Tasse e imposte da pagare

• Tipologie di imposte sull’acquisto della casa
• Quando e come pagare le imposte
• Detrazioni e agevolazioni fiscali per la prima casa
• Differenze tra acquisto da privato e da impresa
• Esempi pratici e casistiche specifiche

Tipologie di imposte sull’acquisto della casa

Quando decidi di acquistare una casa, ci sono diverse tipologie di imposte da considerare. Ecco le quattro principali – andremo poi a vedere in dettaglio quando si applicano e chi ha diritto alle agevolazioni:

1. IVA – Imposta sul Valore Aggiunto (dovuta solo se si acquista da impresa costruttrice):

• 4% del prezzo di acquisto per la prima casa;
• 10% del prezzo di acquisto se l’abitazione non è la prima casa;
• 22% del prezzo di acquisto per abitazioni di lusso (categorie catastali A/1, A/8, A/9).

1. Imposta di registro:

• 2% del valore catastale per l’acquisto della prima casa da privato;
• 9% del valore catastale per le seconde case acquistate da privato;
• € 200 in caso di acquisto da impresa costruttrice.

1. Imposta ipotecaria:

• la tassa per le formalità di trascrizione nei Pubblici Registri è fissa a 50 euro se agevolata;
• 200 euro in mancanza delle agevolazioni prima casa.

1. Imposta catastale:

• la tassa per la voltura al catasto è ugualmente fissa a 50 euro se agevolata;
• 200 euro senza agevolazioni.

Le imposte si applicano all’acquisto della casa, e non all’accensione del mutuo: su di essa grava l’imposta sostitutiva. Il pagamento di IVA, tassa di registro e catastale è obbligatorio in caso di acquista casa.

Quando e come pagare le imposte

Le imposte legate all’acquisto della casa non si versano direttamente all’Agenzia dell’Entrate. Piuttosto, esse andranno versate al notaio insieme al suo onorario in sede di rogito notarile, quando insomma l’acquisto dell’immobile diventa ufficiale. Il notaio poi provvederà a registrarle e versarle all’Agenzia.

Consiglio smart: assicurati di avvalerti di un professionista che ti faccia un preventivo trasparente e dettagliato, così da avere piena consapevolezza di quanto queste voci di costo pesano sull’onorario complessivo.

Perché devo pagare tutte queste tasse?

Le imposte sull’acquisto di una casa sono necessarie per diverse ragioni:

• registrazione e trascrizione: le imposte di registro, ipotecaria e catastale servono a coprire i costi associati alla registrazione e trascrizione della compravendita nei registri pubblici. Questo processo garantisce che il trasferimento di proprietà sia ufficialmente documentato e protetto dalla legge.
  
• protezione legale: pagare queste imposte assicura che la transazione sia legale e riconosciuta. In caso di dispute o problemi futuri, un atto registrato correttamente offre protezione legale all’acquirente.

Detrazioni e agevolazioni fiscali per la prima casa

L’acquisto della prima casa offre diverse agevolazioni:

• IVA ridotta: aliquota del 4% per acquisti da imprese costruttrici entro 5 anni dall’ultimazione dei lavori o anche oltre, se scelto.

• imposte agevolate: l’imposta di registro è ridotta al 2% e le imposte ipotecarie e catastali sono fisse a 50 euro ciascuna.

• detrazioni per under 36: giovani sotto i 36 anni con un ISEE inferiore a 40.000 euro fino al 31/12/2023 potevano detrarre l’IVA nella dichiarazione dei redditi e utilizzare il credito per compensare altre imposte. Inoltre, per le stesse categorie, l’imposta di registro, ipotecaria e catastale erano esenti.

Requisiti per l’agevolazione della prima casa:

• l’acquirente non deve essere titolare di altri diritti reali su immobili residenziali nella stessa città;
• non deve avere già usufruito delle agevolazioni per la prima casa, salvo impegnarsi a vendere l’immobile precedente entro 12 mesi;
• deve trasferire la residenza nel comune dove si trova l’immobile entro 18 mesi;
• detrazione delle spese per intermediari immobiliari: è possibile detrarre il 19% dei compensi corrisposti agli intermediari immobiliari, fino a un massimo di 1.000 euro, nella dichiarazione dei redditi;
• detrazioni per i mutui:
  • interessi passivi sul mutuo:  detrazione del 19% su un massimo di 4.000 euro annui;
  • oneri accessori: comprese le spese notarili per il contratto di mutuo, spese di istruttoria e di perizia dell’immobile, costi di preammortamento e imposte di iscrizione/cancellazione ipoteca.

Differenze tra acquisto da privato e da impresa

Abbiamo già visto che esistono sensibili variazioni tra le tasse da pagare se si acquista la propria casa da un privato o da un’impresa costruttrice. Ecco alcune ragioni per queste variazioni:

1. la questione IVA: le imprese sono soggetti passivi IVA e devono applicarla quando effettuano attività commerciali, come la compravendita di un immobile, mentre le compravendite tra privati non si considerano tali. Anche in questo caso il fattore prima casa pesa: anziché sgravi sulle altre imposte, però, l’acquirente ottiene una percentuale di IVA nettamente più bassa (4% per la prima casa Vs 10% per la seconda).
2. modalità di calcolo: in caso di acquisto da impresa, le imposte si calcolano sul prezzo di vendita, mentre se il venditore è un privato la tassa di registro viene calcolata sulla base del valore catastale dell’immobile.

Nota bene: se l’operazione viene effettuata con il criterio del “prezzo-valore”, la base imponibile su cui calcolare l’imposta di registro è costituita dal valore catastale e non dal prezzo di vendita. Questo sistema riduce significativamente le imposte per le compravendite tra privati.

Tabella di confronto:

Esempi pratici e casistiche specifiche

Esempio 1: acquisto della prima casa da privato

Luca decide di acquistare la sua prima casa da Mario. Ecco cosa deve pagare:

• imposta di registro: 2% del valore catastale dell’immobile;
• Imposta ipotecaria: 50 euro;
• Imposta catastale: 50 euro.

Esempio 2: acquisto della seconda casa da impresa

Martina acquista una seconda casa da un’impresa di costruzioni:

• IVA: 10%;
• Imposta di registro: 200 euro;
• Imposta ipotecaria: 200 euro;
• Imposta catastale: 200 euro.

Nota sulle abitazioni di lusso

Se l’immobile è classificato come di lusso (categorie A/1, A/8, A/9), l’IVA è 22%, indipendentemente dal fatto che sia prima o seconda casa.

Questi esempi pratici aiutano a comprendere meglio le varie casistiche e a navigare nella giungla delle imposte immobiliari. Buona fortuna con il tuo acquisto! E ricorda, anche se ti senti come Indiana Jones tra le tasse, alla fine ne vale sempre la pena!