Bonus casa 2027: cosa dice il DPFP su incentivi energetici e catasto

Il 2 ottobre il Consiglio dei ministri ha approvato il Documento programmatico di finanza pubblica 2026 (DPFP), il testo che fissa la cornice dei conti pubblici, anticipando la legge di bilancio. È presto per parlare di nuovi bonus, dunque, o di aliquote: quelle arriveranno con la Manovra. Il documento contiene però alcuni passaggi che interessano direttamente chi sta pensando di comprare casa, e che danno una prima misura delle prospettive: lo spazio per nuovi incentivi alla riqualificazione energetica, il riordino delle detrazioni e l’aggiornamento del catasto per gli immobili ristrutturati con i bonus.

Prima di tutto, un passo indietro: il Superbonus, che ha cessato la sua operatività il 31 dicembre 2025, pesa ancora sui conti. il Documento spiega che il deficit 2025 si è chiuso al 3,1% del PIL proprio per “l’emersione in gran parte inattesa di nuovi crediti edilizi legittimati dalla legislazione previgente sul Superbonus”. Nessuno, quindi, si aspetta un ritorno ai maxi-bonus del passato. Tuttavia, uno spazio nuovo c’è.

Uno spazio per nuovi incentivi all’efficienza energetica

Il governo ha chiesto all’Unione europea di attivare la cosiddetta clausola di salvaguardia nazionale, che permette di fare spesa aggiuntiva senza violare le regole di bilancio europee. La richiesta riguarda la difesa ma anche l’energia. Ecco cosa dice il DPFP in merito:

“Il Governo intende avvalersi della flessibilità prevista dalla clausola per l’incremento della spesa per la difesa entro un massimo di 0,3 punti percentuali di PIL all’anno nel 2027 e nel 2028, cui si aggiungono le misure addizionali per rafforzare la resilienza energetica, sempre fino a 0,3 punti percentuali di PIL sia nel 2027 sia nel 2028.” (p. 59)

In cifre, per l’energia si parla di un margine che può arrivare a circa 7 miliardi di euro l’anno, ma va inteso come tetto massimo – non si tratta di una somma già stanziata.

Che cosa si può finanziare con questi soldi? Il documento riporta l’elenco degli ambiti ammessi dalla Commissione europea, e in cima c’è proprio la casa:

“efficienza energetica ed elettrificazione dei consumi, comprendenti incentivi per pompe di calore, sostituzione delle caldaie fossili, riqualificazione energetica degli edifici pubblici e privati, sistemi di accumulo domestici e infrastrutture di ricarica per veicoli elettrici” (nota 109, pp. 57-58)

È importante fare una precisazione: quel budget non è tutto per gli edifici. Nello stesso elenco ci sono anche le energie rinnovabili, le reti elettriche, l’idrogeno e la decarbonizzazione dell’industria, quindi alla casa andrà solo una parte delle risorse. Il DPFP rimanda alla legge di bilancio e precisa che la definizione finale delle misure dipenderà dal dialogo con la Commissione e “della approvazione da parte del Parlamento a seguito del processo legislativo avviato con la presentazione del disegno di legge di bilancio” (nota 112, p. 58). Il via libera europeo alla clausola è atteso al Consiglio ECOFIN di novembre.

Perché all’Italia conviene usarlo

La ragione principale è una: la direttiva Case Green europea, che riguarda la prestazione energetica degli edifici (UE 2024/1275). Chiede a ogni Paese di ridurre progressivamente i consumi energetici del patrimonio residenziale: in media del 16% entro il 2030 e del 20-22% entro il 2035 rispetto al 2020, con buona parte del risparmio che deve venire dagli edifici meno efficienti. Non ci sono obblighi di ristrutturazione per i singoli proprietari: l’obiettivo è nazionale e ogni Stato decide come raggiungerlo.

