Mutui a tasso fisso: l’IRS sale, le offerte scendono. Perché oggi c’è una finestra (e quanto può durare)

Negli ultimi mesi il costo del denaro per i mutui a tasso fisso è salito, ma le offerte delle banche sono andate nella direzione opposta. È il dato più curioso che emerge dall’ultimo Borsino Mutui Acquisto Casa di MutuiSupermarket e Nomisma, pubblicato a ottobre: da fine 2025 l’IRS, l’indice a cui sono legati i mutui a tasso fisso, è cresciuto di oltre mezzo punto, mentre le migliori offerte a tasso fisso sono rimaste ferme, o sono addirittura scese.

Per chi deve comprare casa è una finestra favorevole. Ma le finestre, per definizione, prima o poi si chiudono. Vediamo cosa è successo, perché, e come si stanno muovendo le famiglie.

L’IRS sale, il fisso no: cosa è successo

Tra la fine del 2025 e la metà di ottobre 2026 l’IRS a 20 anni è passato da circa il 3,0% al 3,66%: un aumento di oltre mezzo punto. In condizioni normali, un rialzo del genere si sarebbe tradotto in mutui a tasso fisso più cari.

Non è andata così. L’Indice dei Prezzi dei Mutui di MutuiSupermarket (IPMM), che segue la media delle cinque migliori offerte di mercato, per un mutuo a tasso fisso con finanziamento all’80% e richiedente over 36 è rimasto stabile intorno al 3,4% di TAEG da fine 2025. E la migliore offerta disponibile online è scesa: dal 3,30% di fine 2025 al 3,11% di TAEG nel terzo trimestre 2026.

Come è possibile? Le banche hanno scelto di assorbire il rialzo dell’IRS riducendo i propri margini. Lo spread, cioè la parte del tasso che la banca aggiunge all’indice, si è ristretto fino a diventare negativo in diversi casi: tra le migliori offerte di mercato arriva a −0,56 punti. In pratica, alcune banche oggi offrono un tasso fisso più basso dell’indice di riferimento.

Diverso il caso del tasso variabile, che ha già seguito la risalita dell’Euribor: per lo stesso profilo, il TAEG medio delle migliori offerte è passato dal 2,8% di fine 2025 al 3,0% del terzo trimestre.

Da ottobre a oggi: la finestra è ancora aperta

I dati del Borsino si fermano a metà ottobre. Nelle settimane successive il quadro, se possibile, è migliorato ancora:

• l’IRS è tornato a scendere: il 20 anni è oggi al 3,42% e il 25 anni al 3,35%, più di due decimi sotto i livelli di metà ottobre;
• la BCE si è fermata: il 29 ottobre ha lasciato i tassi invariati, con il tasso sui depositi al 2,50%, dopo i due rialzi di giugno e settembre;
• qualche banca ha tagliato ancora: Intesa Sanpaolo, a fine ottobre, ha ridotto i tassi di tutti i suoi mutui a tasso fisso tra 0,15 e 0,30 punti.

Le offerte legate all’IRS sono scese da sole insieme all’indice, e quelle a tasso finito sono rimaste dove erano o sono state tagliate. Trovi le migliori offerte del mese, con tutte le condizioni, nel nostro focus sui mutui a tasso fisso di novembre.

Perché la finestra potrebbe chiudersi

Comprimere gli spread ha un limite: le banche non possono prestare sotto l’indice per sempre, né spingersi molto oltre i livelli attuali. Se l’IRS dovesse tornare a salire e consolidarsi su livelli più alti, è probabile che le offerte a tasso fisso si adeguino.

