Più in basso di così è difficile andare. La sensazione diffusa tra gli addetti ai lavori è che i tassi sui mutui abbiano raggiunto ormai un livello difficile da limare ulteriormente. Il che non significa che tutte le offerte sono uguali, anzi.
Dalle differenziazioni per durata a quelle relative al loan to value (vale a dire il capitale finanziato rispetto al valore dell'immobile), passando per la tipologia di tasso, vi sono numerosi parametri che possono incidere pesantemente pur in presenza di spread (in sostanza il ricarico della banca rispetto al parametro preso come riferimento) all'apparenza simili.
«Oggi le migliori offerte vedono lo spread aggirarsi intorno all'1% sia per quanto riguarda il tasso variabile che il fisso», racconta Roberto Anedda, direttore marketing di MutuiOnline.it.
Il variabile spesso considera come riferimento (quindi come valore al quale aggiungere il differenziale della banca) l'Euribor a 3 mesi, che da marzo viaggia nei pressi di -0,25%. «Dato questo scenario, la prima cosa da accertare per spuntare le migliori condizioni possibili è che l'indice Euribor applicato sia effettivamente negativo e la banca non preveda un limite a zero come base di calcolo dell' indice stesso», aggiunge l'esperto. Ricordando che alcune offerte arrivano a un tasso finale dello 0,80%. La questione è diversa per l'Irs a 20 anni, benchmark di riferimento del tasso fisso, che si aggira in terreno positivo, a circa l'1%, portando quindi il costo complessivo in area 2%.
Un altro fattore che può risultare decisivo è il loan to value. «Occorre prestare attenzione al fatto che in genere le offerte reclamizzate sono relative a finanziamenti non superiori al 60-70% del valore totale dell'immobile », spiega Anedda. «È possibile accedere anche a finanziamenti più elevati, ma a patto di accettare tassi maggiorati ». E un discorso simile vale anche per le durate, con quelle fino ai 20-25 anni che presentano i tassi più bassi, mentre nel caso dei finanziamenti quarantennali occorre aggiungere fino all'1% di interessi in più.
Condizioni comunque competitive rispetto alle medie storiche. «Lo scenario è destinato a restare positivo dal punto di vista dei richiedenti ancora a lungo, considerato che gli istituti di credito possono contare su elevata liquidità e su un rapporto rischio-rendimento del prodotto mutuo ai privati attraente rispetto ad altre categorie di impiego», osserva Stefano Rossini, fondatore di MutuiSupermarket, società che realizza con Crif la Bussola Mutui. Secondo il quale ormai gli spazi di ulteriore discesa si sono ristretti. «È possibile che vi sia un'ulteriore limatura, ma non supererà i 5-15 punti base».
Tassi su livelli come mai si erano visti in passato spiegano il buon andamento del settore. Dopo che nel 2015 le erogazioni sono sostanzialmente raddoppiate (+97,1%), nei primi tre mesi di quest'anno la Bussola Mutui segnala una crescita nell'ordine del 55-60%. Un ritmo, avverte Rossini, che tuttavia tenderà ad attenuarsi nei mesi a venire, fino a una possibile contrazione nel medio periodo. «Una prospettiva conseguente a una crescita dei finanziamenti per acquisto che resta limitata, a fronte di surroghe ormai in fase di esaurimento². Infatti, chi aveva convenienza a rinegoziare il mutuo perchè lo aveva acceso quando i tassi erano su livelli di tre-quattro punti percentuali più alti di oggi lo ha fatto, salvo pochissimi casi. «Oggi assistiamo a una 'coda lunga' di chiusura delle operazioni di surroga e rifinanziamento avviate nell'ultima parte dell'anno 2015 e concluse nei primi mesi del 2016, ma tra qualche trimestre il cambio di rotta sarà evidente», spiega l'esperto. Anche perchè la dinamica dei prezzi non aiuta. La Bussola Mutui segnala che nel primo trimestre di quest'anno il costo al metro quadro è sceso mediamente del 3,6% rispetto all'analogo periodo del 2015 (imputabile soprattutto all'usato), dopo aver registrato un -3,2% nel quarto trimestre dello scorso anno e un -2,4% sull'intero 2015 rispetto al 2014. Un andamento che tende a frenare chi progetta l'acquisto, in previsione di nuovi ribassi nei mesi a venire.