Mutuo: cos’è e come funziona

1. Cos’è un mutuo
2. Come funziona un mutuo (parti coinvolte e dinamica obbligazioni)
3. Tipi di mutui
4. Durata del mutuo e piano di ammortamento
5. Requisiti per ottenere un mutuo
6. Il processo di richiesta di un mutuo
7. Costi aggiuntivi di un mutuo
8. Il pagamento delle rate (e conseguenze del ritardo o mancato pagamento)
9. Estinzione anticipata e surroga del mutuo

Cos’è un mutuo

Iniziamo dal principio. Il mutuo è un contratto di prestito tra due parti, e solitamente coinvolge una banca (il mutuante) che concede una determinata somma di denaro a un individuo o una società (il mutuatario). Quest’ultimo si impegna a restituire la somma ricevuta, insieme agli interessi, secondo un piano di rimborso che viene prestabilito e formalizzato nel contratto di mutuo.

Immagina di avere bisogno di una grossa somma per comprare casa (la scena tipica!). La banca ti presta questo denaro, ma ovviamente lo fa a certe condizioni. Tu diventi il proprietario del denaro – che utilizzi per l’acquisto – mentre la banca si garantisce il recupero dei soldi attraverso il pagamento delle rate mensili.

Come funziona un mutuo

Parti coinvolte

In un mutuo, le principali figure coinvolte sono:

• Il mutuante: ovvero la banca o un istituto di credito che ti presta i soldi.
• Il mutuatario: che sei tu o chiunque richieda il mutuo.
• Il notaio: il professionista che assicura che tutto il contratto sia perfetto dal punto di vista legale, redigendo l’atto pubblico.

Dinamica delle obbligazioni

Il funzionamento del mutuo può sembrare complesso, ma è essenzialmente una sequenza di passaggi chiave.

Per prima cosa, tu presenti una richiesta di mutuo alla tua banca preferita. La banca, a questo punto, inizia a fare i suoi controlli per verificare che tu abbia tutte le carte in regola – come un buon reddito e una storia creditizia pulita – per ottenere il prestito.

Se tutto va bene, la banca ti concede il mutuo e ti trasferisce il denaro sul conto. Da quel momento in poi, tu diventi ufficialmente “in debito” con la banca e inizi a rimborsare il mutuo con delle rate periodiche (di solito mensili) che comprendono una quota del capitale prestato e una quota di interessi.

Tipi di mutui

Esistono diversi tipi di mutui, ognuno con caratteristiche specifiche che possono adattarsi meglio alle diverse necessità e situazioni economiche.

Mutuo a tasso fisso

Con il mutuo a tasso fisso, il tasso d’interesse resta invariato per tutto il periodo del prestito. La grande comodità è sapere sempre quante saranno le tue rate mensili senza sorprese. Ovviamente, la tranquillità ha un prezzo, spesso più alto di un tasso variabile. Tuttavia, anche se storicamente siamo abituati a scenari in cui i tassi variabili costano meno di quelli fissi, non si tratta di una legge immutabile: la situazione è rimasta inversa per tutto il 2024. Per approfondire questo aspetto leggi la nostra pagina dedicata alla scelta tra fisso e variabile.

Mutuo a tasso variabile

Il mutuo a tasso variabile è per i temerari del risparmio! In questo caso, il tasso cambia nel tempo seguendo l’andamento di un indice di riferimento (come l’Euribor). Tu puoi pagare di meno se i tassi calano, ma rischi anche di pagare di più se i tassi salgono. C’è una bella dose di incertezza, ma al netto della recente situazione anomala, spesso inizialmente le rate possono essere più basse rispetto al fisso.

Mutuo a tasso misto

Vuoi il meglio dei due mondi? Il mutuo misto ti permette di passare da tasso fisso a variabile e viceversa, a scadenze prestabilite. In questo modo, puoi riposizionarti a seconda dell’andamento del mercato. Flessibile sì, ma può risultare complesso da gestire.

Mutuo con cap

Questo è un tasso variabile con un “cappello”, che pone un limite massimo (il cap) all’oscillazione della rata. Può mutare nel tempo come un tasso variabile, ma non supererà mai una certa soglia.

Durata del mutuo e piano di ammortamento

Durata del mutuo

La durata del mutuo può variare, solitamente da 5 a 30 anni (40 anni in qualche raro caso). Ricorda che più lunga è la durata, minore sarà la tua rata mensile, ma più interessi pagherai sul lungo termine.

Piano di ammortamento

Un piano di ammortamento è essenzialmente la roadmap di come ripagherai il tuo debito, una combinazione di capitale e interessi distribuiti nel tempo. Vediamo i tipi principali.

Alla francese:

• è il più comune. Le rate sono costanti, ma inizialmente paghi più interesse e meno capitale. Man mano che vai avanti, paghi meno interesse e più capitale.

All’italiana:

• qui, paghi sempre la stessa quota di capitale, ma gli interessi diminuiscono col tempo, rendendo le rate decrescenti.

A rata fissa e durata variabile:

• la rata resta sempre la stessa, ma la durata del mutuo può variare in base ai tassi.

Puoi simulare il tuo piano d’ammortamento grazie al nostro pratico calcolatore.