Ci sono poi altri segnali da tenere d’occhio:

• l’Euribor: oggi intorno al 2,6-2,7%, secondo le aspettative del mercato potrebbe salire fino al 3,35% entro la fine del 2027 [aggiornare con le ultime previsioni]. È la ragione per cui il variabile, che oggi parte da tassi più bassi, porta con sé più incertezza. Ne parliamo nelle nostre previsioni sull’Euribor;
• i criteri di concessione: secondo Nomisma, con i bilanci familiari ancora sotto pressione e i salari che restano indietro rispetto all’inflazione accumulata (−8,6% il differenziale), le banche potrebbero diventare più selettive nel concedere i mutui;
• la BCE: la prossima riunione è il 17 dicembre, e diversi analisti si aspettano un nuovo rialzo, legato soprattutto all’andamento dei prezzi dell’energia.

Nessuno di questi elementi dice che i tassi saliranno di sicuro. Dicono però che le condizioni di oggi sono il risultato di una scelta commerciale delle banche, più che dell’andamento degli indici, e una scelta commerciale si può rivedere in fretta.

Cosa stanno facendo le famiglie

Il Borsino racconta anche come le famiglie stanno reagendo, e il quadro è di grande pragmatismo.

Si aspettano tassi più alti, ma non si fermano. Il 45% delle famiglie che vogliono comprare casa con un mutuo si aspetta un ulteriore rialzo dei tassi nei prossimi 12 mesi. Eppure solo il 22% sta rimandando la ricerca della casa. Quasi la metà (49%) va avanti secondo i propri tempi, il 17% sta addirittura accelerando e appena il 5% pensa di rinunciare o ridimensionare il progetto.

Il fisso resta la scelta di gran lunga preferita. Sulle richieste di mutuo raccolte online il tasso fisso vale l’88%, in calo rispetto al 2025, mentre guadagnano un po’ di terreno il misto (7%) e il variabile.

Si allungano le durate. I mutui oltre i 25 anni salgono al 64% delle richieste (dal 59% del semestre precedente) e all’85% tra gli under 36. È il modo più diretto per contenere il peso della rata sul reddito.

E soprattutto, ci si muove prima. Il 45% delle famiglie chiede il mutuo solo dopo aver individuato la casa, e un altro 20% aspetta addirittura di aver fatto la proposta d’acquisto o firmato il compromesso. Ma sale al 33%, da un precedente 24%, la quota di chi si muove già mentre cerca casa: per sapere in anticipo quale rata può sostenere, quanto può chiedere e se la banca è disposta a finanziarlo.

In pratica: perché conviene muoversi prima

Quell’uno su tre ha capito una cosa importante. In una fase in cui le condizioni sono buone ma potrebbero cambiare, sapere in anticipo dove si può arrivare permette di muoversi in fretta quando si trova la casa giusta, e di non trovarsi con una proposta firmata e un mutuo che non arriva.

Qualche indicazione concreta:

• Verifica la fattibilità prima di fare un’offerta. Rata sostenibile, importo finanziabile e banche più adatte al tuo profilo: sono cose che puoi sapere prima ancora di visitare le case, e che ti danno un margine nella trattativa.
• Confronta il fisso e il variabile sui numeri di oggi. Oggi il variabile parte da tassi più bassi, ma il fisso ti mette al riparo da eventuali rialzi. Ne abbiamo parlato nell’analisi su fisso o variabile in questo autunno.
• Tieni d’occhio le scadenze. Molte offerte sono promozioni con una data entro cui presentare la richiesta e una entro cui stipulare. E le condizioni del PIES valgono fino alla data indicata: trovi come leggerlo nella nostra guida al PIES
• Proteggi la proposta d’acquisto. Se fai un’offerta prima di avere il mutuo, inserisci una clausola sospensiva legata al finanziamento.

Per la verifica di fattibilità non devi aspettare di avere la casa: i consulenti di MutuiSupermarket, mediatori creditizi iscritti all’OAM, possono valutare il tuo profilo già in fase di ricerca, dirti su quale rata e quale importo puoi contare e a quali banche conviene rivolgersi. Il servizio è gratuito, dalla prima simulazione fino alla stipula.

Fonte dei dati: Borsino Mutui Acquisto Casa MutuiSupermarket–Nomisma n. 4, ottobre 2026. Dati delle richieste di mutuo: Data Warehouse MutuiSupermarket, primo semestre 2026.