Come si legge il PIES del mutuo (e cosa controllare davvero nel TAEG)

Prima di firmare un mutuo riceverai sicuramente un documento di qualche pagina, fitto di sigle e percentuali: si chiama PIES. È facile metterlo da parte, con l’idea di leggerlo in un secondo momento o di fidarsi di quello che ha dichiarato la banca durante la consulenza. Eppure è il documento più utile che otterrai in tutto il percorso: contiene l’offerta reale della banca, costruita sulla tua richiesta, con tutti i costi elencati in modo completo, nero su bianco.

Il suo pregio principale è l’essere identico per tutte le banche: stessa struttura, stesse sezioni, stesso ordine, perché così prevede la normativa europea. Se hai due offerte, puoi metterne i PIES uno accanto all’altro e confrontarli voce per voce.

Se stai cercando casa, o l’hai trovata e ti serve un mutuo, questo è un buon momento per imparare a leggerlo.

In questa guida vediamo com’è fatto, quali sezioni leggere con attenzione e cosa controllare davvero nel TAEG, l’indicatore che ti dice quanto ti costa il mutuo.

Cos’è il PIES e quando lo ricevi

PIES sta per Prospetto Informativo Europeo Standardizzato. È il documento che la banca, o il mediatore qualora ti avvalessi di uno di loro, deve consegnarti prima della firma del contratto di mutuo. Il modello è fissato da Banca d’Italia sulla base della direttiva europea sui mutui, e ogni banca deve compilarlo seguendo le stesse istruzioni.

A differenza del foglio informativo, che descrive un prodotto in generale con un esempio standard, il PIES è personalizzato: è redatto, come dice il documento stesso, “in base alle informazioni da Lei fornite finora e alle condizioni attuali del mercato finanziario”. Importo, durata, tasso, rata e costi sono quelli della tua operazione, non di un cliente tipo.

Già nelle prime righe trovi tre informazioni da tenere a mente:

• La data di scadenza. Il PIES indica fino a quando le condizioni restano valide, e la data deve essere messa in evidenza. Se firmi entro quel termine, tasso e costi sono quelli scritti. Dopo, possono cambiare in linea con il mercato.
• Non è ancora un sì. In molti casi il PIES precisa che non implica “alcun obbligo da parte del finanziatore di concedere il credito”: la valutazione finale della banca, perizia compresa, deve ancora arrivare.
• Hai tempo per pensarci. Il PIES deve indicare il periodo di riflessione, di solito 7 giorni, durante il quale puoi valutare l’offerta e confrontarla con altre prima di impegnarti. Una volta ricevuto il testo del contratto, hai lo stesso tempo per firmarlo alle condizioni indicate. Puoi anche chiedere una bozza del contratto per leggerla con calma.

Il consiglio pratico: quando ricevi un PIES, guarda subito la data di scadenza e segnatela. Se stai confrontando più banche, cerca di avere i PIES in tempi vicini: offerte preparate a settimane di distanza possono riflettere mercati diversi.

Com’è fatto il PIES: le 15 sezioni in breve

Il modello ufficiale prevede fino a 15 sezioni, sempre nello stesso ordine. Se una sezione non riguarda il tuo mutuo, la banca la toglie e la numerazione scala: per questo puoi trovare PIES con 14 sezioni o meno. L’ordine però resta quello, ed è questo che rende i PIES confrontabili.

Non tutte le sezioni pesano allo stesso modo: cinque vanno lette con attenzione, le altre si possono scorrere.

Nella sezione 3, accanto all’importo totale dovuto, il PIES traduce il costo del mutuo in una frase semplice: “Ciò vuol dire che Lei rimborserà [importo] per ogni euro preso in prestito”. È il modo più immediato per capire quanto pesa davvero il mutuo, ed è facile da confrontare tra un’offerta e l’altra a parità di durata.

Nella sezione 2, se ti sei rivolto a un intermediario, il PIES deve dire come viene remunerato, compresa la commissione che gli paga la banca. In un modello di PIES pubblicato da una banca, ad esempio, si legge che la commissione riconosciuta all’intermediario è “compresa tra lo 0,60% ed il 2,10% dell’importo del contratto di credito”. Se invece paghi tu il mediatore, quel costo finisce anche nel TAEG: ne abbiamo parlato nella guida al mediatore creditizio.

TAN e TAEG: perché il numero che conta è il secondo

Nel PIES trovi due percentuali, spesso non equamente pubblicizzate.

