Mutui Consap acquisto prima casa

Cos’è il Fondo di garanzia CONSAP

Il Fondo di Garanzia mutui prima casa Consap ha l’obiettivo di facilitare l’accesso al credito ai giovani e alle famiglie con maggiori difficoltà. In caso di acquisto o ristrutturazione della prima casa, il Fondo Consap li supporta nell’offrire alle banche le garanzie necessarie per l’accensione di un mutuo.

Come funziona

Il suo funzionamento pratico è molto semplice: in presenza dei requisiti, verificati da Consap (Concessionaria Servizi Assicurativi Pubblici), è lo Stato a offrire le necessarie garanzie all’istituto di credito che eroga il mutuo. Con la legge di bilancio 2025 il fondo è stato rifinanziato fino alla fine del 2027.

Requisiti di accesso

L’accesso al Fondo di garanzia Consap è subordinato a requisiti precisi che riguardano tanto il richiedente, quanto le caratteristiche dell’immobile.

Caratteristiche del richiedente: il Fondo prima casa è rivolto ai cittadini che, alla data di presentazione della domanda di mutuo,non siano proprietari di altri immobili a uso abitativo, né in Italia né all’estero. L’unica eccezione riguarda gli immobili ricevuti per eredità: chi possiede un immobile ereditato (anche in comproprietà con altri eredi) può comunque accedere alla garanzia, a condizione che tale immobile sia ceduto in uso gratuito a genitori o fratelli e non risulti quindi nella diretta disponibilità del richiedente.
Caratteristiche dell’immobile: l’immobile per il quale si richiede il finanziamento deve essere adibito ad abitazione principale. Inoltre, non deve rientrare nelle categorie catastali A1 (abitazioni signorili), A8 (ville) e A9 (castelli, palazzi) e non deve possedere le caratteristiche di lusso (es: immobili dotati di grande piscina o campi da tennis), come definite dal Decreto del Ministero dei lavori pubblici 1072/69.
Importo: il mutuo ipotecario richiesto non può superare i 250.000 euro.

Oltre a possedere i requisiti appena illustrati, il richiedente deve appartenere a una delle seguenti categorie, che dal 1° gennaio 2025 hanno l’esclusivo accesso al Fondo di garanzia Consap.

Categoria	Requisiti Specifici
Giovani Under 36	Non aver compiuto trentasei anni di età.
Giovani Coppie	Coniugate o conviventi more uxorio, con nucleo familiare costituito da almeno due anni, in cui uno dei due componenti non abbia superato 35 anni di età.
Nuclei Monogenitoriali	Nuclei familiari monogenitoriali con figli minori conviventi.
Conduttori IACP	Conduttori di alloggi di proprietà degli Istituti autonomi per le case popolari (comunque denominati).
Famiglie Numerose (3 figli)	Nuclei familiari con 3 figli di età inferiore a 21 anni, con ISEE non superiore a 40.000 euro annui.
Famiglie Numerose (4 figli)	Nuclei familiari con 4 figli di età inferiore a 21 anni, con ISEE non superiore a 45.000 euro annui.
Famiglie Numerose (5+ figli)	Nuclei familiari con 5 o più figli di età inferiore a 21 anni, con ISEE non superiore a 50.000 euro annui.

Mutuo al 100%

È possibile anche senza la garanzia Consap?

Garanzia standard e potenziata

Storicamente il Fondo offre una garanzia standard pari al 50% dell’importo finanziato, ma dal 2021 è stato introdotto un regime speciale di garanzia potenziata che copre fino all’80% del mutuo qualora il richiedente:

rientri in una delle categorie elencate;
abbia un Indicatore della Situazione Economica Equivalente (ISEE) non superiore a 40.000 euro annui (tranne nei casi in cui si applicano i limiti superiori previsti per le famiglie numerose);
richieda un mutuo con Loan To Value (rapporto tra l’importo finanziato e il prezzo d’acquisto dell’immobile, inclusi oneri accessori) superiore all’80%.

Questa garanzia potenziata è importantissima per i giovani under 36, perché permette loro di accedere a mutui che coprono il 100% del valore dell’immobile, un’opportunità che le banche difficilmente concedono senza solide garanzie. Inoltre, la riduzione del rischio che la garanzia statale assicura agli istituti di credito può portare all’applicazione di tassi d’interesse più convenienti e condizioni più flessibili.

Condizioni speciali sui tassi di interesse

Per assicurare condizioni vantaggiose ai beneficiari della garanzia, Consap richiede generalmente agli istituti di credito di mantenere le proprie offerte al di sotto del TEGM (Tasso Effettivo Globale Medio), pubblicato trimestralmente da Banca d’Italia e rappresentativo della media dei tassi applicati da banche e intermediari finanziari. Per le domande presentate entro il 31 dicembre 2027, la garanzia potenziata fino all’80% può essere riconosciuta anche se il Tasso Effettivo Globale (TEG) del mutuo supera il TEGM, purché resti entro un differenziale massimo stabilito dalla legge e basato sul tasso IRS a 10 anni. Qualora invece i tassi di mercato risultino inferiori rispetto al periodo di riferimento del TEGM, la banca è tenuta ad applicare condizioni più vantaggiose rispetto al TEGM stesso.

