Mercato immobiliare 2025: la ripresa c’è, ma il quarto trimestre inverte il segno

Il Rapporto Immobiliare 2026 dell’OMI – pubblicato il 21 maggio scorso, con i dati definitivi del 2025 – conferma il racconto di un mercato residenziale tornato a crescere con decisione. Quasi 767.000 abitazioni compravendute, prezzi in risalita, mutui in forte ripresa: sulla carta, un anno positivo. Ma a leggere i dati trimestre per trimestre il quadro diventa più sfumato: la ripresa è stata reale, la fotografia però non è interamente luminosa, e potrebbe aprire uno spiraglio di anticipazione sul mercato attuale.

Il contesto: un’economia che tiene, ma non brilla

Prima di entrare nei numeri del mercato immobiliare, vale la pena fissare il contesto economico in cui si è mosso il 2025. Secondo i dati ISTAT, il PIL italiano è cresciuto dello 0,5% in volume rispetto al 2024: una crescita modesta, ma positiva. Gli investimenti fissi lordi hanno segnato un +3,5%, i consumi finali un +0,9%. Sul fronte del lavoro, l’occupazione è aumentata di 185.000 unità, la disoccupazione è scesa.

Non è un quadro entusiasmante, ma è un quadro stabile. Abbastanza da sostenere la domanda di abitazioni, specialmente quando i tassi sui mutui stavano scendendo – come è avvenuto per buona parte dell’anno.

Le compravendite: 767.000 abitazioni, la ripresa è reale

Nel 2025 in Italia sono state compravendute 766.757 abitazioni (misurate in NTN, il numero di transazioni normalizzato usato dall’OMI per rendere confrontabili compravendite di quote parziali). Rispetto al 2024, la crescita è stata del +6,4% – un risultato che migliora nettamente il modesto +1,4% dell’anno precedente.

Per capire il significato di questo dato, è utile un passo indietro. Il 2022 era stato l’anno del picco post-pandemia, con oltre 876.000 transazioni. Il 2023 aveva poi segnato una frenata brusca (-9,5%), causata principalmente dal rialzo dei tassi di interesse che aveva reso i mutui improvvisamente molto più costosi. Il 2024 aveva segnato una ripresa timida. Il 2025 consolida quella ripresa e la rafforza.

Chi ha trainato la crescita?

La crescita non è stata uniforme sul territorio. Il Nord Ovest ha guidato con un +8%, il Centro si è attestato al +7%, il Nord Est e le Isole intorno al +6,5%, mentre il Sud si è fermato a un più modesto +2,5%.

Un altro dato che emerge con chiarezza è la differenza tra grandi città e resto del paese: i comuni non capoluogo sono cresciuti del +6,9%, mentre i capoluoghi si sono fermati al +5,4%. Non è una tendenza nuova, ma nel 2025 si è accentuata. I centri più piccoli e medi, spesso più accessibili sia per i prezzi che per la disponibilità di spazi, continuano ad attrarre acquirenti che le grandi città faticano a trattenere.

Il quarto trimestre: il primo segnale di frenata

Guardando i dati su base trimestrale, emerge un elemento che merita attenzione.

I primi tre trimestri sono stati uniformemente positivi, con variazioni a due cifre nel primo. Il quarto trimestre segna invece una frenata generalizzata: la crescita nazionale scende a quasi zero (+0,4%), il Nord Est e il Sud entrano in territorio negativo, i capoluoghi perdono.

La spiegazione più diretta è legata ai tassi. La stagione di tagli della BCE, iniziata a fine 2023, aveva progressivamente abbassato il costo dei mutui lungo tutto il 2024 e la prima parte del 2025, alimentando la domanda. Nella seconda metà del 2025, quella spinta si è esaurita: i mercati hanno cominciato ad anticipare una possibile inversione di rotta, i tassi a lungo termine hanno ricominciato a salire, e una parte della domanda – quella più sensibile al costo del finanziamento – ha rallentato o rimandato.

I mutui: motore della ripresa

Il dato sui mutui è forse il più rilevante del rapporto per capire le dinamiche del mercato 2025.

Nel corso dell’anno sono stati registrati circa 334.000 acquisti di abitazioni assistiti da mutuo ipotecario, con una crescita del +18,3% rispetto al 2024. È una crescita quasi tre volte superiore a quella delle compravendite totali (+6,4%): il significato è chiaro – la ripresa del mercato è stata trainata in misura determinante dal credito.

L’incidenza del mutuo sulle compravendite effettuate da persone fisiche è risalita al 45,9%, quattro punti e mezzo in più del 2024 (quando era al 41,7%). Per capire cosa significa: nel 2022, prima del ciclo di rialzi, quasi una compravendita su due avveniva con il supporto di un mutuo. Il caro-tassi del 2022-2023 aveva fatto crollare quella quota. Nel 2025 il recupero è stato sostanziale, anche se ancora non completo.

