Come funziona il mutuo: cosa devi sapere

Il mutuo è un contratto di prestito tra due parti fondamentali: il mutuante (la banca che concede il denaro) e il mutuatario (chi richiede la somma e si impegna a restituirla). Il mutuatario diventa proprietario del denaro e lo utilizza per l’acquisto (solitamente di un immobile), mentre la banca si garantisce il recupero dei fondi tramite un piano di rimborso comprensivo di interessi. Un ruolo chiave è svolto dal notaio, il professionista che redige l’atto pubblico assicurando la perfezione legale del contratto.

Come funziona: richiesta, concessione e rimborso

Il meccanismo è una sequenza precisa: presenti la richiesta, la banca verifica la tua affidabilità (reddito e storia creditizia) e si accerta che l’immobile da acquistare rappresenti una garanzia adeguata; se l’esito è positivo, ti concede il mutuo e trasferisce il denaro. Da quel momento, inizi a rimborsare il debito tramite rate periodiche (generalmente mensili) composte da una quota capitale e una quota di interessi.

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16 set 2024

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Tipi di mutuo: guida ai tassi di interesse

Scegliere il tasso giusto è fondamentale e dipende dalla propria propensione al rischio e dallo scenario di mercato.

Mutuo a tasso fisso: il tasso resta invariato per tutta la durata, così come l’importo della rata. Ideale per chi ha un reddito fisso, teme l’inflazione e vuole sapere esattamente quanto pagherà ogni mese, senza sorprese e senza necessità di tenere d’occhio il mercato. Questa serenità generalmente si traduce in tassi di interesse maggiori rispetto al variabile.
Mutuo a tasso variabile: il tasso cambia in base agli indici di mercato (Euribor). Consigliato a chi ha un reddito medio-alto e può tollerare oscillazioni della rata per beneficiare di tassi iniziali potenzialmente più bassi.
Mutuo a tasso misto: offre la flessibilità di passare da fisso a variabile (e viceversa) a scadenze prestabilite, permettendo di adeguarsi ai cambiamenti del mercato;
Mutuo a tasso variabile con CAP: un tasso variabile con un tetto massimo. Protegge da rialzi eccessivi garantendo che il tasso non superi mai una soglia predefinita (CAP), anche se spesso prevede uno spread iniziale leggermente più alto rispetto al tasso variabile puro.
Mutuo a tasso variabile e rata costante: la rata mensile resta fissa, ma la durata del mutuo varia in base all’andamento dei tassi. Se i tassi salgono, il mutuo si allunga (entro certi limiti).

La scelta del tasso di interesse non è mai definitiva: se le condizioni di mercato cambiano in misura significativa è possibile adeguare tasso e condizioni gratuitamente con la surroga. Consulta la nostra guida per approfondire la scelta tra fisso e variabile.

Durata e piano di ammortamento

La durata di un mutuo varia solitamente tra i 10 e i 40 anni. Mutui più lunghi offrono rate più basse ma comportano una spesa complessiva per interessi maggiore; durate brevi riducono gli interessi totali, ma aumentano l’importo della rata mensile. Il piano di rimborso più comune è l’ammortamento alla francese: rate costanti composte inizialmente da più interessi e meno capitale. Man mano che il tempo passa, la quota interessi scende e quella capitale sale.

Guida mutui

Per approfondire e conoscere a fondo il tuo futuro mutuo

Requisiti per ottenere un mutuo

Per accedere al credito occorre il rispetto di alcuni requisiti:

Anagrafici: età superiore ai 18 anni e inferiore ai 75-80 anni alla scadenza del mutuo. Residenza in Italia (o garanzie adeguate per residenti all’estero).

Reddituali: reddito stabile (contratto a tempo indeterminato o dichiarazioni solide per autonomi) e un rapporto rata/reddito sostenibile, solitamente non superiore al 30-35% del reddito netto mensile.

Tecnici: l’immobile deve essere agibile, non situato in zone a rischio e non gravato da ipoteche.

Il processo di richiesta in breve

La richiesta segue step precisi: selezione della banca (confrontando le offerte, magari tramite comparatori come MutuiSupermarket per verificare TAN e TAEG), raccolta documenti, parere di fattibilità, delibera, stipula e infine erogazione. Puoi approfondire il tema nella guida “Come ottenere un mutuo”.

Come ottenere un mutuo

Scopri come ottenere un mutuo: gli step da seguire, la documentazione e gli accorgimenti fondamentali.

Costi accessori e differenza tra TAN e TAEG

Oltre alla rata, bisogna considerare spese di istruttoria (500-1.500€), perizia (200-500€), assicurazioni obbligatorie (incendio e scoppio), spese ricorrenti (ad es. incasso rata).

Per confrontare le offerte è cruciale distinguere tra:

TAN (Tasso Annuo Nominale): il tasso di interesse puro.
TAEG (Tasso Annuo Effettivo Globale): l’indicatore più importante, perché include il TAN più tutte le spese accessorie (istruttoria, perizia, imposte, ecc.). Un mutuo con TAN più basso potrebbe avere un TAEG più alto a causa dei costi aggiuntivi: fate riferimento sempre al TAEG per il vero costo complessivo del finanziamento.