Le banche aderenti si impegnano a non richiedere garanzie aggiuntive oltre all’ipoteca sull’immobile e alla garanzia fornita dallo Stato

Il ruolo della banca

Le banche aderenti si impegnano a non richiedere garanzie aggiuntive – al netto delle obbligatorie polizze assicurative scoppio e incendio – oltre all’ipoteca sull’immobile e alla garanzia fornita dallo Stato. Resta comunque facoltà della banca decidere, in base a proprie valutazioni, se concedere o meno il mutuo.

Modi e tempi di accesso al Fondo

Per un mutuatario, accedere alla Garanzia Consap non richiede trafile aggiuntive rispetto ad un’istruttoria standard: i rapporti con il fondo sono gestiti interamente dalla banca. Per quanto riguarda le tempistiche, una volta presentata la domanda, Consap comunica l’esito istruttorio alla banca entro 20 giorni dal ricevimento. Successivamente, la banca ha 90 giorni per comunicare a Consap se il mutuo garantito è stato nei fatti erogato oppure no.

Il modo più rapido ed efficace per trovare il miglior mutuo Consap è contattare i nostri consulenti, che sapranno guidarti nella scelta, oltre a fornirti tutte le informazioni e supportarti nei vari adempimenti.

Inadempimento del mutuatario

Se il mutuatario risulta inadempiente, il Fondo interviene liquidando alla banca l’importo previsto dalla garanzia. Tuttavia, al mutuatario resta l’obbligo di restituire per intero le somme pagate dal Fondo alla banca.

Importo Mutuo

Durata

25 anni

Valore Immobile

Domande correlate

Sì, sono previste quattro tipologie di imposta: IVA, imposta di registro, imposta ipotecaria e imposta catastale. L’IVA, però, è dovuta solo in caso di acquisto da impresa costruttrice di un immobile ultimato da meno di quattro anni. Per approfondire e scoprire a quanto ammontano queste imposte, consulta la nostra guida alla tassazione sull’acquisto di un immobile.

No, le agevolazioni prima casa non spettano a tutti indiscriminatamente. Per accedervi, è necessario soddisfare specifiche condizioni e requisiti.

Categorie catastali ammesse: gli immobili devono appartenere a una delle seguenti categorie catastali: A/2 (abitazioni di tipo civile), A/3 (abitazioni di tipo economico), A/4 (abitazioni di tipo popolare), A/5 (abitazioni di tipo ultrapopolare), A/6 (abitazioni di tipo rurale), A/7 (abitazioni in villini) e A/11 (abitazioni e alloggi tipici dei luoghi). Le agevolazioni non si applicano agli immobili considerati di lusso, come quelli delle categorie A/1 (abitazioni di tipo signorile), A/8 (abitazioni in ville) e A/9 (castelli e palazzi storici di eminente pregio artistico e storico).

Requisiti di residenza: l’acquirente deve trasferire la residenza nel Comune in cui si trova l’immobile entro 18 mesi dall’acquisto, a meno che non vi risieda già.

Proprietà preesistenti:

Stesso comune: non si può usufruire delle agevolazioni se si possiede già un’altra abitazione nello stesso Comune, indipendentemente da come è stata acquistata.
Territorio nazionale: non si possono richiedere le agevolazioni se si è già titolari di un’abitazione in qualsiasi parte del territorio nazionale acquistata usufruendo delle stesse agevolazioni.

Diverse banche hanno attivato nel tempo delle offerte di mutuo agevolate per i giovani Under-36 senza garanzia Consap, quindi aperte a tutti i giovani indipendentemente dal reddito ISEE:

Intesa Sanpaolo: tutti i giovani che richiederanno un mutuo tramite MutuiSupermarket con durata fino a 30 anni e un importo che non superi il 95% del prezzo di acquisto della casa godranno di uno sconto sul tasso fisso di 5 punti base. Inoltre, i giovani under-36 potranno ottenere un mutuo a 40 anni a tassi agevolati e spese di istruttoria azzerate.
BNL: offre a tutti i giovani under 36 tassi fissi scontati dello 0,05% rispetto all’offerta dei richiedenti over 36, e una riduzione delle spese di istruttoria.
Crédit Agricole: offre a tutti i giovani under 36 tassi fissi scontati dello 0,05% rispetto all’offerta dei richiedenti over 36.

L’assicurazione obbligatoria copre scoppio e incendio dell’immobile posto a garanzia del mutuo.

L’assicurazione facoltativa per la protezione del credito (CPI) copre l’impossibilità temporanea o definitiva di rimborsare le rate a causa di eventi come infortuni sul lavoro, perdita dell’impiego o decesso del mutuatario.

Per approfondire, leggi la guida alle assicurazioni sul mutuo.

L’unica polizza assicurativa che è obbligatoria per il mutuo è la polizza incendio e scoppio. Questa copertura serve a proteggere l’immobile dato in garanzia contro eventi distruttivi come incendi, esplosioni o scoppi.

Le altre polizze, come quelle sulla vita o le polizze CPI per la perdita del lavoro o l’invalidità, sono facoltative. La banca può proporle, ma non può obbligarti a sottoscriverle come condizione necessaria per l’erogazione del mutuo. Puoi approfondire l’argomento leggendo la nostra guida alle polizze sul mutuo.

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