Lo strumento per farlo è il Piano nazionale di ristrutturazione degli edifici. La bozza andava inviata a Bruxelles entro il 31 dicembre 2025, scadenza che l’Italia non ha rispettato. Dopo una lettera di messa in mora a marzo, a inizio ottobre la Commissione europea ha inviato all’Italia, e ad altri otto Stati membri, un parere motivato, cioè lo step che precede l’effettivo ricorso alla Corte di Giustizia davanti ad una violazione dei trattati. Ora ci sono due mesi per rimediare, o il rischio sono delle sanzioni. Nello stesso pacchetto l’Italia ha ricevuto un secondo parere motivato, per il recepimento incompleto della direttiva sull’efficienza energetica. Ecco perché una flessibilità di bilancio dedicata all’efficienza energetica arriva al momento giusto: permette di finanziare la riqualificazione degli edifici senza pesare sui vincoli di spesa e, nello stesso tempo, dimostra a Bruxelles che il Paese si sta muovendo.

Non è l’unica leva. Il DPFP ricorda che il 6 agosto l’Italia ha trasmesso alla Commissione il Piano Sociale per il Clima,

“con risorse complessivamente pari a 9,35 miliardi per il periodo 2027-2032 destinate ai settori dell’edilizia e del trasporto stradale nonché al sostegno al reddito dei soggetti più vulnerabili rispetto alla transizione energetica” (p. 121)

Per chi compra casa il segnale è chiaro: la classe energetica conta sempre di più. Oggi, perché incide sulle bollette e sulle condizioni dei mutui green. Domani, perché è lì che si concentreranno gli incentivi pubblici dei prossimi anni.

Il rovescio della medaglia: il riordino delle detrazioni

Prima di scommettere su un nuovo Ecobonus al 65% bisogna guardare l’altra faccia della medaglia. Lo stesso DPFP ricorda che l’Italia si è impegnata con l’Europa a ridurre il peso delle detrazioni fiscali: tra gli obiettivi del Piano strutturale di bilancio 2025-2029 c’è la riduzione del 15% del gettito che lo Stato perde ogni anno per detrazioni e agevolazioni rispetto ai livelli del 2019 (p. 83). Nel 2019 quella perdita valeva circa 49 miliardi di euro, secondo il Ministero dell’Ambiente. Nel conto rientrano anche i cosiddetti sussidi ambientalmente dannosi (SAD).

I bonus casa sono tra le voci più pesanti di questo capitolo. Le raccomandazioni UE, del resto, chiedono all’Italia di continuare a ridurre “le spese fiscali, comprese quelle relative all’IVA e le sovvenzioni dannose per l’ambiente”. Il DPFP lo riassume così: “Resta invece centrale la razionalizzazione delle agevolazioni fiscali e la questione dell’aggiornamento catastale” (p. 126).

In concreto, questa linea è già visibile nelle regole attuali. Salvo modifiche nella prossima Manovra, nel 2027 la detrazione per ristrutturazioni ed Ecobonus sarà del 36% sull’abitazione principale e del 30% sugli altri immobili. Dal 2025 le caldaie a combustibili fossili sono già escluse dagli incentivi, proprio perché rientrano tra i sussidi dannosi per l’ambiente.

Come si conciliano, allora, l’impegno a ridurre le detrazioni e la possibilità di spendere di più per l’efficienza energetica? Una strada possibile è privilegiare forme di sostegno diverse dalla classica detrazione in dieci anni, per esempio i contributi diretti sul modello del Conto Termico, oppure concentrare le risorse su interventi mirati come le pompe di calore. Per ora sono ipotesi: il DPFP indica gli ambiti, non gli strumenti.