Pagamento delle rate e rischi

È vitale onorare le scadenze. Il ritardato pagamento comporta interessi di mora e, nei casi gravi, la segnalazione come cattivi pagatori o procedure esecutive che possono portare all’esproprio e messa all’asta dell’immobile.

Estinzione anticipata e Surroga

Grazie alla legge Bersani, per i mutui stipulati dopo il 2007 non ci sono penali per l’estinzione anticipata. Inoltre, come già accennato, è possibile trasferire il mutuo a un’altra banca a costo zero per ottenere condizioni migliori con lo strumento della Surroga.

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Sì, sono previste quattro tipologie di imposta: IVA, imposta di registro, imposta ipotecaria e imposta catastale. L’IVA, però, è dovuta solo in caso di acquisto da impresa costruttrice di un immobile ultimato da meno di quattro anni. Per approfondire e scoprire a quanto ammontano queste imposte, consulta la nostra guida alla tassazione sull’acquisto di un immobile.

No, le agevolazioni prima casa non spettano a tutti indiscriminatamente. Per accedervi, è necessario soddisfare specifiche condizioni e requisiti.

Categorie catastali ammesse: gli immobili devono appartenere a una delle seguenti categorie catastali: A/2 (abitazioni di tipo civile), A/3 (abitazioni di tipo economico), A/4 (abitazioni di tipo popolare), A/5 (abitazioni di tipo ultrapopolare), A/6 (abitazioni di tipo rurale), A/7 (abitazioni in villini) e A/11 (abitazioni e alloggi tipici dei luoghi). Le agevolazioni non si applicano agli immobili considerati di lusso, come quelli delle categorie A/1 (abitazioni di tipo signorile), A/8 (abitazioni in ville) e A/9 (castelli e palazzi storici di eminente pregio artistico e storico).

Requisiti di residenza: l’acquirente deve trasferire la residenza nel Comune in cui si trova l’immobile entro 18 mesi dall’acquisto, a meno che non vi risieda già.

Proprietà preesistenti:

Stesso comune: non si può usufruire delle agevolazioni se si possiede già un’altra abitazione nello stesso Comune, indipendentemente da come è stata acquistata.
Territorio nazionale: non si possono richiedere le agevolazioni se si è già titolari di un’abitazione in qualsiasi parte del territorio nazionale acquistata usufruendo delle stesse agevolazioni.

I requisiti per ottenere il mutuo prima casa sono:

Cittadinanza e residenza: essere cittadini italiani, dell’Unione Europea oppure extracomunitari con residenza stabile in Italia (da almeno 3 anni per molte banche);
età: avere almeno 18 anni. Molte banche richiedono che al termine del mutuo l’età del mutuatario non superi i 75-80 anni;
situazione economica: dimostrare un reddito stabile e sufficiente per coprire le rate del mutuo. Le banche di solito richiedono che la rata mensile non superi il 30-35% del reddito netto mensile;
immobile: l’immobile deve essere destinato ad abitazione principale e non deve appartenere alle categorie catastali di lusso (A1, A8 e A9).

Questi requisiti potrebbero variare leggermente da banca a banca, quindi è sempre bene verificare con l’istituto di credito prescelto. Per sapere tutto su come ottenere un mutuo, leggi la nostra guida.

Sì, sono previste agevolazioni per l’acquisto della prima casa:

Agevolazioni Prima Casa: per l’acquisto della prima casa sono previste delle imposte in forma ridotta sia per l’imposta di registro in caso di acquisto da privato, sia per l’IVA in caso di acquisto da costruttore.

Agevolazioni under 36: Il Decreto Sostegni bis (DL n. 73/2021) ha introdotto significative agevolazioni fiscali per i giovani di età inferiore ai 36 anni. Inizialmente valide per atti stipulati tra il 26 maggio 2021 e il 30 giugno 2022, queste agevolazioni sono state estese prima anche per l’intero 2022 e 2023. Le agevolazioni includono l’esenzione dall’imposta di registro, ipotecaria e catastale per le compravendite non soggette a IVA. Inoltre, per le compravendite soggette a IVA, è previsto un credito d’imposta pari all’IVA corrisposta al venditore. Dal 2022 l’esenzione dalle imposte non è più prevista.

Categorie catastali ammissibili: Per beneficiare delle agevolazioni, l’immobile deve appartenere a una delle seguenti categorie catastali: A/2 (abitazioni di tipo civile), A/3 (abitazioni di tipo economico), A/4 (abitazioni di tipo popolare), A/5 (abitazioni di tipo ultrapopolare), A/6 (abitazioni di tipo rurale), A/7 (abitazioni in villini) e A/11 (abitazioni e alloggi tipici dei luoghi). Non sono ammissibili gli immobili considerati di lusso, come quelli delle categorie A/1 (abitazioni di tipo signorile), A/8 (abitazioni in ville) e A/9 (castelli e palazzi storici di eminente pregio artistico e storico).

Requisiti di residenza: L’acquirente deve stabilire la propria residenza nel Comune in cui si trova l’immobile entro 18 mesi dall’acquisto. In alternativa, le agevolazioni sono valide anche se l’abitazione si trova nel Comune in cui l’acquirente svolge la propria attività lavorativa o dove ha sede il datore di lavoro.

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