I numeri del credito ipotecario nel 2025:

• Capitale complessivo erogato: 47,2 miliardi di euro (+25% rispetto al 2024)
• Capitale medio per abitazione: 141.400 euro (+7.400 euro rispetto all’anno prima)
• Tasso medio iniziale: 3,35% (in calo di 0,25 punti percentuali rispetto al 2024)
• Durata media: 25,6 anni
• Rata media mensile: 650 euro (-3,3% rispetto al 2024)

Il rapporto tra capitale erogato e valore stimato delle abitazioni acquistate con mutuo – una proxy del loan-to-value – si è attestato al 79% a livello nazionale, con differenze marcate tra aree: nei comuni capoluogo del Nord Ovest scende al 62%, nei comuni minori delle Isole supera il 96%.

Il divario geografico nell’accesso al credito

Il dato sull’incidenza del mutuo per area geografica rivela una frattura profonda. Al Nord Est quasi il 52% degli acquisti avviene con un mutuo; al Nord Ovest e al Centro siamo intorno al 48-49%. Al Sud e nelle Isole la quota scende sotto il 37% e al 35% rispettivamente. Una differenza strutturale che non riflette solo preferenze culturali, ma anche la maggiore difficoltà di accesso al credito in aree dove i redditi sono più bassi e spesso le situazioni lavorative più precarie.

Tuttavia, il minor ricorso al credito non ha protetto il mercato meridionale dai movimenti di tasso o dalla frenata di fine 2025; ha semplicemente reso più evidente la debolezza strutturale della domanda in quella parte del paese.

I prezzi: in rialzo, e ora corrono più dei redditi

Sul fronte dei prezzi, il 2025 ha segnato un’ulteriore accelerazione. L’indice IPAB dell’ISTAT registra un +4% sull’anno precedente, dopo il +3,2% del 2024 e il +1,1% del 2023. È una traiettoria in crescita che merita attenzione.

Guardiamo alla dinamica storica: dopo la crisi del 2012-2013, quando i prezzi avevano perso quasi un quarto del loro valore rispetto al 2011, la risalita è stata lenta e discontinua. Nel 2020 la pandemia aveva temporaneamente bloccato il mercato, poi i prezzi avevano ripreso a salire con forza nel 2021-2022, trainati da domanda repressa, bassi tassi e rivalutazione dello spazio abitativo. Nel 2025 il prezzo medio di un’abitazione in Italia è ancora circa il 3% sotto il picco del 2011 in termini nominali – ma il gap si sta chiudendo rapidamente.

Il nodo prezzi/redditi

Il dato più significativo per comprendere le difficoltà degli italiani non è il livello assoluto dei prezzi, ma il confronto con la crescita dei redditi. Nel 2025 i prezzi delle abitazioni sono cresciuti del +4%, mentre il reddito disponibile medio delle famiglie italiane è cresciuto del +2,1% (da 51.136 a 52.195 euro)

È la prima volta, dopo anni di recupero, che la forbice si apre in modo netto. Il prezzo medio di una casa (calcolato come quotazione al metro quadro per la superficie media delle abitazioni compravendute) si è attestato intorno a 165.000 euro nel 2025. Per comprare quella casa, la famiglia media italiana impiega oggi circa 3 anni e 60 giorni del proprio reddito disponibile – 22 giorni in più rispetto al 2024. Il dato è ancora lontano dal massimo storico toccato nel 2012 (circa 3 anni e 368 giorni), ma la direzione è invertita: dopo anni in cui l’accessibilità migliorava, nel 2025 ha cominciato a peggiorare.

La variabilità regionale è estrema

Il prezzo medio nazionale da solo dice poco, perché nasconde una dispersione enorme. Secondo le elaborazioni OMI/ABI:

• Trentino-Alto Adige: prezzo medio circa 315.000 euro (+91% rispetto alla media nazionale), spinto da patrimonio di pregio e attrattività turistica
• Molise e Calabria: prezzo medio intorno a 74.000 euro (-55% rispetto alla media)
• Le regioni più “care” rispetto al reddito locale sono Lazio, Liguria, Campania, Sardegna e Valle d’Aosta – tutte caratterizzate da grande attrattività turistica, patrimonio edilizio di pregio o presenza di grandi agglomerati urbani
• Le regioni con il miglior rapporto prezzo/reddito sono Piemonte, Umbria, Veneto ed Emilia-Romagna

Un caso a sé è la Lombardia: nel 2025 ha registrato il peggioramento dell’indice di accessibilità più marcato tra tutte le regioni (-0,5 punti percentuali), segnale che la pressione di Milano si stia diffondendo sull’intera regione.

