Mutuo migliore: come sceglierlo senza errori

Importo e durata
Tassi di Interesse: fisso, variabile, misto
Valutare il tasso migliore: TAN e TAEG
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I prodotti di mutuo sul mercato non sono certamente pochi, e sceglierne uno è difficile senza dei punti di riferimento per orientarsi. In questa guida proviamo a capire su quali elementi concentrarsi al momento di scegliere il mutuo perfetto per le proprie esigenze.

Importo e durata del mutuo

Quando scegli un mutuo, è fondamentale ottenere una rata che sia sostenibile a lungo termine. Di solito, le banche nel valutare la concessione di un mutuo considerano sostenibile una rata che non superi il 30-35% del reddito netto mensile dei soggetti che richiedono il mutuo. Questo rapporto contenuto aiuta a garantire che le spese della rata e della vita quotidiana possano essere sostenute con tranquillità.

Per ottenere una rata più bassa bisogna puntare su importi inferiori od optare per una durata del mutuo più lunga. In generale mutui più lunghi prevedono una maggiore spesa per interessi, ma saranno spalmati in modo da non pesare troppo sul bilancio familiare. Al contrario, durate brevi riducono l’ammontare complessivo degli interessi che andrai a pagare, ma a fronte di una rata mensile più alta e onerosa. Puoi approfondire questo tema leggendo la nostra guida: Che mutuo posso permettermi?

In generale, è preferibile optare per mutui dalla durata lunga in modo da poter richiedere un importo maggiore a parità di rata: spesso all’acquisto di una nuova casa insorgono spese impreviste per piccoli lavori da fare o per l’arredamento che si possono affrontare più serenamente se non si prosciugano i propri risparmi. Infine, è bene non temere un impegno finanziario di lunga durata: sui mutui casa non possono essere applicate penali di estinzione, quindi se durante la vita del mutuo si hanno dei risparmi da parte è sempre possibile estinguere il proprio mutuo, anche solo parzialmente, per ottenere una riduzione della rata o l’accorciamento della durata del mutuo.

Tassi di interesse: fisso, variabile, misto

Mutuo a tasso fisso:

Il mutuo a tasso fisso mantiene lo stesso tasso di interesse per tutta la durata del mutuo, basato sul valore dell’Eurirs. È ideale per chi vuole evitare sorprese e preferisce sapere esattamente quanto pagherà ogni mese. Indicato per chi abbia un reddito fisso e in previsione di un aumento dell’inflazione.

Mutuo a tasso variabile:

Il tasso variabile, invece, cambia periodicamente in base agli andamenti del mercato finanziario, solitamente legato all’Euribor. È adatto per chi è disposto a rischiare un aumento delle rate per poter potenzialmente beneficiare di tassi più bassi iniziali. Consigliato per chi ha un reddito medio-alto, in grado dunque di affrontare le oscillazioni della rata, e si aspetta un calo dell’inflazione.

Mutuo a tasso variabile con CAP:

Il mutuo a tasso variabile con CAP offre la flessibilità di un tasso variabile, legato a indici come l’Euribor, ma con un limite massimo (CAP) che protegge dalle eccessive oscillazioni dei tassi. Questo significa che, anche se i tassi d’interesse aumentano, il tasso applicato al mutuo non supererà mai il valore del CAP stabilito.

Questa soluzione è ideale per chi desidera sfruttare i tassi inizialmente più bassi tipici dei mutui variabili, senza rischiare che le rate mensili diventino insostenibili in caso di forti rialzi dei tassi.

Tuttavia, è importante essere consapevoli che, rispetto a un mutuo variabile puro, potrebbe esserci un aumento dello spread iniziale come compensazione per la protezione aggiuntiva offerta dal CAP.

Mutuo a tasso variabile con rata costante:

Il mutuo a tasso variabile con rata costante permette di mantenere un importo fisso per le rate mensili, mentre la durata del mutuo si adatta alle variazioni del tasso d’interesse. Se i tassi aumentano, il periodo di rimborso si estende; se i tassi diminuiscono, la durata si riduce. Questo tipo di mutuo è ideale per chi desidera la stabilità delle rate, ma è disposto ad accettare variazioni nella durata del prestito. Tuttavia, è importante chiarire che in genere la durata di un mutuo non può eccedere i 35 anni. Ciò implica che in caso di forte aumento dei tassi e conseguente allungamento della durata del mutuo, il contratto potrebbe prevedere un termine massimo oltre il quale il debito residuo debba essere saldato con una maxi-rata finale.

Mutuo a tasso misto:

Il tasso misto offre la possibilità di cambiare da fisso a variabile (e viceversa) a determinate scadenze e anche più volte durante tutta la durata del finanziamento. È una scelta flessibile per chi vuole mantenere aperte tutte le opzioni adeguandosi alle condizioni di mercato future – insomma, ideale nei periodi in cui l’andamento futuro dei tassi è particolarmente incerto.

