Piano Casa 2026: cosa prevede il decreto e cosa cambia per i mutui

Il 7 maggio 2026 è entrato in vigore il decreto-legge n. 66, pubblicato in Gazzetta Ufficiale con il titolo “Disposizioni urgenti per il Piano Casa”. Un provvedimento atteso e ampiamente commentato, non sempre con la precisione che meriterebbe. Vale la pena fare il punto su cosa prevede e, soprattutto, che impatto ha il nuovo DL su chi ha un mutuo o vuole stipularne uno.

Cos’è e cosa si propone

Il decreto nasce per affrontare un’emergenza abitativa concreta: oltre 650.000 famiglie in lista d’attesa per una casa popolare, decine di migliaia di alloggi pubblici inutilizzati per mancanza di manutenzione, una crescente difficoltà di accesso alla casa per i redditi medi. L’obiettivo dichiarato è rendere disponibili circa 100.000 alloggi a prezzi o canoni accessibili nell’arco di dieci anni, con un investimento complessivo fino a 10 miliardi di euro tra risorse pubbliche e private.

Per arrivarci, il decreto si muove su tre direttrici principali.

I tre pilastri del decreto

Il primo riguarda il patrimonio pubblico esistente. Un programma straordinario nazionale – dotato di 970 milioni di euro tra il 2026 e il 2030, gestito tramite Invitalia e coordinato da un Commissario straordinario – ha l’obiettivo di recuperare gli alloggi di edilizia residenziale pubblica oggi non assegnabili per carenze strutturali o manutentive. Si stima che circa 60.000 unità possano essere recuperate e rimesse sul mercato dell’affitto sociale.

Il secondo pilastro riguarda l’edilizia residenziale sociale, o housing sociale. Il decreto unifica e semplifica la normativa esistente, introducendo un quadro più coerente per la realizzazione di alloggi a canone calmierato. Essi sono destinati a chi non rientra nei requisiti per l’edilizia popolare ma non riesce a sostenere i prezzi di mercato: giovani, studenti fuori sede, lavoratori, genitori separati, anziani in modelli di coabitazione.

Il terzo pilastro è l’edilizia integrata: grandi programmi pubblico-privato in cui almeno il 70% dell’investimento deve essere destinato a edilizia convenzionata a prezzo o canone calmierato, con uno sconto minimo del 33% sui valori OMI di zona e vincolo trentennale sulla destinazione. L’incentivo per i privati è costituito da semplificazioni procedurali significative – conferenze di servizi accelerate, SCIA al posto del permesso di costruire per gli interventi di ristrutturazione – e dalla possibilità di edificare volumi superiori a quelli normalmente consentiti dal piano regolatore, definiti caso per caso in convenzione con il comune.

E i mutui?

Il decreto non interviene sulle condizioni di mercato dei mutui – chi cerca un finanziamento per l’acquisto di una prima casa sul mercato libero non troverà nel DL 66/2026 agevolazioni dirette che non esistessero già. Il filo rosso tra il Piano Casa e il mondo del credito è il Fondo di Garanzia Prima Casa gestito da CONSAP, dichiarata parte integrante della strategia del governo per quanto riguarda la questione abitativa. Salvini, non a caso, ha ricordato come il Fondo sia già stato rifinanziato su base pluriennale fino al 2027, uscendo dalla logica del rinnovo anno per anno che ne aveva frenato l’utilizzo come strumento di pianificazione stabile.

Oggi circa un mutuo su cinque stipulato in Italia beneficia della garanzia CONSAP. Lo strumento permette alle banche di erogare mutui fino al 100% del valore dell’immobile riducendo la propria esposizione al rischio grazie alla copertura statale, con un limite massimo del finanziamento assistito di 250.000 euro. L’immobile deve essere adibito ad abitazione principale e non appartenere alle categorie catastali di lusso (A1, A8, A9).

Chi può accedere alla garanzia CONSAP

Dal 1° gennaio 2025, in seguito alle modifiche introdotte dalla Legge di Bilancio 2025, l’accesso al Fondo è riservato esclusivamente ad alcune categorie: under 36, giovani coppie (nucleo costituito da almeno due anni, almeno uno dei due componenti under 36), nuclei monogenitoriali con figli minori, conduttori di alloggi IACP, e famiglie numerose con tre o più figli minori di 21 anni secondo soglie ISEE crescenti. Per tutte queste categorie la garanzia base è del 50% della quota capitale; chi richiede un mutuo superiore all’80% del valore dell’immobile e ha un ISEE qualificato può accedere a coperture più elevate, fino all’80% per le categorie principali e fino al 90% per le famiglie con cinque o più figli.

Per il dettaglio delle condizioni attuali, delle banche aderenti e dei TAEG massimi applicabili, rimandiamo alla nostra guida dedicata al mutuo con garanzia statale.

Una precisazione sulle spese notarili

Si è parlato variamente, tra le misure del Piano Casa, di un dimezzamento delle spese notarili: vale la pena chiarire di cosa si tratta esattamente.

Il testo del decreto (art. 11, comma 1, lettera e) stabilisce che gli onorari notarili relativi a tutti gli atti stipulati nell’ambito degli interventi di edilizia convenzionata del terzo pilastro – compravendite, locazioni e mutui fondiari – sono ridotti della metà. Si tratta quindi di un beneficio circoscritto agli alloggi realizzati nell’ambito dei programmi di edilizia integrata: abitazioni che, al momento, non esistono ancora e la cui costruzione dipende dall’avvio e dall’attuazione dei programmi previsti dal decreto.

Per chi sta comprando casa oggi sul mercato libero, le spese notarili non cambiano.

Se vuoi calcolare quanto ti costerà il rogito – onorario del notaio, imposte, spese accessorie – puoi usare il nostro calcolatore spese di acquisto casa.