Bussola Mutui - I Trimestre 2024

MUTUI: DOPO OLTRE 2 ANNI DI CONTRAZIONE, RIPARTE NEL PRIMO TRIMESTRE 2024 LA DOMANDA DI NUOVI MUTUI DA PARTE DI PRIVATI E FAMIGLIE (+1,9% NEL I TRIM 2024). 

LA RIPRESA RISULTA TRAINATA DALLA RIDUZIONE DEGLI INDICI IRS PER MUTUI A TASSO FISSO (-0,70% DAI MASSIMI 2023) E DA UN FORTE RITORNO DI INTERESSE PER LA SURROGA MUTUO (43% DELLE RICHIESTE TOTALI ONLINE NEL I TRIM 2024 CONTRO UN 22% DEL IV TRIM 2023).

IMMOBILIARE: il numero di compravendite segna una leggera contrazione (-3,3% nel IV Trim. 2023) mentre il prezzo/mq degli immobili oggetto di garanzia di mutuo ipotecario si stabilizza (+0,4% nel IV Trim. 2023)

Milano, 23 aprile 2024 – La decisa riduzione degli indici IRS avvenuta nel corso dell’ultimo trimestre 2023 – dell’ordine di uno 0,70-0,90% in funzione delle diverse durate dell’indice – e il taglio degli spread applicati dal sistema bancario sulle proprie migliori offerte di mutuo a tasso fisso con finalità surroga – dell’ordine di un addizionale 0,30% dal quarto trimestre 2023 al primo trimestre 2024 – riportano grande interesse sul tema taglio rata e rilanciano in maniera decisa la domanda di mutui di surroga a tasso fisso. Il peso della domanda di mutuo con finalità surroga sul totale richieste quasi duplica sul canale online, passando dal 22% del quarto trimestre 2023 al 43% del primo trimestre 2024, valore non raggiunto dall’anno 2020 quando gli indici IRS oscillavano attorno a livelli di minimo storico, sotto lo 0,10%. È quanto emerge dalla Bussola Mutui CRIF – MutuiSupermarket.it aggiornata al I trimestre 2024. 

LA DIMINUZIONE DEGLI INDICI IRS E LA RIPARTENZA DELLA DOMANDA

Totale 2014	+15,0%	Totale I TRIM 2024	+1,9%
Totale 2015	+53,3%	Gen	-1,4%
Totale 2016	+13,3%	Feb	+0,7%
Totale 2017	-10,3%	Mar	+6,9%
Totale 2018	-0,6%
Totale 2019	-0,8%
Totale 2020	+2,8%
Totale 2021	-0,2%
Totale 2022	-22,7%
Totale 2023	-17,2%

La forte riduzione degli indici IRS e il contemporaneo lancio di nuove offerte di mutuo con spread scontati da parte dei principali istituti bancari rilanciano nel primo trimestre dell’anno il forte interesse per i mutui di surroga a tasso fisso.

La domanda di mutui di surroga risulta come sempre molto sensibile all’andamento dei tassi di mercato e copre un ruolo trainante all’interno della progressiva ripresa del mercato dei mutui registrata nel corso del primo trimestre 2024.
Dopo anni infatti in cui il comparto dei mutui immobiliari registrava segnali di prudenza da parte delle famiglie, il primo trimestre 2024 segna un’inversione di tendenza con un +1,9% rispetto allo stesso periodo del 2023.

A seguito del calo dei tassi e dell’introduzione di nuove offerte commerciali particolarmente competitive – in ambito surroga e agevolazioni per i Mutui Green – il primo trimestre 2024 vede un significativo aumento delle richieste di surroghe. La domanda di mutui per acquisto casa risulta più legata alle prospettive economiche e reddituali degli acquirenti consumatori e risente maggiormente dell’andamento dei prezzi sul mercato immobiliare rispetto all’andamento dei tassi di offerta dei mutui, per questo potrebbe beneficiare più lentamente della contrazione del costo del denaro, mostrando una progressiva ripresa nel corso dei prossimi trimestri.

Più in dettaglio, sul canale online la domanda di mutui di surroga spiega il 43% del totale richieste del primo trimestre 2024, dopo quattro trimestri consecutivi di contrazione che avevano portato la domanda di surroga dal rappresentare il 36% del totale richieste nel primo trimestre 2023 al 22% del totale nell’ultimo trimestre 2023.

