tornata conveniente. Sul canale online di MutuiSupermarket.it la quota di richieste con finalità surroga era salita fino al 38% nel secondo trimestre 2025.
Nel primo trimestre 2026 quella quota è scesa al 20%. A livello di erogazioni – cioè di contratti effettivamente firmati – il calo è ancora più netto: dal 27% del quarto trimestre 2025 al 16% del primo trimestre 2026. La causa è altrettanto chiara: i tassi IRS, che determinano il costo dei mutui fissi e quindi la convenienza della surroga verso il fisso, hanno ripreso a salire nella seconda metà del 2025. Al 5 giugno 2026 l’IRS a 20 anni si posiziona al 3,29% – un livello che rende molto più difficile trovare una surroga vantaggiosa rispetto a un mutuo fisso stipulato due o tre anni fa.
A beneficiare del ritiro della surroga è la finalità acquisto, che nel Q1 2026 torna a pesare per il 74% delle richieste online e il 76% delle erogazioni. Il mercato del credito ipotecario, insomma, si restringe ma torna a fare quello che storicamente fa: finanziare l’acquisto di una casa.
Cosa significa per chi sta valutando un mutuo oggi
Il quadro che emerge dalla Bussola del primo trimestre 2026, letto insieme ai dati OMI sul 2025, descrive un mercato in transizione. La stagione favorevole – tassi in discesa, surroga conveniente, domanda in rimbalzo – si è chiusa. Non si è aperta una crisi, ma le condizioni sono cambiate.
Chi sta valutando un acquisto oggi si trova davanti a prezzi che continuano a salire, importi medi richiesti ai massimi storici e un costo del mutuo fisso che risente di un IRS tornato a crescere. La buona notizia è che il canale online consente ancora risparmi significativi rispetto alla media di mercato: nel primo trimestre 2026 i migliori spread sui mutui a tasso variabile si attestano allo 0,3%, mentre quelli sui mutui fissi scendono addirittura in territorio negativo (-0,1%), effetto dei piani di sconto sullo spread applicati da alcune banche sulle prime rate.
L’Euribor a 3 mesi, che determina il costo dei mutui variabili, si posiziona al 2,17% a fine aprile 2026: i futures di mercato lo attendono in leggera crescita fino a inizio 2027, poi stabile. Non è uno scenario di tassi variabili in forte discesa, ma nemmeno di rialzi bruschi. Per chi ha un orizzonte di lungo periodo e tollera una certa variabilità di rata, il variabile torna a essere una scelta razionalmente valutabile – come confermano i dati sulla preferenza di tasso, con il fisso sceso all’86% delle richieste e il variabile risalito al 9%.