• Il TAN (tasso annuo nominale) è il tasso d’interesse puro: quanto paghi alla banca per avere in prestito il denaro. È quello che determina la rata.
• Il TAEG (tasso annuo effettivo globale) mette insieme gli interessi e tutti gli altri costi del mutuo noti alla banca: istruttoria, perizia, polizze obbligatorie, spese di incasso della rata, imposte. È il costo complessivo, espresso come percentuale annua.

Il PIES stesso lo dice in modo esplicito: il TAEG “rappresenta il costo totale del contratto di credito espresso in percentuale annua” e “consente al consumatore di confrontare le varie offerte”. In pratica, il TAN ti dice quanto costa il denaro, il TAEG quanto costa il mutuo.

Un esempio dal nostro comparatore

Prendiamo due offerte a tasso fisso di questo mese per un mutuo di 140.000 euro a 25 anni, per l’acquisto di una prima casa da 220.000 euro:

Dati del comparatore MutuiSupermarket al 28/10/2026. Entrambe le offerte sono promozioni a tempo.

Stesso tasso, stessa rata al centesimo. Guardando le spese iniziali, Banco BPM sembrerebbe persino leggermente più conveniente. Il TAEG dice il contrario, e il motivo si trova solo leggendo le condizioni per intero.

Per Banco BPM, il 3,50% è un tasso scontato: il tasso di partenza è il 3,95%, e lo sconto dello 0,45% si ottiene sottoscrivendo una polizza a copertura del rischio vita o del credito. Può essere quella proposta dalla banca o una presa sul mercato, purché rispetti i requisiti minimi e sia vincolata a favore della banca. Nel calcolo del TAEG entrano quindi anche il premio di quella polizza (circa 771 euro nella simulazione) e quello della polizza incendio e scoppio a premio unico (924 euro). Le condizioni precisano anche che, se si recede dalla polizza della banca nei primi 60 giorni, il tasso sale automaticamente di 0,45 punti.

Per BPER il 3,50% non è legato a polizze facoltative. Oltre a istruttoria e perizia ci sono le spese di incasso rata (2,75 euro a rata) e la polizza incendio obbligatoria, che si può stipulare anche con un’altra compagnia.

Nessuna delle due formule è sbagliata, e per chi intendeva comunque stipulare una polizza vita l’offerta con sconto può essere interessante. Ma sono due offerte diverse, che il tasso e la rata fanno sembrare identiche. Il TAEG è il primo segnale che c’è qualcosa da guardare, il dettaglio sta nelle sezioni 4 e 8 del PIES.

Quando il TAEG può ingannare

Il TAEG è lo strumento giusto per confrontare, ma va usato con due accortezze:

• Confronta offerte con lo stesso importo e la stessa durata. Il TAEG dipende anche da questi due fattori: un’offerta a 20 anni e una a 30 non sono paragonabili solo con il TAEG.
• Non tutti i costi sono dentro. Alcuni restano fuori per legge o perché la banca non li conosce ancora, e una polizza comprata altrove non compare nel TAEG della banca.

Cosa c’è dentro il TAEG e cosa resta fuori

Per legge il TAEG comprende gli interessi e “tutti gli altri costi” che paghi per il mutuo, a condizione che la banca li conosca. Le uniche escluse per definizione sono le spese notarili (art. 120-quinquies del Testo Unico Bancario). Nella sezione 4 del PIES la banca deve elencarli per categoria, dicendo quanto costano, a chi si pagano e quando.

Cosa entra nel TAEG

• Interessi: il tasso applicato al mutuo, cioè il TAN.
• Spese iniziali: istruttoria e perizia. Anche quando la perizia la paghi direttamente al perito, se la banca ne conosce il costo entra nel calcolo.
• Spese ricorrenti: incasso della rata, invio delle comunicazioni periodiche, eventuali spese di gestione.
• Imposta sostitutiva: lo 0,25% dell’importo del mutuo se è per la prima casa, il 2% negli altri casi. Su 140.000 euro sono 350 euro, trattenuti al momento dell’erogazione. Sostituisce le imposte di registro, bollo e ipotecarie sul mutuo.
• Polizze obbligatorie: la polizza incendio e scoppio sull’immobile e ogni altra assicurazione necessaria per avere il mutuo a quelle condizioni. È il caso dell’esempio di Banco BPM: la polizza vita è facoltativa per avere il mutuo, ma necessaria per avere il tasso scontato, e per questo è dentro il TAEG.
• Compenso del mediatore, se lo paghi tu. Il mediatore deve comunicarlo alla banca proprio perché venga incluso nel TAEG.