Catasto: attenzione alle case riqualificate con i bonus

Il passaggio più concreto per chi compra casa adesso è forse il meno visibile. Tra gli impegni del Piano strutturale di bilancio c’è l’aggiornamento, entro il 2028, dei valori catastali degli immobili che dal 2019 hanno fatto lavori di efficienza energetica o di miglioramento strutturale con fondi pubblici, cioè le case che hanno usato Superbonus, Ecobonus e Sismabonus. Il DPFP fa sapere che il lavoro è già partito:

“nel secondo trimestre del 2026 sono state inviate lettere di invito alla compliance catastale per circa 21.600 immobili sottoposti a interventi di efficienza energetica o di miglioramento strutturale, finanziati in tutto o in parte da fondi pubblici dal 2019” (p. 83)

La logica è semplice: se un immobile è stato riqualificato in modo importante, il suo valore è cresciuto, e la rendita catastale dovrebbe riflettere questa rivalutazione. Un punto su cui insiste anche Bruxelles: tra le raccomandazioni all’Italia c’è quella di “aggiornare i valori catastali nell’ambito di una revisione più ampia delle politiche abitative” (p. 126).

Perché interessa a chi compra. La rendita catastale non è un dato burocratico qualsiasi: è la base su cui si calcolano le imposte. Se compri da un privato con il sistema del prezzo-valore, l’imposta di registro si paga sul valore catastale e non sul prezzo di vendita (più dettagli sulle tasse sull’acquisto della casa nella nostra guida). Insomma, una rendita più alta significa più imposte all’acquisto. L’imposta di registro non è l’unica a essere calcolata sulla rendita catastale, che resta rilevante anche dopo l’acquisto: se la casa non è la tua abitazione principale, una rendita maggiore significa anche pagare un’IMU più alta ogni anno.

Va detto che non tutti i lavori cambiano la rendita. Dipende dall’intervento e da come incide sulle caratteristiche dell’immobile: un cappotto termico condominiale non è la stessa cosa di una ristrutturazione completa dell’appartamento. Proprio per questo, se la casa che ti interessa ha fatto lavori con i bonus negli ultimi anni, conviene chiarire la situazione prima del rogito:

• chiedi al venditore la documentazione dei lavori e l’attestato di prestazione energetica (APE) aggiornato dopo l’intervento;
• verifica che visura e planimetria catastale corrispondano allo stato reale dell’immobile: il notaio controlla comunque la conformità catastale, ma è meglio saperlo prima della proposta d’acquisto;
• se un aggiornamento della rendita è dovuto ma non è stato fatto, chiarisci con il venditore chi se ne fa carico prima di firmare.

In pratica, se stai comprando casa adesso

Il DPFP non cambia nulla da domani mattina, ma indica con chiarezza la direzione. Per chi ha in programma un acquisto, valgono quattro indicazioni.

• Nel budget conta solo quello che esiste già. Per il 2027, salvo modifiche, le detrazioni per ristrutturazioni ed Ecobonus restano al 36% sull’abitazione principale e al 30% sugli altri immobili. Nuovi incentivi sono possibili, ma quanto varranno e in che forma lo deciderà la legge di bilancio, che sarà approvata entro fine anno.
• Se devi fare lavori, aspetta di leggere la Manovra. Comprare una casa da riqualificare può essere un’ottima scelta, ma conviene aspettare il testo definitivo della legge di bilancio prima di firmare preventivi importanti per caldaia, impianti o cappotto.
• Se la casa ha già fatto lavori con i bonus, controlla le carte. Documentazione dei lavori, APE aggiornato, visura e planimetria che corrispondano allo stato reale: è meglio scoprire prima del rogito se la rendita catastale va aggiornata.
• Guarda la classe energetica, anche quando scegli il mutuo. Un immobile efficiente costa meno da gestire e conterà sempre di più nei prossimi anni. Per gli immobili in classe energetica alta, o per chi compra e riqualifica, molte banche offrono mutui green a condizioni agevolate.

Su MutuiSupermarket puoi confrontare i migliori mutui green di oggi delle principali banche, con TAN, TAEG e rata calcolati sul tuo caso, e capire quanto vale davvero, in termini di costo del mutuo, scegliere una casa efficiente.

Il contenuto ha finalità informative e si basa sui documenti ufficiali disponibili alla data di pubblicazione. Aliquote e agevolazioni saranno definite dalla legge di bilancio 2027.