Tipo di tasso	Profilo ideale	Pro	Contro
Fisso	Reddito fisso, prevede inflazione alta	Rata prevedibile, sicurezza	Tassi iniziali più alti
Variabile	Reddito medio-alto, prevede inflazione bassa	Tassi iniziali più bassi, flessibilità	Aumento potenziale della rata
Variabile con CAP	Vuole approfittare di tassi iniziali convenienti, preferisce rata non troppo volatile	Tassi iniziali più bassi di un tasso fisso, aumento della rata prevedibile	Spread più alto che in un variabile puro
Variabile a rata costante	Vuole stabilità nella rata, può sostenere prolungamenti	Tassi iniziali più bassi, rata stabile	Aumento potenziale della durata
Misto	Incerto sul mercato futuro	Flessibilità, opzione di cambio	Rischio se il timing del cambio è sbagliato

Valutare il tasso migliore: TAN e TAEG

Differenze tra TAN e TAEG

Il TAN rappresenta il tasso di interesse puro del mutuo, ovvero determina l’ammontare della spesa per interessi del mutuo. Il TAEG, invece, è più completo e include tutti i costi come le spese per istruttoria, perizia, assicurazione obbligatoria, incasso rata e anche la spesa per imposte. In altre parole, il TAN ti permette di valutare a colpo d’occhio l’ammontare degli interessi che pagherai sulla rata, ma il TAEG ti dà una migliore visione d’insieme: rappresenta sotto forma percentuale il costo complessivo del mutuo.

Pertanto, è sempre meglio confrontare i mutui prendendo come riferimento il TAEG, perché è l’unico strumento che rende comparabili i costi dei mutui.

Importanza del TAEG

Molti mutui pubblicizzano un TAN molto basso per attirare clienti, ma nascondono costi accessori elevati che alzano il TAEG. Ad esempio, immaginiamo questi due mutui ipotetici:

Mutuo	TAN	TAEG
Mutuo A	1,5%	2,0%
Mutuo B	1,7%	1,9%

Il Mutuo B è più conveniente in termini di TAEG, anche se il TAN è leggermente più alto rispetto al Mutuo 1. Il TAEG più basso indica che il costo complessivo del Mutuo 2, includendo tutte le spese accessorie, è inferiore. Guardiamo i numeri.

Differenza di spesa

Per calcolare la differenza in termini di spesa concreta, consideriamo un esempio con un ammortamento di 100.000 € per 20 anni:

Mutuo	Rata	Altre spese	Costo totale del mutuo
Mutuo A (TAN 1,5% – TAEG 2,0%)	482,55 €	4.450 €	482,55 € * 240 mesi + 4.450 € = 120.262 €
Mutuo B (TAN 1,7% – TAEG 1,9%)	491,80 €	1700 €	491,80 € * 240 mesi + 1.700 € = 119.732 €

Costo totale del Mutuo 1: 120.262 €
Costo totale del Mutuo 2: 119.732 €
Risparmio con Mutuo 2: 530 €

In concreto, il Mutuo B risulterebbe più conveniente, permettendo un risparmio di circa 530 € nell’intero periodo di ammortamento.

MutuiSupermarket: il migliore comparatore online

Indicatori come TAN e TAEG sono stati creati allo scopo di fornire trasparenza e dare la possibilità di fare confronti tra i diversi prodotti finanziari di mutuo, ma comparare decine e decine di offerte è oneroso e non sempre immediato. Per fortuna, esistono i comparatori online come quello di MutuiSupermarket. Puoi visualizzare decine di offerte di diverse banche in pochi click, individuando immediatamente le migliori opportunità.

Consulenze Imparziali e Gratuite:

MutuiSupermarket non solo confronta le offerte, ma offre anche consulenze imparziali e gratuite. I nostri esperti aiutano a capire quale mutuo è più adatto alle proprie esigenze, assistendoti lungo tutto il processo di selezione e richiesta del mutuo. Se sei alle prime armi e ti serve una spalla, è la soluzione ideale!

Importo Mutuo

Durata

25 anni

Valore Immobile

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Il processo di richiesta e ottenimento di un mutuo è relativamente semplice ed è costituito da alcuni passaggi fondamentali. Prima di tutto, è necessario confrontare le offerte e le condizioni economiche di varie banche in modo da individuare le soluzioni più vantaggiose. Successivamente, è fondamentale rivolgersi ad un consulente professionista o contattare direttamente le banche preferite per verificare la fattibilità dell’operazione.