Cosa resta fuori

• Il notaio, sia per il contratto di mutuo sia per la compravendita.
• Le imposte sulla compravendita della casa (registro, ipotecarie e catastali, IVA se compri da un’impresa). Non sono costi del mutuo, ma pesano sul budget complessivo.
• Le polizze davvero facoltative, quelle che non cambiano le condizioni del mutuo.
• Le spese “eventuali”: tasso di mora in caso di ritardo, variazioni o cancellazione dell’ipoteca, accollo, certificazioni. Il PIES le elenca a parte: meglio sapere quanto costano, anche se si spera di non doverle pagare.
• I costi che la banca ancora non conosce. Il modello ufficiale chiede che siano “posti in evidenza”: se nel PIES leggi che alcune spese non sono note e quindi non incluse, prendine nota.

Il TAEG si calcola anche su stime

Quando un costo non è ancora noto, ad esempio il premio della polizza incendio che sceglierai o la perizia esatta, la banca può usare un valore indicativo, purché lo segnali. È uno dei motivi per cui il TAEG del PIES può non coincidere al centesimo con quello che vedi in una simulazione: dipende da quali stime sono state usate.

Mutuo variabile: il TAEG è solo una fotografia, guarda lo scenario

Con un mutuo a tasso variabile il TAEG del PIES va letto in modo diverso. È calcolato sul valore dell’indice (di solito l’Euribor) nel giorno in cui il PIES viene preparato, come se restasse fermo per tutta la durata del mutuo. Ma non resterà fermo, ed è per questo che nei documenti delle banche trovi scritto che, per il variabile, il TAEG “ha un valore meramente indicativo”.

Per compensare, il PIES di un mutuo variabile contiene un’informazione in più, prevista dalle regole di Banca d’Italia: uno scenario peggiorativo, con il TAEG e la rata che pagheresti se il tasso salisse in modo significativo. Non è una previsione: è una prova di resistenza. Come si costruisce dipende dal contratto:

• se il mutuo ha un tetto massimo al tasso (il cosiddetto CAP), lo scenario ipotizza che il tasso salga subito fino a quel tetto;
• se non c’è un tetto, lo scenario usa il tasso più alto registrato almeno negli ultimi vent’anni. Per i mutui legati all’Euribor vuol dire tornare al 2008, quando l’Euribor a 3 mesi superò il 5%.

L’avvertenza deve stare nella sezione 4, in caratteri più grandi del resto. La rata corrispondente la trovi nella sezione 6, accanto a una frase che vale la pena prendere sul serio: “Nei prossimi anni il Suo reddito potrebbe variare. La preghiamo di considerare se potrà ancora far fronte alle rate”.

Come usare lo scenario

Non serve chiedersi se lo scenario si verificherà: probabilmente no. Serve chiedersi se potresti permetterti quella rata per un periodo. Se la risposta è sì, il variabile è una scelta che puoi valutare con tranquillità. Se la risposta è no, vale la pena considerare un fisso, o un variabile con CAP.

Oggi, tra l’altro, il mercato si aspetta un Euribor in salita nei prossimi mesi: ne abbiamo parlato nelle previsioni sull’Euribor e nell’analisi su fisso o variabile in questo autunno. E se hai già un variabile e vuoi passare al fisso, la strada è la surroga.

E per i mutui misti o con tasso fisso rinegoziabile?

Se il tasso è fisso per i primi anni e poi va ricontrattato con la banca, il TAEG del PIES è calcolato sul tasso iniziale. Il documento deve avvertirti di questo e mostrarti un esempio di TAEG ulteriore.

Domande frequenti

Il PIES impegna la banca a concedermi il mutuo?

Non necessariamente. Spesso il PIES stesso precisa che “non implica alcun obbligo” di concedere il credito: è un’offerta preparata su quello che hai dichiarato, e la banca deve ancora completare le sue verifiche, a partire dalla perizia. Quello che il PIES garantisce sono le condizioni: se il mutuo viene concesso e firmi entro la scadenza indicata, tasso e costi devono essere quelli scritti.

Posso chiedere il PIES a più banche?

Sì, ed è il modo migliore per confrontare. Per lo stesso motivo conviene chiederli a parità di importo e durata, e a pochi giorni di distanza l’uno dall’altro. Anche un mediatore ti può procurare i PIES di banche diverse.

Che differenza c’è tra PIES e foglio informativo?

Il foglio informativo (il nome completo è “Informazioni generali sul credito immobiliare offerto a consumatori”) descrive un prodotto in generale ed è uguale per tutti: lo trovi sul sito della banca o in filiale, e i costi sono calcolati su un cliente tipo. Il PIES è personalizzato sulla tua richiesta e arriva quando la banca ti fa un’offerta. Il primo serve a scegliere a quali banche rivolgerti, il secondo a decidere.