Requisiti per ottenere un mutuo

Requisiti anagrafici

Per ottenere un mutuo, devi naturalmente soddisfare alcuni criteri di base. Devi avere più di 18 anni e non superare i 75 anni alla scadenza del mutuo. Inoltre, è spesso richiesto di avere residenza in Italia, sebbene anche i residenti all’estero possano richiedere un mutuo, a patto di fornire garanzie adeguate.

Requisiti economico/reddituali

Il mutuo è un impegno serio e le banche vogliono assicurarsi che tu possa permettertelo:

• Reddito stabile: se sei un lavoratore dipendente, un contratto a tempo indeterminato rende molto più facile la richiesta. Se sei un autonomo, devi mostrare dichiarazioni dei redditi solide.
• Rapporto rata/reddito: la banca non vuole che la rata mensile superi il 30-35% del tuo reddito netto mensile familiare. Quindi, se porti a casa 2000 euro al mese, dovresti avere una rata di circa 600-700 euro al massimo.

Requisiti tecnici/legali

Gli immobili che compri con un mutuo devono avere il certificato di agibilità e non essere in zone a rischio. E, ovviamente, la banca richiederà che tu possa ipotecare il bene immobile.

Per approfondire il tema della fattibilità del mutuo leggi la nostra guida “Che mutuo posso permettermi?“, o chiedi un contatto ai nostri consulenti.

Il processo di richiesta di un mutuo

Richiedere un mutuo è come seguire una ricetta dettagliata, ogni passo è cruciale.

1. Seleziona la banca: prima di tutto, confronta diverse offerte. Ti consigliamo di partire dal comparatore di MutuiSupermarket, e richiedere una consulenza gratuita dai nostri esperti.
2. Richiedi il mutuo: compila il modulo di richiesta e prepara tutta la documentazione necessaria, come dichiarazioni dei redditi, contratti di lavoro, ecc.
3. Parere preliminare di fattibilità: la banca controlla se rispetti i requisiti e valuta se concederti il mutuo.
4. Delibera del finanziamento: se tutto è ok, la banca accetta la tua richiesta e procedete a sottoscrivere il contratto di mutuo.
5. Stipula dell’atto pubblico ed erogazione: finalmente, la somma viene erogata e l’ipoteca sull’immobile viene registrata.

Vuoi conoscere i dettagli dei documenti necessari e prepararti a ogni fase? Abbiamo realizzato una guida dettagliata al processo di richiesta mutuo.

Costi accessori

Un mutuo comporta diversi costi aggiuntivi, oltre alla semplice restituzione del capitale e degli interessi. Vediamoli insieme.

Spese di istruttoria

Questi sono gli oneri amministrativi per l’apertura della pratica. Possono variare molto, ma generalmente si aggirano tra i 500 e i 1.500 euro.

Spese notarili

Il notaio non lavora gratis. Tra rogito e ipoteca, i costi possono raggiungere i 2.000-3.500 euro.

Perizia

La banca vuole sapere quanto vale davvero l’immobile. Per questo, commissiona una valutazione tecnica che costa tra 200 e 500 euro. (Suggerimento: per farti un’idea del valore di mercato di un immobile, usa il nostro calcolatore.)

Assicurazioni

Sono obbligatorie alcune polizze, come l’assicurazione incendio e scoppio (circa 150-300 euro annui). Ci sono anche polizze facoltative, come quella vita, che potrebbe rivelarsi utili. Consulta la nostra pagina dedicata per saperne di più sulle assicurazioni legate al mutuo.

Il pagamento delle rate (e conseguenze del ritardo o mancato pagamento)

Pagamento delle rate

Le rate solitamente sono mensili, ma possono anche essere trimestrali o semestrali. Ogni rata include una quota di capitale e una di interessi. Devi stare attento ai tuoi impegni economici e assicurarti di avere sempre fondi sufficienti sul conto corrente.

Conseguenze del ritardo

Se ritardi nel pagamento delle rate, le conseguenze possono diventare serie:

• Interessi di mora: pagherai un sovrapprezzo sulle rate non corrisposte nei tempi dovuti, spesso fino al 4% annuo aggiuntivo.
• Segnalazione nei registri dei cattivi pagatori: questo impatterà negativamente sul tuo  credit score, rendendo difficile ottenere finanziamenti in futuro.
• Procedure esecutive: se il ritardo persiste oltre i 180 giorni, la banca potrebbe avviare procedure legali che, nei casi estremi, possono portare all’espropriazione del tuo immobile.

Estinzione anticipata e surroga del mutuo

Estinzione anticipata

Vuoi liberarti del mutuo prima del tempo? Puoi farlo, ma spesso sono previste delle penali. Queste penali possono variare dallo 0 al 3% sul capitale rimanente da rimborsare, ma c’è una buona notizia: per tutti i mutui stipulati dopo il 2007, grazie alla legge Bersani non ci sono penali. Leggi tutto sull’estinzione anticipata.

Surroga

Ti stanchi della tua banca? Puoi trasferire il mutuo a un’altra banca con condizioni più vantaggiose, processo noto come surroga. L’aspetto migliore è che non dovrai sostenere costi di chiusura del mutuo precedente o apertura di un nuovo mutuo: la legge Bersani del 2007 ha reso molto più semplice questa operazione.