Una volta individuata la convenienza dell’operazione, è possibile avviare l’Istruttoria del mutuo consegnando alla banca la documentazione anagrafica e reddituale dei richiedenti il mutuo e la documentazione dell’immobile oggetto del mutuo. La banca comunicherà successivamente la Delibera Finale del mutuo, che indicherà le condizioni valide alla stipula. Infine, per ottenere l’erogazione del finanziamento, sarà necessario stipulare il mutuo presso un notaio. Per approfondire l’iter di istruttoria del mutuo, è possibile consultare la guida di MutuiSupermarket dedicata alla richiesta e all’ottenimento di un mutuo.

Per poter acquistare casa con un mutuo al 100%, è necessario individuare un istituto di credito che fornisca un finanziamento pari all’intero prezzo di acquisto. Tuttavia, è importante notare che questo tipo di finanziamento tende ad avere interessi più elevati rispetto a quelli applicati per mutui che finanziano fino all’80% del valore della casa. Per coloro che hanno meno di 36 anni, il Fondo Garanzia Consap può aiutare ad ottenere un mutuo integrale a tassi agevolati. Se non si dispone di risparmi pari al 20% del prezzo di acquisto, un’alternativa è quella di ricorrere all’aiuto dei genitori. Essi, infatti, possono mettere a disposizione i propri risparmi oppure richiedere un mutuo liquidità sulla propria casa.

Per ulteriori informazioni sul tema, MutuiSupermarket offre una guida completa sui Mutui al 100%.

Le agevolazioni per il mutuo prima casa sono diverse e dipendono principalmente da requisiti di età e reddito:

detrazioni fiscali: è possibile detrarre al 19% gli interessi passivi del mutuo e vari oneri accessori fino a un massimo di 4.000 euro all’anno;
Fondo di Garanzia: per i giovani sotto i 36 anni con ISEE entro 40.000 euro, lo Stato offre una garanzia fino all’80% del capitale del mutuo;

Vuoi approfondire? Leggi la nostra guida alle detrazioni fiscali sul mutuo oppure usa il calcolatore detrazioni sugli interessi.

Generalmente puoi stipulare un mutuo la cui rata non ecceda il 35% del reddito netto mensile, inteso come il tuo reddito netto più quello degli eventuali altri richiedenti. In termini pratici: definito l’importo da richiedere si opta per una durata del finanziamento che generi una rata non superiore al 35% dei redditi mensili netti dei richiedenti.

Per farti un’idea del costo dell’immobile che intendi acquistare o di quanto puoi ricavare dalla vendita di quello attualmente in tuo possesso, puoi utilizzare il nostro strumento di calcolo del valore dell’immobile. Allungando la durata puoi ottenere una rata minore, ma ricordati sempre che la spesa per interessi poi aumenterà.

Utilizza uno dei nostri calcolatori per determinare la rata o gli interessi e approfondisci il tema delle spese di acquisto, dalle tasse fino alle spese notarili.

Trovi ulteriori approfondimenti nella nostra guida “Che mutuo posso permettermi?“

I giovani under 36 con reddito ISEE fino a 40.000 euro possono richiedere un mutuo di importo non superiore a 250.000 euro garantito dallo stato con il Fondo di garanzia CONSAP. Per maggiori informazioni, consulta la pagina dedicata ai mutui giovani, o contatta i nostri consulenti, che potranno assisterti in modo del tutto gratuito.

Il mutuo variabile con cap è una soluzione ideale per chi desidera una certa flessibilità nel mutuo, con la sicurezza di un tetto massimo. Offre l’opportunità di approfittare di eventuali riduzioni di tassi di mercato, pur garantendo che la rata non possa mai superare un certo limite. Tuttavia, c’è un costo aggiuntivo associato alla garanzia del “cap”, che tradizionalmente si traduce in uno spread più alto.

Oltre ad avvalerti della consulenza di un’agenzia immobiliare o di un notaio, che possono effettuare una lunga serie di controlli per tuo conto, ci sono altre precauzioni fondamentali:

Ispeziona l’immobile con un tecnico: porta con te un tecnico di fiducia (come un geometra, un architetto o un ingegnere) per valutare con attenzione lo stato dell’immobile. Questo può aiutarti a individuare eventuali problemi strutturali o impianti non a norma.

Verifica lo stato di manutenzione del palazzo: se l’immobile è parte di un condominio, verifica lo stato di manutenzione del palazzo e chiedi di vedere il verbale delle ultime assemblee condominiali per conoscere eventuali lavori straordinari in programma.

Controlla la situazione condominiale del venditore: assicurati che il venditore non abbia debiti verso il condominio. Richiedi al venditore una dichiarazione dell’amministratore di condominio che attesti la regolarità dei pagamenti.

Adottando queste misure preventive, puoi ridurre significativamente i rischi e assicurarti che l’acquisto della tua casa avvenga in tutta serenità.

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