Mutuo, i passi fondamentali per fare la scelta giusta

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Mutuo, i passi fondamentali per fare la scelta giusta

Chi non ha mai desiderato avere una casa di proprietà? Ma l’acquisto di una casa comporta quasi sempre una spesa di non poco conto. E se non si possiede una liquidità tale da potersi permettere di comperare una casa su due piedi, si può sempre richiedere un mutuo. 

Oggi chiedere e ottenere un mutuo per l’acquisto della casa è un’operazione molto frequente, ma richiede molta attenzione. Prima della scelta è sempre consigliabile confrontare più offerte e studiare attentamente le condizioni e il costo del finanziamento.

Il primo step è capire se scegliere un mutuo a tasso fisso o variabile. Il tasso fisso è generalmente un po’ più alto, ma consente di conoscere in anticipo l’importo che si dovrà pagare senza che possano esserci sorprese. Il tasso variabile, normalmente più conveniente, subisce però le variazioni dei tassi e non è del tutto prevedibile. 

Oggi i tassi rimangono decisamente vantaggiosi.  In particolare, i mutui variabili, da ben 4 anni, vedono l‘Euribor in terreno negativo. Lo spread bancario potrebbe risalire solo a fronte di un rialzo dei tassi da parte della BCE, ipotesi lontana dall'avverarsi a breve termine. Lo spread potrebbe risalire anche a causa di una crisi di liquidità interbancaria, scenario non immaginabile, almeno per ora.

Ma è senza ombra di dubbio che da settembre i tassi di interesse sui prestiti sono in lieve rialzo. Perché?

In questi ultimi sei mesi, alcune banche hanno aumentato in maniera cautelativa proprio il loro spread, margine di guadagno sul mutuo, a remunerazione del rischio che l'istituto di credito si assume erogando il finanziamento. Questo aumento delle spread è stato compensato da una riduzione dell’IRS, l’indice di riferimento usato dalle banche per determinare i mutui a tasso fisso. 

Secondo “voci di corridoio” provenienti dai mercati, le rate dei mutui potrebbero innalzarsi solo il prossimo anno, a causa di un possibile aumento di dieci punti base. Rimane il fatto però, che tra un mutuo fisso e uno variabile ci sono attualmente cento punti di differenza. Questo evidenzia una maggiore economicità dei mutui variabili, le cui rate in futuro potranno aumentare in modo lento e graduale. La maggior parte degli italiani tuttavia opta ancora per i mutui fissi, preferendo la certezza di una rata invariata fino ad estinzione del finanziamento.

Elemento a favore dei tassi bassi è dato da tutte le rassicurazioni della Bce che, nonostante abbia portato a termine il Quantitative easing, ha messo in pratica una nuova politica a sostegno delle banche. La LTRO, long term refinancing operation, è il lancio di una serie di operazioni di finanziamento a lungo termine a condizioni agevolate per le banche, che potranno in futuro ancora sostenere offerte competitive sui propri mutui.

Oltre al tasso, bisogna controllare il Taeg, il tasso annuo effettivo globale. Questo è l’indice sintetico di costo che indica l’esatto costo del finanziamento. È un parametro espresso in termini percentuali del costo complessivo del finanziamento, calcolato su base annua in relazione alla durata del finanziamento ed alla periodicità delle rate. Comprende gli oneri accessori quali le spese di istruttoria, le spese di apertura pratica, le spese di incasso delle rate e le spese assicurative obbligatorie. 

C’è da riflettere anche sulla durata del mutuo. Questa può andare da 5 a 30 anni e deve essere scelta in maniera proporzionale all'ammontare del finanziamento richiesto; ci sono banche che offrono anche durate maggiori, fino a 40, 50 anni.

La durata del mutuo si evince dal piano di ammortamento, cioè il piano dettagliato di rimborso del mutuo calcolato rata per rata. Nella scelta della durata del mutuo, si deve fare una stima della propria capacità di adempimento, dovendo sempre programmare con prudenza i propri investimenti, in base alle proprie esigenze e alle proprie capacità economiche attuali e preventivabili per il futuro.

Quest’ultima incide in maniera importante sul costo del mutuo, visto che durate maggiori comportano rischi più alti per la banca e quindi tassi più elevati. Per durate brevi, al massimo 15 o 20 anni, il tasso variabile offre ad esempio oltre 100 punti base in meno rispetto a una durata lunga.

Occorre poi valutare il loan-to-value, che indica il rapporto tra l'importo del finanziamento richiesto e il valore del bene che il mutuatario intende porre a garanzia del prestito. Di fatto, attraverso il LTV si determina il rischio del finanziamento: minore è l’entità, migliori saranno le condizioni del mutuo, dato che la banca dovrà accollarsi un rischio inferiore.

Attenzione al contratto, cosa è bene verificare? Spesso i contratti di mutuo sono di difficile comprensione. I potenziali mutuatari, tuttavia, hanno diritto ad una informazione esauriente, chiara e comprensibile.

Per questo motivo le banche sono tenute a fornire un prospetto informativo che descrive le condizioni economiche dell’operazione, le clausole contrattuali che la regolano, il Taeg e le spese accessorie. Infine, il cliente ha sempre il diritto di ottenere una copia completa del contratto per poter valutarne il contenuto, prima della stipula. 

Una fattore da considerare è il diritto di rifiutare l’obbligo di sottoscrivere una polizza assicurativa erogata dalla banca, o di apertura di un conto corrente, talvolta imposte come condizioni per l’erogazione del mutuo. 

In genere, i contratti di mutuo prevedono come obbligatoria l’assicurazione “scoppio e incendio” sulla casa, mentre sono facoltative altre formule che cautelano la banca in caso di eventi accidentali che coinvolgano il mutuatario, come la perdita del lavoro o il decesso. 

Perché bisogna acquistare casa adesso? Il motivo è semplice.

Se per ora i mutui non aumentano, almeno per quanto riguarda le migliori offerte, il consiglio è quello di affrettarsi per comprare casa. Il mercato delle compravendite sta scaldando i motori: c’è la possibilità che i prezzi ripartano. Le compravendite stanno accelerando, hanno messo a segno un aumento del 9% nel quarto trimestre del 2018 rispetto a un anno prima. 

Con i tassi così bassi, forse è proprio il momento di approfittare della situazione prima di vedere risalire il costo del mutuo.

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