Nella riunione prima di lasciare il timone della Bce a Christine Lagarde, Mario Draghi ha rilanciato un forte pacchetto di stimoli per far risalire l'inflazione dell'Eurozona: un ulteriore taglio sui tassi dei depositi - (10 punti base a -0,5%, il rilancio del piano d'acquisto di titoli (Quantitative Easing) e alcune misure a favore delle banche sono i principali interventi relativamente al nuovo programma di politiche monetarie adottato dalla Banca centrale.
La volontà della Bce di continuare a iniettare denaro nel sistema e adottare una politica espansiva per un lungo periodo di tempo è una vera spinta per tutti coloro che stanno valutando l’acquisto di un immobile attraverso un mutuo.
Da un lato l’allungamento della durata delle Tltro, le operazioni mirate di rifinanziamento a più lungo termine, potrebbe accrescere la capacità delle banche aderenti di finanziare l’economia reale; dall'altro, il nuovo Quantitative Easing potrebbe concorrere ad abbassare il costo di finanziamento per le banche italiane, che a loro volta possono scegliere di ridurre gli spread applicati ai nuovi mutui.
Dietro queste azioni c’è l’intento di dare stabilità all'economia europea rafforzandone il cammino. Draghi ha voluto varare nuove misure che potessero funzionare da stimolo alla crescita.
Ma quali sono concretamente i possibili effetti su mutuatari e aspiranti mutuatari italiani?
I bassi tassi di interesse sono probabilmente destinati a movimentare ancora il settore dei mutui, sia per l’acquisto di una casa che per la surroga di un mutuo già esistente.
I "comuni" cittadini potranno beneficiare di ricadute positive dalle ultime scelte della Banca centrale. La più diretta è quella sul mercato dei prestiti bancari, mutui in primis. L'insieme del pacchetto incoraggia una politica monetaria che stimola le banche a mettere denaro in circolo, prestandolo a condizioni favorevoli con le aste Tltro. L'abbondanza di denaro e il suo costo a nuovi minimi favoriti dalla Bce potrebbero dare una nuova spinta ai mutui delle famiglie.
E’ una buona notizia per tutti coloro che hanno già sottoscritto un finanziamento l’annuncio di un nuovo Quantitative Easing per una durata indefinita, insieme alla volontà della Bce di mantenere i tassi “ai livelli attuali o più bassi” fino all'avvicinamento dell’obiettivo inflazionistico (2%).
Già da qualche tempo i mercati, che anticipano le mosse delle Banche centrali, avevano portato l'Euribor a nuovi minimi attorno al -0,45%. Soprattutto, hanno fatto letteralmente crollare gli indici Irs che, con un calo dell'1% complessivo, si sono portati su valori negativi per durate fino a 10 anni, e si tengono su valori intorno allo 0,30% per le durate maggiori dopo essere scesi quasi a zero.
Questi indici sono la base sulla quale le banche costruiscono le loro offerte di mutui. E il loro crollo si è riflesso subito sui tassi dei mutui. Per la prima volta nel mercato dei mutui l'intero arco di migliori offerte, dal variabile al fisso e fino alle durate più lunghe, rimane così al di sotto della soglia dell’1%.
Queste sono, ovviamente, le condizioni per chi apre nuovi mutui. Sui vecchi prestiti, chi ha un mutuo variabile potrà continuare a godere delle condizioni estremamente favorevoli del mercato per un periodo ancora più lungo di quanto non ci si aspettasse anche solo qualche giorno fa. Per gli altri, che hanno un mutuo a tasso fisso, invece, potrebbe approfittare di una nuova finestra per surrogare il proprio finanziamento e ridurre così il peso degli interessi.
Si apre una nuova stagione di surroghe. L’Eurirs per i mutui a 30 anni a gennaio era all’1,33% e a metà agosto era allo 0,07%. Una caduta di oltre un punto percentuale nel giro di 8 mesi che ha risvegliato anche mutuatari dell’ultimo anno, convinti di potere risparmiare qualcosa sulla rata mensile. Tanto ormai da più di dieci anni la surroga, cioè il passaggio del mutuo a una nuova banca, è a carico dell’istituto di credito che “conquista” il cliente.
Ciò vuol dire che la platea dei mutuatari che possono migliorare in corsa il proprio mutuo si sta espandendo. La domanda di surroghe è destinata ad esplodere: c’è chi aveva un tasso variabile e ha visto che può passare a un fisso senza spendere di più, c’è chi aveva già fatto una surroga l’anno scorso o a inizio 2019 e ora può ridurre il tasso di 30-40 punti base.
In sostanza, tutti coloro che stanno rimborsando un mutuo con un tasso dell’1,5% possono valutare l’opzione della surroga e puntare a scendere sotto la barriera dell’1%, sia che sposino la filosofia del tasso fisso sia che invece appartengano al partito del variabile.
Fatta questa analisi, il mercato dei mutui potrebbe beneficiare di una importante crescita complessiva rispetto allo stesso periodo del 2018.
Ma occorre sottolineare che si è ridotto il peso delle richieste di mutui per l’acquisto della prima casa. In questa prima parte dell’anno i tassi dei mutui sono calati facendo segnare nuovi record storici eppure, secondo i dati ufficiali, le richieste di finanziamento sono diminuite. Un segnale evidente – così come sottolineato dallo stesso Draghi – di come le politiche monetarie della BCE, da sole, non siano sufficienti a rilanciare la domanda e ora spetta alle politiche fiscali adottate dai singoli stati stimolare il mercato.