Surroga mutuo a tasso fisso: le migliori offerte di ottobre 2026 (e perché tornare a pensarci adesso)

Le surroghe sono ai minimi da quasi quattro anni. Secondo i dati di Banca d’Italia, nel secondo trimestre del 2026 ne sono state erogate per circa 500 milioni di euro, il 69,9% in meno rispetto a un anno prima: oggi valgono appena il 3,6% di tutti i mutui erogati. Il motivo è molto semplice: chi poteva risparmiare cambiando banca nella fase di tassi in discesa lo ha già fatto, e da qualche mese il costo del denaro ha ripreso a salire.

Proprio questo nuovo scenario, però, potrebbe riportare la surroga al centro delle scelte di molte famiglie – stavolta non per abbassare la rata, ma per metterla al sicuro. Chi ha un mutuo a tasso variabile ha già visto due rialzi della BCE in pochi mesi, e il mercato si aspetta che l’Euribor salga ancora nel prossimo anno per poi restare alto a lungo. Passare a un tasso fisso con una surroga significa sapere esattamente quanto si pagherà, mese dopo mese, fino all’ultima rata.

Vediamo cosa dicono le previsioni, quanto può costare restare sul variabile e quali sono le migliori offerte di surroga a tasso fisso di ottobre.

Cosa dicono le previsioni sull’Euribor

L’Euribor a 3 mesi è il parametro a cui è legata la gran parte dei mutui a tasso variabile in Italia, e oggi si aggira intorno al 2,6%. Le quotazioni dei contratti futures, cioè quanto gli operatori finanziari sono disposti a scommettere oggi sul valore futuro dell’indice, disegnano un percorso piuttosto chiaro:

• circa il 3% all’inizio del 2027;
• circa il 3,3% a metà 2027;
• intorno al 3,4% dall’autunno 2027, dove l’indice resterebbe sostanzialmente stabile fino al 2031.

Cosa vuol dire per la rata

Facciamo un esempio. Prendiamo un mutuo variabile con 110.000 euro di debito residuo e 25 anni ancora da pagare, con uno spread dell’1%. Se l’Euribor seguisse le previsioni, la rata passerebbe:

• da circa 557 euro di oggi
• a circa 581 euro a inizio 2027
• a circa 605 euro dall’autunno 2027

Sono quasi 50 euro in più al mese, circa 580 euro l’anno, e per molti anni. Con la migliore surroga a tasso fisso di questo mese, una promozione valida fino a fine anno, la rata per lo stesso mutuo sarebbe di 516 euro, bloccata fino alla fine. E anche senza promo le migliori offerte a tasso fisso partono da circa 566 euro: poco più del variabile di oggi, ma sotto i livelli che il mercato si aspetta già dall’inizio del 2027.

Bloccare la rata: perché ha senso pensarci adesso

Passare al fisso significa soprattutto smettere di dipendere da come andranno, a prescindere dal verificarsi delle previsioni.

Con un variabile, la rata di oggi è un’informazione che vale pochi mesi. Con un fisso, sai quanto pagherai il mese prossimo, tra cinque anni e all’ultima rata. Per una famiglia che ragiona su un bilancio mensile, quella certezza ha un valore a prescindere da chi avrà ragione sui tassi.

Le migliori offerte di surroga a tasso fisso stanno tra il 3,75% e il 3,90% di tasso, e senza promozioni la rata è di pochi euro più alta di quella di un variabile di oggi. Se l’Euribor seguirà le aspettative del mercato, il fisso diventerà la scelta più economica già nei prossimi mesi. E se invece i tassi dovessero scendere più del previsto, c’è comunque una via d’uscita, come vediamo più avanti.

Vale anche il contrario: se hai un variabile con uno spread molto basso, o ti mancano pochi anni alla fine del mutuo, il guadagno di tranquillità potrebbe non valere il cambio. È un conto da fare caso per caso, ed è esattamente il tipo di valutazione che puoi fare insieme a un consulente.

Le migliori surroghe a tasso fisso di ottobre 2026

Simulazione: surroga di un mutuo con 110.000 euro di debito residuo, durata 25 anni, immobile del valore di 220.000 euro, classe energetica F o inferiore. Offerte ordinate per TAEG crescente. Dati del comparatore MutuiSupermarket aggiornati al 23/10/2026.

Per tutte le offerte istruttoria e perizia sono a zero, come prevede la legge per la surroga.

