I mutui della seconda parte dell’anno costano di più rispetto a quelli di inzio 2021. Ce lo raccontano i tassi offerti dalle banche che sono saldi di 32 punti base (nel confronto con le migliori offerte a tasso fisso tra gennaio e luglio) e di 14 punti base (nello stesso confronto sul variabile). Una tendenza che secondo gli addetti ai lavori potrebbe anche proseguire dopo l’estate e che va spiegata analizzando le due gambe che determinano il calcolo del tasso di interesse in carico al mutuatario il tasso interbancario (Eurirs per il fisso es Euribor per il variabile) e lo spread stabilito dalla banca.
Il rialzo dei mutui a tasso fisso è stato “azionato” soprattutto dalla prima gamba: rispetto a gennaio gli indici Eurirs sono saliti (l’indice a 20 anno è passato da 0 a 0,4%) costringendo le banche che sono sul mercato con prodotti a tasso finito (dove non vengono distinte nell’offerta le due gambe del tasso ma per semplicità si propone già un tasso finito) ad adeguare il nuovo tasso in funzione del rialzo degli Eurirs. Per gli istituti che invece distinguono i due elementi nell’offerta (quindi spread+Eurirs) il Tan (tasso annuo nominale) è naturalmente cresciuto (pur a parità di spead) in funzione del movimento rialzista dei tassi interbancari.
L’aumento medio dei tassi variabili non è invece imputabile all’Euribor che in, tanto nella versione a 3 mesi quanto nella versione a 1 mese ha stabilmente stazionato sotto il minimo record a -0,5%, soglia che subisce la gravità del tasso sui depositi della Bce, che da tempo è stato fissato a -0,5%. Di conseguenza il rincaro dei variabili è da attribuire alla decisione delle banche di alzare un po’ lo spread, ovvero il margine lordo che stabiliscono per l’operazione.
Inutile ricordare che questi aumenti rischiano di spiazzare i mutuatari un po’ distratti, quelli che si aspettano che il giorno dopo la stipula il tasso debba essere necessariamente identico a quello concordato nel preventivo, magari risalendo a 3-4 mesi prima. Tanto per il fisso quanto per il variabile vale sempre la regola di comprendere il periodo di congelamento del tasso del preventivo (di solito 30 o 60 giorni) al di là del quale poi la banca tecnicamente è libera di modificare le condizioni alla resa dei conti dinanzi al notaio.
Questa la fotografia della prima metà, ballerina, del 2021. Cosa attendersi per la seconda parte? Sul fronte degli Eurirs c’è una “buona” notizia per gli aspiranti mutuatari. Pare che il movimento rialzista si sia arrestato ad una contrazione di questi indici che, lo ricordiamo, rappresentano una misura sal costo del denaro all’ingrosso nel medio-lungo periodo (le scadenze di questi indici vanno sa 1 a 50 anni). Per provare a intercettarne future fluttuazioni bisognerà attendere i nuovi dati su inflazione, crescita economica, determinati a loro volta in questa fase anche dalla dinamica dei contagi. C’è però una notizia meno buona: le banche potrebbero continuare ad aumentare gli spread. Almeno per due motivi.
Il primo dipende dal tasso di sofferenza sui mutui, al momento all’1,2%, che è purtroppo visto in rialzo. «Nel momento in cui le misure di sostegno, come la sospensione del pagamento delle rate introdotta dalla legge Gasparrini, dovrebbero venire meno è quasi inevitabile aspettarsi un aumento delle sofferenze e quindi del coto del rischio banche» spiega Stefano Rossino, ad di MutuiSupermarket.it. Un istituto calcola lo spread in funzione di quattro elementi: costo della provvista, costo della struttura, costo del rischio, costo di estinzione anticipata. Lo spread, oltre a generare un margine per la banca, deve andare a coprire questi quattro costi. Oltre al costo del rischio potrebbe aumentare anche il costo della provvista. «È innaturale immaginare nel medio lungo periodo Eurirs ed Euribor così bassi – prosegue Rossini –. Di conseguenza gli spread con cui oggi le banche sono sul mercato, 0,8% per il variabile e 0,2% sul fisso nelle migliori condizioni, rappresentano un’occasione rara, perché stando all’analisi del conto economico sono destinati a salire. In caso contrario gli istituti erogherebbero mutui gratis o addirittura in perdita».