Le grandi città: dinamiche diverse, tutte in rialzo tranne una

Le otto principali città italiane per popolazione hanno complessivamente registrato 113.794 compravendite nel 2025, con una crescita del +5,4% rispetto al 2024 – leggermente inferiore alla media nazionale. Ma dietro questo dato aggregato ci sono storie molto diverse.

Roma rimane la città con il maggior numero assoluto di compravendite – 37.000 abitazioni, un terzo del totale delle grandi città. È anche quella con la quota di acquisti con mutuo più alta tra le metropoli: il 59% delle compravendite di persone fisiche avviene con il supporto di un finanziamento.

Milano è la più cara: il valore medio di un’abitazione compravenduta sfiora i 440.000 euro, quasi il doppio di Roma e tre volte la media nazionale. È cresciuta del +4,9%, un ritmo leggermente inferiore alla media delle grandi città, ma su una base di prezzi già molto alta. Il capitale medio erogato per acquistare casa a Milano è di 256.000 euro – quasi il doppio della media nazionale. La rata media per un acquirente milanese che accende un mutuo supera i 1.000 euro al mese.

Torino è la sorpresa del 2025: l’IMI al 3,19% è il più alto tra tutte le grandi città, la crescita del +6,8% è tra le più solide, e la cintura urbana ha messo a segno un +13,6% straordinario. Un mercato che si muove, con prezzi ancora accessibili rispetto ad altre grandi città (185.700 euro di valore medio).

Firenze è l’unica grande città in territorio negativo (-3,8%). Con un valore medio delle abitazioni compravendute di 283.700 euro, è la terza città più cara d’Italia dopo Milano e Bologna – ma con redditi locali che non reggono il confronto. Il mercato fiorentino sembra aver raggiunto un punto di saturazione: i prezzi hanno soffocato la domanda.

Il peso delle grandi città nel quadro nazionale: le 8 metropoli rappresentano circa il 15% delle compravendite nazionali ma il 25% del fatturato (31,3 miliardi su 124 totali). Il valore medio per abitazione nelle grandi città (275.300 euro) è quasi il doppio della media nazionale (162.100 euro).

Cosa ci dice il 2025 sul 2026

La frenata del quarto trimestre 2025 non è un’anomalia statistica, ma più probabilmente un sintomo della direzione che il mercato ha intrapreso. In parte, per colpa dei mutui: quando i tassi a lungo termine smettono di scendere – e nella seconda metà del 2025 hanno ripreso a salire, soprattutto sulla scia di un IRS che ha toccato il suo minimo ormai nel dicembre 2024 – una parte della domanda rallenta o rimanda.

Il 2026 si apre in un contesto che non incoraggia a sperare in un ribaltamento dello scenario.

Sul fronte della politica monetaria, la BCE ha tenuto i tassi fermi al 2% nella riunione di aprile 2026 – ma si tratta di una pausa, non di un punto di arrivo. L’inflazione nell’area euro è risalita al 3% ad aprile, con la componente energetica che segna +10,9% su base annua, alimentata in parte dalle tensioni geopolitiche nello Stretto di Hormuz e dalla volatilità del prezzo del petrolio. I mercati prezzano già due rialzi entro la fine dell’anno, per un totale di 0,50 punti percentuali. I tassi sui mutui fissi a lungo termine, che si muovono in anticipo rispetto alle decisioni BCE, stanno già incorporando quelle aspettative.

Nel frattempo, la crescita economica dell’area euro si è quasi fermata: il PIL del primo trimestre 2026 ha segnato un +0,1%, con i sondaggi che indicano un ulteriore rallentamento. Per le famiglie italiane, questo si traduce in un clima di incertezza che non favorisce decisioni impegnative come l’acquisto di una casa.

Il quadro complessivo è quello di un mercato che nel 2025 ha beneficiato di condizioni favorevoli – tassi in calo, fiducia in ripresa, domanda accumulata dopo il calo del 2023 – e che nel 2026 si trova a fare i conti con un contesto più difficile. Non è detto che i volumi crollino: la domanda abitativa strutturale in Italia rimane robusta, e chi ha un progetto di acquisto ben definito può ancora trovare condizioni ragionevoli. Il mercato, però, non è più quello del 2024-2025.

Per chi sta valutando un acquisto o un mutuo in questo momento, la variabile chiave da monitorare non è tanto il prezzo degli immobili – che tende a muoversi lentamente – quanto il costo del finanziamento, che può cambiare in tempi molto più rapidi. Su questo fronte, la situazione attuale dei tassi BCE e le prospettive per i prossimi mesi meritano attenzione prima di qualsiasi decisione.

Fonte dati: Rapporto Immobiliare 2026 – Il settore residenziale, Osservatorio del Mercato Immobiliare, Agenzia delle Entrate, pubblicato il 21 maggio 2026. Elaborazioni sull’indice di affordability a cura di ABI su dati OMI e ISTAT.