La nuova domanda di mutui di surroga dei primi mesi dell’anno risulta però profondamente differente da quella osservata nel corso dell’anno 2023.
Mentre la domanda di surroga nel corso dell’anno 2023 risultava infatti trainata da mutuatari che intendevano sostituire il proprio mutuo a tasso variabile con un nuovo mutuo a tasso fisso – che offriva il doppio beneficio di una rata più conveniente e soprattutto fissa in un clima di tassi fortemente crescenti – la nuova domanda di surroga che spinge il mercato nel primo trimestre 2024 è caratterizzata da mutuatari che intendono sostituire il proprio mutuo a tasso fisso con un nuovo mutuo a tasso fisso che presenta oggi una rata significativamente più conveniente e permette risparmi significativi sulla rata dell’ordine anche del 20%.

Le riduzioni degli indici IRS dell’ultimo trimestre 2023 spiegano l’integrale polarizzazione della domanda di nuovi mutui nel primo trimestre 2024 verso la scelta di un mutuo a tasso fisso, che raccoglie il 99% delle preferenze di privati e famiglie.

Entrando nel dettaglio, i tassi delle migliori offerte di surroga a tasso fisso possono garantire a inizio aprile un risparmio molto significativo, da tassi fissi iniziali pari al 4,0-4,2% a tassi fissi odierni pari al 2,7% in caso di immobili con classe energetica A o B o pari al 2,99% in caso di immobili con classe energetica C o inferiore.

I principali istituti bancari hanno infatti lanciato a inizio anno nuove offerte di surroga dedicate a mutuatari proprietari di immobili efficienti da un punto di vista energetico con classe energetica A o B. In tal caso, per un mutuo di importo 140.000 euro e durata 25 anni – sempre sottoscritto a un tasso del 4-4,2% – il risparmio da surroga risulterebbe pari a 110 euro per rata (oltre 30.000 euro di risparmio interessi sul piano di rimborso del mutuo).

LE COMPRAVENDITE RESIDENZIALI: -3,3% NEL QUARTO TRIMESTRE 2023

Per quanto riguarda l’andamento del mercato immobiliare nel quarto trimestre 2023, tassi elevati – assieme a ulteriori elementi di carattere macro – continuano a frenare il mercato delle compravendite residenziali ma a ritmi inferiori rispetto a quanto registrato nei trimestri precedenti.

Nel quarto trimestre 2023 il numero di compravendite residenziali si contrae infatti del -3,3% rispetto al corrispondente trimestre 2022; tale contrazione risulta essere più moderata rispetto alle contrazioni registrate nel corso degli altri trimestri 2023.

Interessante rilevare come nel corso del quarto trimestre 2023 la percentuale di compravendite residenziali effettuate grazie all’assistenza di nuovi mutui casa tocchi il livello minimo di sempre registrato dall’Agenzia delle Entrate: il 36,9%. Le compravendite residenziali sono quindi sempre più trainate, trimestre dopo trimestre, da privati e famiglie che, dato il caro tassi avviatosi a inizio 2022, preferiscono procedere all’acquisto dell’abitazione senza ricorrere alla sottoscrizione di un nuovo mutuo. Se quindi fino al terzo trimestre 2022, quasi il 50% degli acquisti residenziali era finalizzato grazie all’accensione di un mutuo, oggi solo il 37% degli stessi acquisti residenziali risulta essere assistito da un nuovo mutuo casa

Per quanto riguarda i valori di mercato, il prezzo/mq degli immobili oggetto di garanzia di mutuo ipotecario registra un nuovo incremento nel primo trimestre 2024 e segna un +0,4% rispetto al primo trimestre 2023. Più in dettaglio, gli immobili usati registrano un incremento del prezzo al metro quadrato pari al +1,7% e gli immobili nuovi – generalmente più prestazionali ed efficienti anche dal punto di vista energetico – segnano un incremento del +4,7%. Gli immobili ristrutturati segnano una più moderata crescita del +0,4%.
Da sottolineare che le crescite dei valori messe a segno nel corso dell’anno sono sospinte da fenomeni inflattivi esogeni piuttosto che da fattori legati alla domanda e ai volumi degli scambi immobiliari. Gli incrementi dei prezzi al mq sono infatti solo nominali, mentre in termini reali si osservano riduzioni.

Analizzando l’andamento dei prezzi a livello territoriale – sempre su base annuale – il maggiore incremento si rileva nel Sud e Isole con un +0,9% mentre il Nord Est, Centro e Nord Ovest, registrano rispettivamente una contrazione del -0,1%, -0,6% e -1,1%.

Il valore medio dell’immobile oggetto di garanzia nel primo trimestre 2024 rimane stabile attorno ai 170.000 euro, mentre la superficie commerciale media degli immobili offerti a garanzia del mutuo si posiziona attorno a 110 mq.

Queste le più significative evidenze che emergono dalla nuova edizione della Bussola Mutui, il bollettino trimestrale firmato CRIF e MutuiSupermarket.it che offre una panoramica aggiornata e completa delle tendenze in atto nel mercato italiano dei mutui residenziali e immobiliare.

