La normativa c’è, le banche no. È ormai un mese che è entrato in vigore il decreto Sostegni bis che dovrebbe permettere ai giovani under 36 di accedere con maggiore facilità al Fondo statale di garanzia dei mutui per l’acquisto dell’abitazione principale. L’obiettivo è permettere anche questa fascia (coppie coniugate da almeno due anni, con reddito Isee inferiore ai 40 mila euro, di cui almeno uno dei due coniugi abbia meno di 36 anni) di ottenere un mutuo anche oltre la “soglia limite” dell’80% (spesso necessaria per questa categoria dato che sprovvista di liquidità iniziale pari al 20% del valore dell’immobile) a condizioni più favorevoli rispetto alla media del mercato. Questo è possibile grazie al fatto che gran parte della garanzia in caso di inadempienza (pari all’80% del capitale) è a carico dello Stato (attraverso la Consap).
A che punto siamo? La domanda si sta muovendo. Gli under 36 a inizio anno rappresentavano circa il 36% della domanda totale di mutui acquisto, quota cresciuta a giugno sino al 42% secondo le rilevazioni di MutuiSupermarket. Gli under 36 hanno sempre avuto un maggiore interesse per i mutui ad alto loan to value, contro un 23% degli over 36. A giugno il divario è aumentato con gli under 36 al 41% e gli over al 24%. I numeri dimostrano che la nuova normativa sta avendo un effetto sul lato della domanda. I giovani si stanno muovendo. Il punto è che non c’è al momento incrocio con l’offerta. Ma potrebbe essere questione di qualche settimana. Secondo quanto risulta a MutuiSupermatket.it entro fine luglio più di una grande banca dovrebbe lanciare offerte ad hoc.
In termini di tassi, la normativa prevede che le banche aderenti all’iniziativa Consap dovranno offrire alla categoria prioritaria (quindi gli under 35 con reddito Isee inferiore ai 40 mila euro) un Taeg inferiore all’1,86% in caso di mutuo a tasso fisso e inferiore al 2,22% in caso di tasso variabile. Si tratta di livelli inferiori ai tassi effettivi medi globali rilevati da Banche d’Itali nel primo trimestre 2021.
Va detto che ad oggi le migliori offerte di mutuo a 20 anni con loan to value 100% (senza garanzia Consap) prevedono Taeg a partire dal 2,35% per i mutui a tasso fisso e 1,74% per i mutui a tasso variabile. Guardando questi prezzi le banche che inizieranno a offrire nelle prossime settimane i mutui Consap ad alto loan to value dovranno per forza tagliare i tassi sui mutui a tasso fisso per posizionarsi sotto il Taeg dell’1,86%. Non di poco, visto che stiamo parlando di una diminuzione di circa 50 punti base rispetto al Taeg del 2,35% offerti oggi per i mutui a taso fisso alto loan to value “non Consap”. Per quanto riguarda invece i mutui a tasso variabile le offerte oggi in essere si posizionano già sotto i valori massimi del 2,22% per mutui Consap a tasso variabile ad alto loan to value. Il rischio, quindi è che la normativa venga applicata a metà nel senso che potrebbe spingere le banche a privilegiare le erogazioni Consap a tasso variabile ad alto loan to value che già ad oggi permettono una marginalità interessante.