Manuale di autodifesa del mutuatario: la guida per minimizzare le spese accessorie

L’acquisto della casa è un momento emozionante, ma è anche il terreno in cui proliferano insidie, falsi miti e “consigli” interessati. Le cosiddette spese accessorie sono una delle voci di costo che pesano di più al momento della stipula – alcune sono fisse e inevitabili, come le imposte, altre invece possono diventare meno onerose se le si approccia da clienti ben informati.

In questa guida trovi sei buoni consigli e la verità su alcune credenze comuni, in linea con le normative vigenti e le buone pratiche di trasparenza.

Assicurazioni: facoltative ma “consigliate”? Facciamo chiarezza

Come indicato nella nostra guida completa sulle assicurazioni legate al mutuo, esiste spesso confusione tra ciò che è un obbligo e ciò che è una scelta.

• L’unica polizza obbligatoria è la Incendio e Scoppio. Protegge l’immobile – e la garanzia della banca – da eventi catastrofici. Senza di questa, il mutuo non può essere erogato.
• Le polizze CPI (Credit Protection Insurance) coprono rischi come decesso, invalidità o perdita del lavoro. Sono sempre facoltative, ma sottoscriverne una può ridurre il tuo profilo di rischio agli occhi della banca, aiutandoti a volte a ottenere condizioni migliori o a sbloccare pratiche al limite.
• Quanto costano? Il premio di una polizza CPI può variare significativamente, dal 2,5% al 10% dell’importo del mutuo. Proprio per questo, la banca è obbligata a presentarti due preventivi di compagnie diverse se ti propone una sua polizza. Sei inoltre libero di cercare una copertura esterna più economica: la banca non può opporsi se la polizza offre le stesse garanzie.

Puoi approfondire il tema consultando la nostra guida alle assicurazioni mutuo.

Mutui e conto corrente

Un altro classico è la richiesta di aprire un conto corrente presso la banca che eroga il mutuo. La combinazione dei due prodotti a volte permette al mutuatario di avvalersi di condizioni migliori o sconti sul tasso, ma vale la pena guardare con attenzione alle caratteristiche: mantenere un conto corrente può essere più o meno oneroso, e resta appannaggio del cliente decidere l’esito del calcolo costi-benefici. È però importante sapere che la banca non può condizionare l’erogazione del mutuo al mantenimento di un conto presso di sé.

Qualora tu decida che il conto non ti serve o non ti conviene, una volta stipulato il mutuo sei libero di spostare la tua operatività altrove richiedendo la portabilità. La banca dovrà accettare l’addebito della rata tramite SDD su un conto di un altro istituto.

Il mediatore: è davvero necessario?

In molte agenzie immobiliari incontrerai mediatori creditizi – spesso collaboratori abituali – che si propongono come tramite tra l’acquirente e la banca. Il loro lavoro può avere valore per chi non sa orientarsi, ma ha un costo tutt’altro che trascurabile.

Vale la pena chiarire subito un punto: la presenza di un mediatore non aumenta in modo significativo le probabilità che il mutuo venga approvato. La decisione della banca si basa sul tuo profilo di rischio, e se le garanzie di sostenibilità non ci sono, l’intermediazione fa poco.

Prima di accettare la proposta, è utile valutare lucidamente cosa può fare concretamente il mediatore nel tuo caso – e se quel supporto vale davvero l’esborso. 

A volte, però, è lo stesso agente immobiliare a indicare di avvalersi del mediatore “amico”, lasciando intendere che questo agevoli l’accettazione della proposta d’acquisto. In realtà, un vincolo del genere non può essere imposto: sottoporre al venditore qualsiasi proposta d’acquisto riceva fa parte del mandato dell’agente, è un suo preciso dovere con o senza mediazioni in corso.

Se non te la senti di procedere da solo, un comparatore online può essere una valida alternativa: non solo per trovare l’offerta giusta, ma anche per avere una guida al tuo fianco senza costi aggiuntivi. MutuiSupermarket, ad esempio, offre un servizio di consulenza completamente gratuito, con esperti non legati ad alcun istituto di credito, in grado di orientarti sulla base delle tue esigenze specifiche.

Il notaio: guardarsi attorno conviene

Anche sul fronte notarile vale una regola simile: la figura che ti viene proposta dall’agenzia è spesso un professionista di fiducia dell’agenzia stessa, non necessariamente la scelta più conveniente per te. Nessun notaio lavora a costi irrisori, ma tra un onorario e l’altro le differenze possono essere significative – anche diverse centinaia di euro su una stessa operazione.

La parte fiscale – imposte, tasse ipotecarie e catastali – è fissa per legge e uguale per tutti. Ma la quota di onorario professionale è liberamente determinata dal notaio, e chiedere più di un preventivo è sempre una buona idea. Non c’è nessun obbligo di affidarsi al professionista suggerito dall’agenzia, e un po’ di confronto preventivo può tradursi in un risparmio concreto.

Perizia e istruttoria: impossibile evitarle?

Perizia e istruttoria accompagnano sempre l’accensione di un mutuo e, in linea di principio, hanno sempre un costo. La perizia serve alla banca per verificare il valore dell’immobile offerto in garanzia; l’istruttoria copre le spese amministrative legate all’analisi della pratica. Entrambe sono lecite e comprensibili — ma non sono immutabili.

Queste spese vengono infatti spesso usate dalle banche come leva commerciale per rendere la propria offerta più competitiva. Confrontando più preventivi è tutt’altro che raro imbattersi in offerte con l’istruttoria scontata, la perizia azzerata, o entrambe. Questo vale in generale, ma ancora di più se stai acquistando un immobile ad alta efficienza energetica: molte banche riservano condizioni più favorevoli — incluse le spese accessorie — ai cosiddetti mutui green, nell’ottica di incentivare gli acquisti sostenibili. Anche per questo, comparare le offerte non è solo una buona abitudine: è una delle mosse più economicamente vantaggiose che puoi fare prima di firmare.

Per concludere

Le spese accessorie di un mutuo non sono tutte uguali: alcune sono inevitabili, altre sono negoziabili, altre ancora dipendono semplicemente dal fatto di essersi guardati attorno con la giusta attenzione. La differenza tra un acquirente informato e uno che accetta la prima proposta può valere, sommando tutti gli elementi, diverse migliaia di euro.

Conoscere i propri diritti, non dare per scontato ciò che viene presentato come obbligatorio, e confrontare le offerte in modo sistematico sono le tre abitudini che fanno la differenza. Il mutuo è probabilmente l’impegno finanziario più lungo della tua vita: vale la pena affrontarlo con tutta la preparazione possibile.