Mutui a zero spese: quali banche azzerano perizia e istruttoria nel 2025

Oltre il tasso: cosa pesa davvero sul mutuo

Quando si ha sotto gli occhi un’offerta di mutuo, per farsi un’idea di quanto sia conveniente viene naturale guardare a TAN e TAEG.
Il TAN, Tasso Annuo Nominale, indica il tasso d’interesse “puro” applicato al finanziamento, mentre il TAEG, o Tasso Annuo Effettivo Globale, è un indicatore più completo, che tiene conto anche di una serie di costi accessori e di gestione.

Tuttavia, se il TAEG restituisce un quadro generale dell’esborso complessivo necessario per estinguere il mutuo, dice poco su come e quando quelle spese si manifestano, e quindi sull’impatto immediato che possono avere sul portafogli.
In mancanza di un grande capitale iniziale da investire, anche poche migliaia di euro possono fare la differenza tra il potersi permettere un mutuo o dover rimandare. Per questo è importante conoscere in anticipo le spese accessorie da sostenere già alla stipula del contratto (per farti un’idea, puoi usare il calcolatore delle spese legate al mutuo).

Fortunatamente anche gli istituti bancari sono sensibili al tema: tagliare o azzerare alcune spese è un modo per rendere le proprie offerte più competitive e agevolare chi si affaccia all’acquisto di una casa.

Le principali spese accessorie del mutuo

Quali sono le principali spese accessorie legate alla stipula e alla gestione di un mutuo? Ecco un riepilogo:

• Spese di istruttoria: costi dovuti alla banca per la valutazione della pratica (variano a seconda delle politiche dell’istituto, ma di media oscillano tra lo 0,5% e l’1% dell’importo erogato – pertanto, possono superare facilmente i 1.000 €).
• Spese di perizia:  compenso del perito incaricato dalla banca per stimare il valore dell’immobile offerto in garanzia (attorno ai 300 €).
• Altre spese accessorie:  spese di gestione come incasso rata e invio comunicazioni, o costi legati alla polizza incendio e scoppio obbligatoria sull’immobile ipotecato.

Le spese di istruttoria variano a seconda delle politiche dell’istituto, ma di media oscillano tra lo 0,5% e l’1% dell’importo erogato – pertanto, possono superare facilmente i 1.000 €.

Per legge, il TAEG deve tenere conto di tutte le spese sopra elencate.
Le voci su cui le banche intervengono più spesso con offerte promozionali sono proprio istruttoria e perizia, che rappresentano anche i costi più immediati e percepiti dal cliente. Attualmente, questa leva è utilizzata in particolare per promuovere i mutui green, il segmento più dinamico e competitivo del mercato.

Confronto tra banche – chi offre cosa

Crédit Agricole

Azzera le spese di perizia su tutti i mutui acquisto, indipendentemente dal tasso e dalla classe energetica dell’immobile.
I costi di istruttoria, invece, sono azzerati per tutti i mutui green (immobili di classe A o B), a prescindere dal tipo di tasso.

CREDEM

Offre l’istruttoria gratuita solo per i mutui green, destinati a immobili di classe A e B, senza distinzione tra fisso e variabile.

Intesa Sanpaolo

Regala l’istruttoria ai clienti che scelgono mutui green (fino alla classe E, a seconda dell’area geografica). Approfondisci i parametri di classificazione green di Intesa in questo articolo.

Monte dei Paschi di Siena

Sceglie di azzerare i costi di istruttoria non in base alla classe energetica, ma al tipo di tasso: l’agevolazione riguarda tutti i mutui acquisto a tasso fisso.

Banco BPM

Azzera l’istruttoria per tutti gli under 36, a condizione che scelgano un mutuo a tasso variabile.

Webank

La banca online di Banco BPM garantisce sempre la perizia gratuita su tutti i mutui acquisto, indipendentemente da tasso o tipologia di immobile.

ING

Per i clienti che scelgono un mutuo green (immobili di classe A o B), la perizia è a costo zero, indipendentemente dal tipo di tasso.

In sintesi

Le spese accessorie non contribuiscono a determinare solo il costo complessivo del mutuo, ma anche la soglia d’ingresso: quanto denaro serve davvero per partire.
Conoscere in anticipo le politiche delle diverse banche permette di pianificare meglio la liquidità iniziale e scegliere non solo il mutuo più economico sul lungo periodo, ma anche quello più sostenibile nel breve termine.