“L’anno 2024 inizia con un + 1,9%, un primo segnale positivo di ripresa della domanda di mutui residenziali da parte di privati e famiglie dopo oltre 2 anni e mezzo di contrazione. Grazie al calo degli indici IRS, registrato a fine 2023, e alle nuove offerte commerciali lanciate da principali istituti di credito nel corso del primo trimestre 2024, le migliori offerte a tasso fisso per un mutuo di durata 25 anni hanno visto tassi in rapida discesa, dal 4,0% di fine 2023 al 2,7% del mese di aprile. Il taglio dei tassi ha immediatamente risvegliato e rilanciato la domanda di mutui con finalità surroga – come sempre molto sensibile all’andamento dei tassi di mercato – portandola a rappresentare il 43% del totale della domanda del primo trimestre 2024 sul canale online. Ma mentre la domanda di surroga riparte di slancio nel primo trimestre, la domanda di mutui per acquisto casa cresce ma a ritmi inferiori – commenta Stefano Rossini, Amministratore e Fondatore di MutuiSupermarket.it. “La domanda di mutui per acquisto casa risulta sicuramente più legata alle prospettive economiche e aspettative reddituali dei potenziali acquirenti consumatori e di conseguenza risente in misura minore dell’andamento dei tassi di offerta dei mutui nel breve periodo. Seppur tale domanda beneficia più lentamente della contrazione del costo del denaro, i tagli attesi al tasso BCE – previsti entro la prossima estate – potrebbero sicuramente infondere nuova fiducia e migliorare le aspettative economiche dei potenziali mutuatari, portando quindi ad un’accelerazione sui prossimi trimestri della domanda di mutui per acquisto casa e rafforzando pertanto la ripresa del mercato dei mutui iniziata a febbraio 2024.”

“Il 2023 si chiude con una domanda di mutui in flessione in misura del -17%, ma si dovrebbe essere avviato un trend di progressiva stabilizzazione” – afferma Stefano Magnolfi, Executive Director CRIF Real Estate Services. “Se, infatti,” prosegue Magnolfi “nella prima metà dell’anno la richiesta di mutui era nell’ordine del -20%, nel II semestre il calo si è contenuto nell’intorno del -10%, per poi portarsi nel mese di dicembre a un -5%. L’inflazione parrebbe essere tornata sotto controllo – salvo che non si verifichi una fiammata inflativa dei prezzi delle merci per le tensioni attuali nel Mar Rosso – e la BCE si sta preparando, con molta cautela, ad allentare le proprie politiche restrittive con il tasso di riferimento oggi al 4,5%, tendenzialmente in calo già nel I semestre per livellarsi sul 2% nel giro di un paio di anni.
Queste aspettative potrebbero quindi riavvicinare la domanda di nuovi mutui al mercato così come dovrebbe continuare a incrementare la quota di surroghe.
I dati a preconsuntivo sulle transazioni residenziali sul 2023 ci parlano comunque di una riduzione del 12-13% su base annua ed il 2024 dovrebbe essere improntato a una riduzione ulteriore nell’intorno del -9%.
Il mercato degli immobili non residenziali, dominato dagli investitori istituzionali, ha sofferto maggiormente, registrando un sostanziale dimezzamento degli investimenti nel corso dell’ultimo anno. Un recupero si è comunque osservato nell’ultimo trimestre 2023, il che sembrerebbe essere prodromico di una ripresa nel 2024 (sempre in funzione dell’evoluzione del costo della finanza).
Ora poi, sebbene non ancora definitiva, è già molto più chiara la piega che prenderà la nuova Direttiva Europea sugli immobili green (European Performance of Buildings Directive), fornendo obiettivi a livello di singolo Paese e non di singolo edificio. Le maglie si sono pertanto un po’ allargate, dopo aver razionalizzato che gli obiettivi fissati nelle prime bozze del documento fossero quasi impossibili da raggiungere da parte di molti Paesi membri, ma ciò non toglie che la direzione sia tracciata ed è molto evidente che anche gli istituti di credito sono tenuti a fare i conti in maniera sempre più rigorosa con le prestazioni energetiche dei collateral immobiliari. A partire da quest’anno, infatti, le banche dovranno contabilizzare la quota di esposizioni (lo stock e i nuovi flussi) rientranti all’interno dei criteri green dell’UE, ovvero allineati alla Tassonomia. Si potranno quindi delineare policy commerciali favorevoli per quegli immobili, residenziali e non, che grazie al grado di allineamento tassonomico potranno garantire agli istituti un miglior posizionamento nel rispettare i criteri di sostenibilità comunitari. Insomma gli aspetti legati agli impatti ambientali e alla loro mitigazione sono e saranno sempre più elemento discriminante per le scelte e le politiche di finanziamento”.