Compravendite ferme e mutui in rientro: cosa dicono (e cosa no) i dati OMI del secondo trimestre 2026

I dati OMI del secondo trimestre 2026 raccontano un mercato immobiliare che tira il fiato: le compravendite si stabilizzano, il ricorso al mutuo resta solido ma perde slancio, e il tasso medio segna il suo primo arretramento dopo oltre un anno di salita. Numeri che vanno però letti per quello che sono – la fotografia di un trimestre già alle spalle – soprattutto ora che lo scenario dei tassi ha ripreso a muoversi.

Il mercato si ferma

Il mercato immobiliare residenziale rallenta la corsa. Secondo gli ultimi dati dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI) dell’Agenzia delle Entrate, relativi al secondo trimestre 2026, in Italia sono state compravendute 201.596 abitazioni: un valore sostanzialmente identico a quello dello stesso periodo del 2025, con una variazione tendenziale del +0,1%. Il confronto con l’inizio dell’anno rende l’idea del cambio di passo: nel primo trimestre la crescita tendenziale era stata del +4,4%. In poche parole, i volumi restano su livelli alti, ma la spinta che aveva caratterizzato i mesi precedenti si è esaurita.

Vale la pena chiarire subito un punto, per evitare letture forvianti: il numero di compravendite del secondo trimestre è superiore a quello del primo (poco meno di 180.000), ma si tratta di stagionalità fisiologica. Il dato che conta, quello tendenziale, ci dice che rispetto a un anno fa il mercato non cresce più: si stabilizza.

La fotografia territoriale è a tinte diverse. Crescono ancora il Nord Ovest (+0,4%) e il Sud (+0,6%), mentre il Centro arretra (-0,7%) e Nord Est e Isole restano sostanzialmente invariati. Interessante anche il divario tra grandi e piccoli centri: nei comuni capoluogo gli scambi salgono dello 0,5%, nei non capoluogo si fermano a quota zero.

La frenata si legge con particolare nitidezza proprio nelle grandi città, che nel loro complesso passano dal +6,1% del primo trimestre a un modesto +0,3%. Milano è ferma (0,0%), Torino scende dal +9,2% di inizio anno a un +0,6%, e due capoluoghi vanno in rosso: Firenze, che perde l’8,3%, e Palermo, in calo del 2,6%. In controtendenza Napoli, che è la città con la crescita più marcata (+4,2%), seguita da Genova (+2,9%).

C’è però un segmento che continua a muoversi con decisione: quello delle nuove costruzioni. Gli acquisti di abitazioni nuove crescono del 15,6% sul secondo trimestre 2025 e arrivano a rappresentare il 6,4% del totale, mentre gli scambi di case esistenti calano dello 0,8%. È il segnale di una domanda che, dove trova prodotto nuovo, risponde ancora bene.

Il credito regge, ma rallenta

Se il mercato si stabilizza, il credito lo accompagna con la stessa dinamica: solido nel confronto annuo, meno brillante rispetto ai mesi immediatamente precedenti. Nel secondo trimestre 2026 la quota di acquisti di abitazioni da parte di persone fisiche assistiti da un mutuo ipotecario si attesta al 46,6%. È un dato in leggero calo rispetto al 47,9% del primo trimestre, ma superiore al 46,0% dello stesso periodo del 2025: quasi un acquisto su due, insomma, continua a passare per una banca.

In valore assoluto parliamo di circa 89.000 abitazioni acquistate con mutuo, in crescita di poco più dell’1% sull’anno prima. Il capitale complessivamente erogato per questi acquisti supera i 12,7 miliardi di euro, circa 325 milioni in più rispetto al secondo trimestre 2025. Anche qui, però, conviene guardare la traiettoria: nel primo trimestre lo stesso capitale era cresciuto di oltre un miliardo (+11% circa) sull’anno precedente, mentre ora l’incremento si ferma a poco più del 2,5%. L’importo medio finanziato si aggira intorno ai 143.000 euro, in leggero aumento. Il credito, in altre parole, non si è ritirato – ma ha smesso di accelerare.

Stabile la quota di acquisti che beneficiano dell’agevolazione fiscale “prima casa“, ferma al 72,7% come nel trimestre precedente: la casa che si compra resta, in larghissima maggioranza, l’abitazione principale.

Il quadro cambia parecchio da città a città. Roma si conferma la piazza dove si compra di più ricorrendo al mutuo, con il 58,9% degli acquisti finanziati, ed è anche la città con la quota “prima casa” più alta (85,3%). Milano, invece, è la capitale del nuovo: qui le abitazioni di recente costruzione pesano per il 12,1% degli scambi, oltre il doppio della media nazionale. Segno di due mercati diversi, che rispondono a logiche diverse anche sul fronte del finanziamento.

Il tasso medio, letto correttamente

È il dato che di solito cattura più attenzione, ed è anche quello che merita più cautela. Il tasso di interesse medio applicato ai mutui rilevato dall’OMI nel secondo trimestre 2026 è pari al 3,57%. Per la prima volta dopo cinque trimestri, questo valore scende: la sequenza degli ultimi mesi era stata 3,28% → 3,35% → 3,51% → 3,62%, una salita ininterrotta culminata nel primo trimestre di quest’anno. Il 3,57% del secondo trimestre segna quindi una battuta d’arresto – piccola, cinque centesimi di punto – ma pur sempre la prima. Attenzione, però: su base annua il tasso resta comunque più alto di quasi trenta centesimi di punto rispetto a un anno fa. Non siamo di fronte a un’inversione, ma a una pausa.

Il tasso medio OMI è, per costruzione, uno specchietto retrovisore: è la media dei mutui effettivamente erogati nel trimestre, molti dei quali negoziati mesi prima della firma. Ci dice a quali condizioni si è chiuso il mercato tra inizio e metà 2026.

Inoltre, la media non è la fotografia meccanica di un indice: sul tasso davvero applicato pesano fattori che con l’Euribor o l’IRS c’entrano solo in parte: la politica commerciale delle singole banche (lo spread applicato, le promozioni del momento), il mix tra mutui a tasso fisso e variabile scelto in quel trimestre, il profilo di chi ha comprato. Tra l’indice e la rata, insomma, c’è sempre la banca. Leggere l’andamento degli indici è necessario, ma non basta: la stessa variazione dei tassi ufficiali può tradursi in offerte molto diverse a seconda di come gli istituti decidono di posizionarsi.

Cosa ci dicono, e cosa no, questi dati

I dati OMI del secondo trimestre 2026 fotografano un mercato in equilibrio: volumi che si assestano, credito che regge ma rallenta, prezzo del denaro che tira il fiato dopo una lunga risalita. È un quadro coerente, e utile a chi vuole capire la direzione del mercato. Ma va maneggiato con una consapevolezza precisa: sono numeri che si riferiscono ai mesi tra aprile e giugno, pubblicati a settembre, in uno scenario che nel frattempo è già cambiato.

Se guardiamo alla salute del mercato più che ai suoi livelli, il segnale resta comunque positivo. Il sondaggio congiunturale condotto tra gli agenti immobiliari racconta di un accesso al credito che non è più il freno di un tempo: la quota di operatori che indica le difficoltà di finanziamento tra le cause di mancata vendita è scesa al 18%, ai minimi dall’avvio della rilevazione. Anche lo sconto medio strappato sul prezzo richiesto dal venditore resta contenuto, intorno al 7%. La domanda, insomma, c’è, e trova nel credito un ostacolo minore rispetto a un anno fa. Occorrerà aspettare il prossimo rapporto, però, per confermare lo scenario ora che i tassi hanno ripreso a muoversi.