Prima casa e ISEE 2026: perché conviene (ancora di più) essere proprietari

Se stai valutando l’acquisto della prima casa, c’è una buona notizia che riguarda l’ISEE: dal 2026, possedere l’abitazione principale peserà meno sul calcolo dell’indicatore. E questo vale soprattutto se vivi in una grande città.

Come funziona davvero l’esenzione sulla prima casa

Partiamo da un equivoco comune: molti pensano che avere una casa di proprietà faccia automaticamente “schizzare” l’ISEE, compromettendo l’accesso a bonus e agevolazioni. In realtà non è così.

La prima casa non viene conteggiata nel patrimonio immobiliare fino a una certa soglia di valore. E le novità 2026 alzano questa soglia in modo significativo:

• 91.500 euro di valore ai fini IMU (prima erano 52.500 euro)
• 120.000 euro nei comuni capoluogo delle città metropolitane (tra cui Roma, Milano, Torino, Napoli, Firenze, Bologna)

A queste soglie va sommata una maggiorazione di 2.500 euro per ogni figlio

Attenzione: il parametro da considerare non è il prezzo di acquisto o il valore di mercato, ma il valore catastale rivalutato usato per l’IMU, che è quasi sempre più basso.

Se la tua casa rientra in questa soglia, viene completamente esclusa dal calcolo ISEE. Se la supera, conta solo la parte eccedente. Questo significa che l’impatto reale sull’indicatore è spesso molto contenuto.

Perché questa novità è importante (soprattutto nelle grandi città)

L’innalzamento delle soglie ha un senso preciso: evitare che chi possiede casa in una città ad alto costo della vita risulti automaticamente “ricco sulla carta”, pur avendo un reddito medio.

Un appartamento a Milano o Roma può avere un valore IMU elevato semplicemente per via della zona, ma questo non significa che la famiglia che la possiede abbia maggiore capacità economica rispetto a chi ha acquistato casa altrove. Con le nuove regole, questa distorsione si riduce.

Cosa cambia per chi vuole comprare casa

Se stai pensando di stipulare un mutuo per acquistare la prima casa, magari in vista di allargare la famiglia, considera che diventare proprietario non ti penalizzerà automaticamente nell’accesso ad assegno unico, bonus nido e altre agevolazioni legate ai figli. Anzi: grazie alle soglie più alte, molte famiglie si troveranno con un ISEE più favorevole rispetto al passato.

Vale la pena, prima di firmare il rogito, farsi un’idea del valore IMU dell’immobile che hai adocchiato e verificare come inciderebbe sul tuo ISEE. In molti casi l’impatto è minore di quanto ci si immagina.