Il primo posto va a BCC Milano, che con una promozione valida fino al 31 dicembre porta il tasso fisso sotto il 3%: oltre 50 euro al mese in meno rispetto alle altre offerte. La promozione però ha una scadenza, quindi chi è interessato deve muoversi entro fine anno.

Se la tua casa è in classe energetica alta

Per gli immobili efficienti le condizioni migliorano. Con una casa in classe A, oltre a BCC Milano entrano in classifica diverse offerte green:

Rispetto alle stesse banche con un immobile meno efficiente, sono 20-30 euro al mese in meno. Se hai fatto lavori di efficientamento, vale la pena verificare se la classe energetica della tua casa è cambiata: ne abbiamo parlato in migliora la classe energetica e risparmia sul mutuo.

E se poi i tassi scendono? Si può surrogare di nuovo

Il dubbio è legittimo: “E se blocco il fisso e tra due anni i tassi crollano?”. La risposta sta nella legge stessa che regola la surroga. Il Testo Unico Bancario (art. 120-quater) non pone limiti al numero di surroghe. Se tra qualche anno il mercato offrirà un fisso più basso del tuo, potrai portare di nuovo il mutuo in un’altra banca, alle stesse condizioni di oggi: gratis, senza penali e senza perdere le detrazioni fiscali sugli interessi.

L’unica condizione è quella che vale per ogni surroga: la nuova banca deve valutare la tua richiesta da capo, come se fosse un mutuo nuovo(link come ottenere mutuo). Contano quindi reddito, debito residuo, valore dell’immobile ecc. Se il tuo profilo resta finanziabile, la porta rimane aperta.

C’è anche una strada che non richiede di cambiare banca. La legge ti permette di rinegoziare le condizioni con la banca che hai già, senza costi, e spesso è proprio la possibilità concreta di una surroga a convincere la banca a venirti incontro.

In altre parole, scegliere oggi il fisso non è una decisione per sempre. Ti dà stabilità adesso e lascia aperta la possibilità di cambiare se lo scenario cambia.

La surroga in breve: come funziona

Per chi non l’ha mai fatta, ecco l’essenziale.

• Cos’è. Trasferisci il mutuo che hai già in un’altra banca, che ti offre condizioni migliori o diverse, come il passaggio dal variabile al fisso. Il debito residuo resta lo stesso, cambia chi te lo presta e a quali condizioni.
• È gratuita. La legge vieta di farti pagare penali, spese di istruttoria, perizia o altri costi legati alla surroga, sia dalla banca che lasci sia da quella nuova.
• L’ipoteca non viene fatta di nuovo. La nuova banca subentra in quella già esistente: niente nuova iscrizione e niente imposte.
• Tempi certi. La surroga deve concludersi entro 30 giorni lavorativi da quando la nuova banca chiede alla vecchia il conteggio del debito residuo. Se la banca originaria ritarda, deve indennizzarti con l’1% del finanziamento per ogni mese o frazione di mese di ritardo.
• Le detrazioni restano. Se il mutuo è per l’abitazione principale, continui a detrarre gli interessi come prima.
• L’importo non può aumentare. Con la surroga trasferisci solo il debito residuo. Se ti serve liquidità in più, le alternative sono la surroga con liquidità, che oggi offre solo BNL, o la sostituzione del mutuo, che però è un nuovo finanziamento con i suoi costi: ne abbiamo parlato in mutui liquidità e sostituzione.
• La durata si può modificare. Molte banche ti permettono di allungarla o accorciarla in fase di surroga, entro certi limiti.

Per tutti i dettagli c’è la nostra pagina dedicata alla surroga del mutuo.

Per chi conviene (e per chi no)

Conviene pensarci se:

• hai un mutuo variabile e vuoi metterti al riparo dai prossimi aumenti dell’Euribor. È il caso principale di questo momento;
• hai un fisso stipulato tra il 2023 e i primi mesi del 2024, quando i tassi erano ai massimi. Se il tuo tasso è sopra il 4%, la surroga può ancora portare un risparmio, oltre alla stessa tranquillità.

Probabilmente non conviene se:

• hai un fisso stipulato tra la seconda metà del 2024 e oggi: i tassi di allora erano spesso più bassi di quelli attuali;
• ti mancano pochi anni alla fine del mutuo o il debito residuo è basso: il risparmio sarebbe minimo.

In tutti gli altri casi, il modo più rapido per capirlo è un confronto concreto: inserisci i dati del tuo mutuo nel comparatore e, se vuoi, fatti aiutare da un consulente a leggere il risultato. Gratis e senza impegno.