• Possibilità di rinegoziare mutui fino a 200.000€ tasso variabile entro il 31/12/2023.

• Per ottenere la rinegoziazione devono essere soddisfatti determinati requisiti, tra cui un Isee massimo di 35.000€ e nessuna morosità per il mutuo in questione;

• Il tasso fisso viene calcolato come minore tra Irs a 10 anni e residuo, al quale si aggiunge lo spread previsto dal contratto di mutuo variabile.

La legge di Bilancio emanata dal governo Meloni ha ripescato una disposizione del Decreto Sviluppo 70 del 2011 che prevedeva la possibilità di ottenere la rinegoziazione del contratto per il mutuo fino a 200.000€ con tasso variabile, finalizzato all’acquisto o alla ristrutturazione di abitazioni, fino al 31 dicembre 2012.

Con l’emendamento alla Manovra, il governo Meloni ha modificato unicamente l’orizzonte temporale, indicando il 31 dicembre 2023 come termine ultimo per effettuare la domanda alla propria banca che deve accettarla se sussistono i requisiti previsti.

Quali requisiti per accedere?

Secondo quanto spiegato da Guido Bertolino di MutuiSupermarket, questa manovra "risponde allo stesso modo a due contesti diversi". Nel 2011 la Bce aveva aumentato il costo del denaro, portando il tasso ufficiale all’1,5% a luglio. Solo a novembre con l’avvento di Draghi il tasso iniziò la discesa, tornando all’1,25%.

Nella manovra, nata per aiutare le fasce più deboli, erano stati posti dei limiti per la rinegoziazione, validi ancora oggi. Per ottenere il passaggio dal tasso variabile al fisso è necessario che:

• il valore del mutuo non superi i 200.0000€;
• l’Isee del mutuatario non superi i 35.000€;
• non si siano verificati ritardi per il pagamento delle rate.

Come si calcola il nuovo tasso fisso?

La norma indica come determinare il nuovo tasso. Vanno presi come riferimento l’Irs a 10 anni e l’Irs pari alla durata residua del mutuo o, se non disponibile, l’Irs per la durata precedente. Si verifica quale sia il tasso minore tra il 10 anni e il residuo. Al tasso minore tra i due si somma lo spread previsto dal contratto di mutuo variabile e così si ottiene il nuovo tasso fisso.

Secondo la norma, la banca e il mutuatario possono allungare il piano di rimborso del mutuo al massimo per cinque anni, senza superare la durata complessiva di 25 anni. Le garanzie ipotecarie vengono trasferite dal vecchio al nuovo contratto.

A chi conviene il meccanismo?

Prendiamo ad esempio un mutuatario che a settembre ha sottoscritto un mutuo variabile a 30 anni. Ad oggi, il residuo è di poco più di 29 anni. I valori di riferimento sono l’Irs a 10 anni o quello a 25 anni. In questo momento, il tasso a breve termine è di 2,8%, più alto di quello a lungo termine di 2,29%. Quindi, a quest’ultimo viene sommato lo spread sottoscritto nel contratto, che si aggiunge all’Euribor. Si parla di 1% per l’Euribor a 3 mesi e di 1,2% per l’Euribor a 1 mese. Si ottiene un tasso fisso finito al 3,29%.

L’alternativa è ricorrere alla surroga a 25 anni per un mutuo di 140.000€ su 220.000€ di valore dell’immobile. Il miglior tasso è 3,24%, migliore rispetto alla rinegoziazione. Ma se si trattasse di un mutuo loan to value di 200.000€ su 220.000€, il tasso salirebbe al 4,45%, meno conveniente.
Con il tasso variabile, potrebbe ritrovarsi con un tasso sopra il 4% in estate.

Il profilo di chi può interessarsi

Secondo Bertolino, la manovra si rivolge a una piccola platea anche a causa dei limiti imposti. A beneficiarne sono i giovani con mutuo con alto loan to value e garanzia Consap che difficilmente possono usufruire della surroga, offerta da una sola banca.
Un giovane che ha sottoscritto un mutuo a settembre può fare richiesta appena entra in vigore la legge, mantenendo la possibilità di richiedere una surroga in futuro.

Come fare la richiesta

La richiesta va presentata alla propria banca, allegando alla domanda con riferimento alla legge di Bilancio attuale, l’attestazione Isee. Le altre informazioni richieste sono già in possesso della banca. Come spiega Bertolino, viene presa in considerazione solo la morosità sul mutuo oggetto di rinegoziazione, non su diversi finanziamenti.

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